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Residenza nella seconda casa

5 Ottobre 2020
Residenza nella seconda casa

Dichiarare una falsa residenza espone al rischio penale e all’accertamento Imu sugli ultimi 5 anni. 

Dichiarare una falsa residenza non è solo un illecito penale, ma anche un’evasione fiscale. Il più delle volte, infatti, lo scopo è non pagare l’Imu sulla seconda casa. Chi viene scoperto però corre il rischio di versare doppia imposta, oltre ovviamente alle sanzioni: un prezzo decisamente troppo elevato per il vantaggio che promette. La residenza nella seconda casa insomma è più un rischio che una opportunità. 

Lo sanno bene i contribuenti che si sono visti arrivare un accertamento del Comune a causa di consumi di luce e gas troppo risicati per essere quelli di un’abitazione principale. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta questo problema e denuncia i pericoli per le coppie di coniugi che decidono di “sdoppiare” la residenza in modo da dribblare le tasse sulla casa. Di tanto ci occuperemo, più nel dettaglio, in questo articolo. Terremo cioè conto di tutte le conseguenze per chi dichiara la residenza nella seconda casa quando invece vive in un’altra.

L’ipotesi che prenderemo a riferimento è quella di una coppia di sposi che convivono nella stessa dimora, ma titolari entrambi di un immobile diverso. Per evitare di versare l’Imu sulla seconda casa (quella a uso estivo), i coniugi optano per un regime di separazione dei beni e, mentre il marito dichiara di essere residente nella casa in città, la moglie invece fissa la propria residenza in quella al mare. Una scelta del genere, però, come vedremo a breve, è quantomai fallace. Ecco perché.

Residenza seconda casa: è reato

Dichiarare una residenza diversa da quella effettiva integra il reato di «falso in atto pubblico», punito con la reclusione fino a due anni. Il comportamento illecito è integrato da chi si reca all’Anagrafe del Comune e indica, come propria residenza, un’abitazione ove dimora solo occasionalmente. 

La legge, invece, impone ad ogni cittadino di essere “reperibile”. Il che significa che la residenza deve corrispondere sempre al luogo di dimora abituale, quello cioè ove l’interessato vive per gran parte dell’anno (dorme, mangia e svolge le più comuni attività quotidiane). 

È ben possibile, senza dover ogni volta spostare la propria residenza, allontanarsi di tanto in tanto da essa per le più svariate ragioni o esigenze (vacanze, lavoro, ecc.) purché si tratti sempre di periodi brevi e temporalmente limitati. 

Il reato di falso in atto pubblico è “commissivo”, si consuma cioè solo se viene fornita una dichiarazione falsa. Questo significa che se il cittadino cambia residenza ma non lo comunica al Comune, lasciando che all’Anagrafe risulti ancora la vecchia residenza, non commette reato. In tal caso, infatti, siamo dinanzi a un comportamento “omissivo” non contemplato dalla norma penale.

Come ottenere l’esenzione Imu sulla prima casa

Per non pagare le tasse sulla prima casa (trattasi, nella specie, dell’Imu, la cosiddetta «imposta municipale sugli immobili») non è sufficiente spostare, nell’immobile in questione, la propria residenza. È necessario che vi sia collocata anche la dimora abituale del contribuente. Si tratta di un doppio requisito che, per quanto pleonastico (difatti, come abbiamo appena visto, la dimora abituale e la residenza devono sempre coincidere), è stato specificato espressamente dalla legge proprio per contrastare le pratiche dei furbetti.

Dunque, per ottenere l’esenzione Imu sulla casa è necessario che l’immobile sia, nello stesso momento:

  • luogo di residenza del contribuente e di tutto il suo nucleo familiare;
  • luogo di dimora abituale del contribuente e di tutto il suo nucleo familiare.

È molto importante la specificazione del «nucleo familiare». Ciò, infatti, comporta che, se il contribuente è single, può limitarsi chiaramente a vivere da solo nell’immobile. Ma se è sposato, è necessario che anche il coniuge viva con lui nella stessa casa.

Moglie e marito, quindi, sebbene possono in teoria avere una doppia residenza, un’ipotesi del genere, almeno ai fini fiscali, non è contemplata e, quindi, implica la decadenza dall’esenzione Imu.

Accertamenti fiscali sulle seconde case

I Comuni possono avviare gli accertamenti sulle seconde case e recuperare l’Imu non pagata negli ultimi cinque anni dalle famiglie in cui i coniugi hanno scelto la strada della doppia residenza, e quindi della doppia abitazione principale per evitare l’imposta. 

Questa pratica, che tipicamente si traduce fissando la residenza di uno dei coniugi nella seconda casa al mare o in montagna, è stata bocciata dalla Cassazione nella sentenza che abbiamo citato in apertura [1]. In questi casi, hanno detto i giudici, non può essere considerata abitazione principale né la casa in città né quella secondaria. Con la conseguenza che per entrambi gli immobili è dovuta l’Imu con l’aliquota ordinaria prevista per le seconde case. Difatti, in entrambi gli immobili non sussisterebbe il requisito della residenza e della dimora abituale di «tutto il nucleo familiare», stante appunto lo sdoppiamento della residenza. 

Gli accertamenti possono essere fatti analizzando i consumi delle utenze. Il Comune potrebbe, ad esempio, chiedere alla società fornitrice le ultime bollette della luce e del gas e, qualora i consumi delle stesse siano incompatibili con un uso quotidiano dell’immobile, potrebbe avviare un recupero a tassazione dell’Imu degli ultimi 5 anni. Tale è infatti il termine di prescrizione dell’imposta sugli immobili.

Senza contare che i controlli possono essere fatti anche tramite la polizia locale: gli agenti della municipale potrebbero, infatti, a sorpresa, fare dei controlli nell’abitazione per vedere se vi abita qualcuno, così revocando anche la residenza nel Comune. 

La sentenza della Cassazione appena richiamata conferma un precedente della stessa Corte di quest’anno [2], ma aggiunge un’ulteriore precisazione, ovvero che nel caso di spacchettamento della famiglia, in realtà né l’abitazione in città né quella turistica possono considerarsi abitazione principale.

Come abbiamo detto poc’anzi, la disciplina Imu prevede che «per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». È quindi evidente che, nel caso di spacchettamento della famiglia, la condizione prevista dalla normativa (la residenza e dimora dell’intero nucleo familiare) non si verifica né per l’abitazione di città né per quella turistica.


note

[1] Cass. sent. n. 20130/2020.

[2] Cass. sent. n. 4166/2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


14 Commenti

  1. Ci sono talmente tanti furbetti che dichiarano il falso per cercare di truffare lo stato per ottenere l’esenzione Imu prima casa!!!

  2. Io e mio marito vorremmo acquistare un secondo appartamento al mare. Mi hanno detto che il proprietario di una seconda casa è tenuto a pagare l’Imu ed eventualmente, anche la Tasi.

    1. La legge stabilisce, infatti, che l’aliquota massima di “Imu più Tasi” non possa superare mai il 10,6 per mille. Tuttavia i Comuni hanno la facoltà di introdurre un’aliquota supplementare dello 0,8 per mille qualora abbiano previsto apposite detrazioni; in tal caso, quindi, il livello di imposizione Imu + Tasi può salire fino all’11,4 per mille. Pertanto, la Tasi per i fabbricati (nello stesso Comune) considerati “seconde case” potrebbe anche non scattare se la somma delle aliquote “Imu più Tasi” ha già raggiunto il massimo (10,6 per mille oppure l’11,4 per mille). Vanno quindi esaminate le delibere Imu e Tasi adottate dal Comune di riferimento, visionabili sul sito del Dipartimento delle Finanze. Nel caso in cui la Tasi sia dovuta, l’importo va di regola ripartito tra il proprietario e l’occupante (affittuario) in base alle percentuali stabilite dal Comune. Se l’immobile è stato concesso in semplice comodato (uso gratuito), come spesso avviene tra genitori e figli, alcuni Comuni prevedono agevolazioni (il dipartimento delle Finanze ritiene comunque che il versamento della Tasi spetti al solo proprietario).

  3. Se marito e moglie stabiliscono dimore abituali diverse, perché uno di loro va a vivere in un’altra casa e prende lì la propria residenza, potranno beneficiare della detrazione prevista per l’abitazione principale?

    1. Per ottenere l’esenzione Imu su entrambi gli immobili bisognerà provare che la separazione ed il conseguente trasferimento ci sono realmente stati e, anzi, che il cambio di casa è stato dovuto proprio alla separazione e non ad altri motivi. Infatti, i coniugi potrebbero aver stabilito diverse dimore e residenze per motivi del tutto diversi dalla rottura del loro rapporto e uno dei veri scopi potrebbe essere proprio quello di sfuggire al pagamento dell’Imu. Fino a prova contraria, il nucleo familiare è unico e, quando c’è una separazione di mero fatto, la prova della rottura del rapporto è molto difficile da dare. In altre parole, secondo i giudici della Cassazione, il fatto che i due coniugi abbiano posto la loro abitazione in due distinti immobili fa venir meno per entrambi l’esenzione Imu spettante sull’abitazione principale. Viene, infatti, richiesta la dimostrazione precisa che il trasferimento di uno dei due dalla precedente casa coniugale (che coincide con l’abitazione principale che può beneficiare dell’esenzione Imu prima casa) sia avvenuto proprio perché il loro rapporto si è rotto. Non basta certo dire che i coniugi si erano presi “una pausa di riflessione”.

  4. Con mia moglie stiamo pensando di fare un piccolo investimento in una nuova casa, perché presto avremo un figlio e il nostro vecchio appartamento è troppo stretto, ma vorremmo tenerlo lo stesso. Ora, vorrei sapere, a chi intestare la seconda casa per non pagare le tasse? Bisogna trasferire la residenza o anche la dimora per ottenere l’esenzione dell’Imu?

    1. Intestare la casa al proprio figlio potrebbe non essere sufficiente ad evitare il pagamento dell’Imu in quanto anche quest’ultimo deve presentare il doppio requisito della residenza e della dimora. A meno che il proprio figlio quindi sia già maggiorenne e intenda usare il secondo immobile del padre per andarci materialmente a vivere, la donazione della casa non implica esenzioni di imposta. Esenzione che invece spetta se la casa finisce in eredità al coniuge superstite. Se, ad esempio, un uomo è proprietario di una casa e, morendo, lascia in vita la moglie, quest’ultima ottiene per legge – a prescindere dalle quote di eredità – il diritto di abitazione sulla casa coniugale (una sorta di usufrutto legale); se il coniuge superstite pertanto risiede e dimora abitualmente nell’unità in questione, la stessa sarà esente da imposte in quanto abitazione principale. 

    2. Come fare per non pagare l’Imu sulla seconda casa? Un’ipotesi è proprio quella del marito e moglie che vivono in posti differenti (per quanto improbabile, atteso che la natura stessa del matrimonio si fonda sulla convivenza). Peraltro, come detto, non basta ai coniugi spostare la propria residenza in luoghi diversi se oltre a tale dato non risulta che pure la dimora è differente.  C’è però un’eccezione interessante: se i due coniugi risiedono (in genere per motivi di lavoro) in due Comuni diversi, ciascuno in abitazione di proprietà, è possibile ottenere, per ciascun immobile, l’esenzione dal pagamento dell’Imu. La «doppia agevolazione» è stata confermata da una circolare del ministero dell’Economia.

    3. Un altro modo per ottenere uno sconto del 50% sulla base imponibile di Imu e Tasi è concedere la seconda casa in comodato (ossia in prestito) al parente in linea retta entro il primo grado (genitori e figli). Tale beneficio non è ammesso per le abitazioni di lusso (A/8 e A/9). Per ottenere lo sconto è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: il contratto di comodato deve registrato; il comodante deve possedere un solo immobile in Italia a uso abitativo; il comodante deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. In alcuni casi si può beneficiare dell’esenzione da Imu e Tasi senza il requisito della residenza. L’agevolazione spetta infatti anche ai militari o membri della forze di polizia, Vigili del fuoco e appartenenti alla carriera prefettizia in servizio permanente effettivo, purché abbiano presentato una dichiarazione in Comune.

  5. Ho conosciuto gente che per sfuggire alle tasse si è inventata tanti imbrogli. Alcune coppie avevano fatto delle separazioni fittizi nel tentativo di sfuggire ai pagamenti, magari facendo risultare che la casa veniva assegnata alla moglie, concedendole il diritto di abitazione. Ovviamente, si tentava di beneficiare dell’esenzione Imu. Gente davvero senza scrupoli disposta a condurre una vita piena di menzogne per sfuggire a questi pagamenti e ottenere agevolazioni sulla casa. Ma che vergogna

  6. la cassazione perchè non prende in esame anche il pagamento TARI su rifiuti non prodotti nelle seconde case e non prende in esame le seconde case dichiarate totalmente inagibili e vietato utilizzarle per sisma del 1997 in Umbria ed obbligato a pagarci però l’IMU? TUTTO REGOLARE?

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  7. Mia moglie viveva da prima che la conoscessi, e vive tutt’ora, nella città dove è nata e dove lavora. Nonostante ci siamo sposati (anche in seguito alla dichiarazione, solo verbale, del capo del personale dell’azienda presso cui mia moglie lavora, circa la fattibilità del suo spostamento alla sede della città dove lavoro io, ad oltre 200 km di distanza e sguarnita di personale), l’azienza non ha più accordato il tasferimento nella città dove io vivo e lavoro, e dove ho la prima e unica casa (su cui ancora pago un oneroso mutuo). Quindi ha mantenuto la residenza che aveva da nubile, e siamo nella condizione (certamente non voluta, visto che sono ormai quasi dieci anni che ci vediamo solo il fine settimane e durante le ferie), di vivere continuativamente nelle prime case che ciascuno di noi ha acquistato per il conto suo.
    Non mi sembra nemmeno una condizione rara quella di due coniugi che vivono e lavorano in due località anche molto distanti, possibile che potrebbero essere chiamati a pagare una somma enorme, esattamente cose due furbetti qualsiasi che vogliono risparmiare sulla casa al mare?

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