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Si può usare il muro del palazzo condominiale?

5 Ottobre 2020
Si può usare il muro del palazzo condominiale?

È legittimo servirsi per fini propri del muro perimetrale di un edificio condominiale a condizione che si rispettino i limiti fissati dal Codice civile. 

Potrebbe sorgere l’esigenza di servirsi della facciata del condominio per svariati fini. È il caso di chi, ad esempio, debba appoggiarvi il condizionatore o l’antenna, oppure debba realizzare una canna fumaria; o ancora si pensi a chi, proprietario di un magazzino al piano terra, voglia ampliarne l’apertura o aprire una seconda porta, una finestra o una veduta. Ma si può usare il muro del palazzo condominiale? È lecito apporvi modifiche strutturali permanenti? 

La questione è stata analizzata numerose volte dalla giurisprudenza e, da ultimo, dal tribunale di Roma [1]. Di tanto daremo conto in questo breve articolo.

Ma prima di capire se si può usare il muro del palazzo condominiale dobbiamo ricordare cosa dice il Codice civile in merito all’uso individuale delle parti comuni del condominio. 

Uso delle parti comuni del condominio

Partiamo dall’articolo 1102 del Codice civile la cui chiarezza e semplicità si prestano a dare già una prima risposta al quesito di partenza. Secondo tale norma, ciascuno può servirsi delle parti comuni dell’edificio, secondo i propri scopi, a patto di non modificarne la destinazione e di non impedire il pari utilizzo agli altri condomini. 

Detto in parole ancora più semplici, non si può snaturare la funzione dei beni comuni (così un ascensore non può essere usato come montacarichi, l’androne come luogo di parcheggio delle motociclette, il giardino come parcheggio auto, la terrazza come discoteca privata e così via) e non si può occupare così tanto spazio da impedire agli altri condomini di fare anche loro un uso personale della stessa area (così non si può sfruttare tutto il tetto installandovi una antenna tv eccessivamente ingombrante o impadronirsi dell’intera superficie per un impianto fotovoltaico).

Questi interventi non richiedono la previa autorizzazione dell’assemblea e sono liberi. Ciò deriva dal fatto che le aree comuni dell’edificio sono di tutti e, quindi, ciascuno se ne può servire – entro i suddetti limiti – senza dover chiedere il permesso agli altri.

La seconda norma da tenere in considerazione è l’articolo 1120 del Codice civile. Esso stabilisce che, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio, è possibile approvare tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. 

Sono comunque vietate le innovazioni che: 

  • possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; 
  • che ne alterino il decoro architettonico;
  • o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Uso del muro perimetrale del condominio  

È legittimo servirsi, per fini propri, del muro perimetrale di un edificio condominiale, e quindi, anche apportarvi modifiche – come aperture ulteriori di dimensioni o forma non corrispondenti a quelle già esistenti che gli garantiscano un’utilità aggiuntiva – purché non incidano sulla destinazione del bene, non ne pregiudichino stabilità e decoro architettonico e non causino menomazioni o sensibili diminuzioni alla fruizione di aria o luce per i proprietari dei piani inferiori.

I paletti da rispettare nell’uso della cosa comune sono dunque quelli tracciati dal Codice civile: 

  • non limitare l’uso altrui (ad esempio: non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, non impedire l’uso concorrente di analoghi diritti degli altri);
  • non alterare la normale destinazione dell’area; 
  • non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio;
  • non ledere la stabilità del palazzo. 

Come peraltro già chiarito dalla Cassazione in un passato non troppo lontano [2], «gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro…e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni».

È, pertanto, legittimo l’uso della facciata per apporvi una canna fumaria purché il regolamento non lo vieti e sempre nel limiti di uno spazio appena sufficiente a non intaccare i diritti altrui. La canna fumaria inoltre non dovrà ledere l’estetica del palazzo.

Allo stesso modo, è possibile installare un condizionatore o un’antenna fuori dal proprio balcone, appoggiandoli al muro perimetrale, sempre che non vi siano limitazioni nel regolamento e non si pregiudichi il decoro architettonico dello stabile. Decoro da correlarsi non solamente all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia, ma anche all’aspetto di singoli elementi o di singole parti suscettibili di considerazione autonoma [3]. Sul punto, leggi anche “Cosa si può mettere sul balcone?“.

Ed ancora, è legittima anche l’apertura di finestre su un’area comune quale cortile e chiostrina, per dare aria e luce agli immobili circostanti, fermo il divieto di non alterare la destinazione del bene o impedirne il pari godimento.  


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 7424 del 20.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 53/2014.

[3] Cass. sent. n. 5899/2004.


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