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Vizi immobile acquistato: come ottenere il rimborso?

10 Ottobre 2020
Vizi immobile acquistato: come ottenere il rimborso?

Ho acquistato un immobile e ho scoperto, solo dopo il rogito, che il vecchio proprietario non ha mai eseguito i lavori base nei muri perimetrali ed interni. Posso ottenere un rimborso o restituire l’immobile?

Nei contratti di compravendita, il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La garanzia è esclusa solo se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili (salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi).

Nel caso di specie, dalla descrizione sembra di comprendere che i vizi non erano conosciuti né riconoscibili al momento del rogito e che il lettore li abbia scoperti solo in un momento successivo (cosiddetti “vizi occulti”). Deve, dunque, ritenersi pienamente applicabile la garanzia prevista dall’art. 1490 c.c., e il lettore può domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.

Secondo la giurisprudenza, l’eventuale diminuzione del prezzo pattuito può calcolarsi in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi.

Nel caso di specie, la risoluzione del contratto potrebbe operare se i vizi denunciati sono gravi e strutturali; in caso di risoluzione, il compratore deve restituire il bene e il venditore deve restituire il prezzo, oltre a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. In ogni caso il venditore è tenuto al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

La garanzia del venditore, con i conseguenti diritti del compratore in caso di vizi del bene venduto, opera, tuttavia, solo entro determinati termini, decorsi i quali il compratore perde la possibilità di ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Difatti, il compratore deve denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. Inoltre, l’azione giudiziale (di risoluzione o di restituzione del prezzo e/o risarcimento del danno) deve essere esercitata entro un anno dalla consegna, decorso il quale l’azione si prescrive.

La legge, dunque, prevede un doppio termine per l’applicazione della garanzia in ipotesi di vizi occulti del bene: 8 giorni dalla scoperta per denunciare i vizi e un anno dalla consegna del bene per agire in giudizio.

In ogni caso, se l’immobile è stato acquistato direttamente dal costruttore, questi è responsabile nei confronti dell’acquirente per vizi che si verifichino entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori, purché siano denunciati fino a un anno dalla scoperta.

Più precisamente, secondo il legislatore, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Sarebbe, dunque, necessario verificare se sussiste anche o esclusivamente una responsabilità del costruttore (se i vizi scoperti consistono i veri e propri difetti di costruzione). Secondo la giurisprudenza, l’azione di responsabilità per la “rovina e i difetti di cose immobili” non è esperibile contro chi si è limitato a vendere l’immobile, a meno che questi abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo. Tuttavia, l’azione prevista nei primi 10 anni dalla realizzazione dell’opera per gravi difetti di costruzione può essere esercitata, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità ossia quando il costruttore è anche venditore.

Nel caso di responsabilità del costruttore o costruttore venditore, il termine per denunciare formalmente il vizio è di un anno dalla scoperta; il termine per esercitare l’azione giudiziale è di 1 anno dalla denuncia.

Il lettore, per non precludersi alcuna strada (azione di responsabilità del venditore o azione di responsabilità del costruttore), poiché pare sia decorso quasi un anno dalla consegna dell’immobile, dovrebbe attivarsi tempestivamente per ottenere tutela. Se non lo ha già fatto, deve inviare una denuncia dei vizi al venditore (facendo risalire la scoperta a non oltre 8 giorni prima), magari supportata dall’analisi tecnica effettuata dall’architetto.

Dopodiché, dovrebbe attivarsi con la causa in tribunale nei confronti del venditore; qualora chieda una riduzione del prezzo e/o un risarcimento inferiore a cinquantamila euro, dovrà previamente esperire il tentativo obbligatorio di negoziazione assistita per il tramite di un avvocato.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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