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Difetti di costruzione: quando l’appaltatore è responsabile

4 Dicembre 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Dicembre 2013



La ditta che ha realizzato i lavori risponde dei difetti dell’opera consegnata se accertati entro 10 anni dalla sua realizzazione e denunciati entro un anno dalla loro scoperta.

L’imprenditore che ha preso in appalto la costruzione di un immobile per sua natura duraturo – come un palazzo, un capannone e così via – è tenuto a garantirne l’integrità per 10 anni dal giorno del suo completamento. Ciò significa che la responsabilità del costruttore scatta ogniqualvolta si riscontrino vizi del suolo o difetti di costruzione dell’immobile, o di una sua parte, tali da comprometterne, o averne già intaccato, il pieno utilizzo o le sue normali funzionalità [1].

Rientrano in tali difetti non solo le alterazioni alla struttura portante, ma anche tutte quelle deficienze che pregiudicano la corretta conservazione dell’opera e ne diminuiscono sensibilmente il valore economico, come ad esempio il crollo o lo scrostamento dell’intonaco, il disfacimento della pavimentazione o le infiltrazioni di acqua. Insomma si parla di qualsiasi danno rilevante che sia stato causato dall’impiego di tecniche di costruzione inadatte e/o materiali non a regola d’arte [2].

Per ottenere adeguata tutela è necessario rispettare alcuni limiti temporali inderogabili, poiché il proprietario deve denunciare formalmente i vizi o i difetti dell’opera all’appaltatore, anche mediante diffida, entro un anno da quando sono stati accertati e comunque non oltre dieci anni dal completamento dell’immobile.

Dalla data della denuncia si ha un solo anno a disposizione per far valere i propri diritti e quindi richiedere il risarcimento o la riparazione dei danni.

Sul punto, la Cassazione [3] ha stabilito che, nell’ipotesi in cui non sia possibile determinare immediatamente la causa del danno, la piena conoscenza del difetto si ritiene conseguita soltanto alla conclusione di opportune indagini tecniche. Quindi se ad esempio la scoperta è avvenuta nel 2011, ma il perito nominato dal proprietario ha accertato la responsabilità dell’appaltatore solo nel 2013, si è ancora in tempo per richiedere tutela.

Non solo, con l’intento di garantire una maggiore tutela all’acquirente, definito come quel soggetto che necessita di una maggiore protezione nei rapporti commerciali, si ritiene ormai pacifica la possibilità di estendere la disciplina suddetta al campo della compravendita immobiliare. Quindi la pretesa di un risarcimento danni, in presenza dei dovuti presupposti, può essere richiesta anche al venditore dell’immobile che, a sua volta, sia stato anche costruttore o comunque abbia partecipato attivamente alla direzione dei lavori [4].

 

L’amministratore di condominio può agire nei confronti del costruttore e promuovere un’azione di responsabilità nei suoi riguardi solo se il danno pregiudica l’edificio nella sua unitarietà. Ma non è legittimato a ricorrere in tribunale, salvo non vi sia mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, per chiedere il risarcimento per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà [5].

 

note

 

[1] Art. 1669 cod. civ.

[2] Cass. civ., sent. n. 84 del 3.01.2013; Cass. sent. n. 14650 dell’11.06.2013; Cass. sent. n. 21351, del 4.09.2005; Cass. sent. n. 2977, del 20.03.1998.

[3] Cass. sent. n. 20644, del 9.09.2013.

[4] Cass. n. 4622/2002; n. 8187/2000; n. 3146/1998; n. 9853/1998.

[5] Trib. Padova, sent. del 28.11.2013

 Autore immagine: 123rf.com


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