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Locazione e restituzione immobile: ultime sentenze

3 Dicembre 2020
Locazione e restituzione immobile: ultime sentenze

Danni per ritardata restituzione della cosa locata; domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore; obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

Obbligazioni contrattuali del conduttore

Nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591 del Cc, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore.

L’obbligazione di pagamento del canone di occupazione dell’immobile concesso in locazione e da doversi restituire al locatore trova fonte nella legge, ma è, pur sempre, geneticamente collegata al contratto.

Cassazione civile sez. III, 15/06/2020, n.11587

Finita locazione per intervenuta scadenza e rilascio dell’immobile

Nell’ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli.

Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l’esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante “causae petendi” e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull’una, passata in giudicato, non preclude l’esame delle altre.

Cassazione civile sez. III, 20/12/2019, n.34158

Cosa succede se il conduttore rifiuta di restituire l’immobile?

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26526

Obbligo del conduttore e riparto dell’onere probatorio

In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1568

Danno da ritardata restituzione dell’immobile locato

L’indennità per la ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura risarcitoria e presuppone identica natura risarcitoria, nell’obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Con l’art. 1591 c.c., il legislatore ha inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto, con salvezza della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno.

Sebbene il “corrispettivo convenuto” coincida, di norma, con il canone di locazione, ovvero con la controprestazione che deve essere adempiuta dal conduttore in base al contratto, nulla osta alla possibilità che l’importo risulti superiore per effetto di un accordo successivo tra le parti, giacché l’indicazione del legislatore è volta ad individuare un dato economico che, in quanto concordato fra gli interessati, possa ragionevolmente essere assunto a parametro di riferimento per la quantificazione del danno. Il maggior danno exart. 1591 c.c. non può essere provato in base all’astratto valore locativo del bene, ma deve essere rigorosamente provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare sulla base di concrete proposte provenienti da aspiranti locatari.

Nel caso tuttavia in cui locatrice sia una P.A. è inesigibile la dimostrazione da parte del locatore di concrete proposte provenienti da aspiranti locatari, posto che l’esperimento della procedura pubblica per la locazione presuppone la libertà dell’immobile, mentre è sufficiente e necessaria la prova altrimenti data dell’ammontare del canone concretamente conseguibile sul mercato per immobili delle medesime caratteristiche.

Tribunale Milano sez. XIII, 04/09/2018, n.8832

Oneri del locatore e del conduttore: risarcimento del danno

In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6387

Provvedimento di rilascio e ritardata restituzione

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell’art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell’immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285

L’interesse del locatore alla risoluzione del contratto

Nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione non viene meno l’interesse (e il diritto) del locatore a ottenere l’accertamento della operatività della pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. Qualora, infatti, più fatti diano diritto, ciascuno come causa autonoma, alla cessazione del contratto, sussistono altrettante causae petendi e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull’una passata in cosa giudicata, non preclude l’esame delle altre.

Cassazione civile sez. III, 31/05/2017, n.13711

Cessazione della locazione non abitativa e permanenza

All’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale, quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennità a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento a opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex art. 1591 c.c. e di quella del locatore ex art. 1224 dello stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge.

Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione.

Cassazione civile sez. III, 16/05/2017, n.12018

Scadenza del contratto e pagamento del canone di locazione

Il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione.

Cassazione civile sez. III, 09/05/2017, n.11234

L’adempimento dell’obbligazione di restituzione dell’immobile locato

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8675

Restituzione dell’immobile locato e messa a disposizione delle chiavi

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato posta a carico del conduttore dall’art. 1590 c.c. non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore.

(Fattispecie nella quale la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l’immobile locato era risultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che ne impedivano il libero godimento).

Cassazione civile sez. III, 14/03/2017, n.6467



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7 Commenti

  1. Buongiorno, ho un quesito per voi. Se il conduttore ha arrecato all’immobile gravi danni per la cui riparazione sono necessarie somme rilevanti, posso rifiutarmi di ricevere la restituzione? Attendo vostre delucidazioni grazie

    1. Alla scadenza del contratto d’affitto, il problema delle riparazioni da eseguire sull’immobile locato, rese necessarie per via dell’uso – a volte non diligente –dell’inquilino, dà puntualmente vita a una serie di contestazioni tra le parti, contestazioni che non poche volte finiscono sul banco del giudice. Cosa prevede la legge? In generale, l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava all’inizio della locazione. Tanto più che, secondo la legge, le piccole manutenzioni ricadono proprio sul conduttore. La Cassazione ha emesso una sentenza di particolare importanza, che potrebbe aggravare notevolmente il conto finale presentato dal padrone di casa al termine della locazione. Secondo la Suprema Corte, qualora il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni (o effettuato innovazioni non autorizzate) di tale rilievo che, in proporzione al contratto, è necessario l’esborso di notevoli somme per ripristinare l’immobile, il locatore può rifiutarsi di ricevere la restituzione dell’immobile medesimo. Tale rifiuto è legittimo, in via di principio, fino a quando il conduttore non verserà le somme necessarie per le opere di ripristino. Con la non indifferente conseguenza che, fino a quando persisterà la mora del conduttore (ossia finché questi non corrisponda tali importi), egli resta anche tenuto a pagare il canone di locazione pur avendo abbandonato l’immobile. Inoltre, il locatore può sempre richiedere il risarcimento del danno per il fatto che le condizioni in cui si trova l’immobile non consentono di rilocarlo o impediscono al locatore di abitarlo personalmente. In tali casi, la perdita pecuniaria si misura proprio in base al tempo occorrente per il ripristino dell’immobile in condizioni tali da poter essere goduto direttamente o essere riaffittato.

  2. Sono il proprietario di una casa e vorrei dire la mia per tutti quegli inquilini furbi e finti distratti che vogliono cercare di fregarci. Sappiate che non ci sono santi che tengano. L’inquilino, oltre a dover pagare il canone di locazione nei termini stabiliti dal contratto, deve provvedere alle piccole riparazioni e restituire l’appartamento o la villetta, ricevuta in affitto, com’era, precisamente, al momento della consegna. E non accampate scuse perché si vede se le cause sono legate al passare del tempo oppure se siete stati voi a danneggiare l’immobile. Quindi, siate corretti

  3. Ipotizziamo che alla riconsegna, la casa presenti alcuni danni. Io che sono il proprietario, visto che l’inquilino non ne vuole sapere di fare le riparazioni, ho il diritto di trattenere la cauzione? Mi auguro che possiate rispondere alla mia domanda, visto che siete sempre precisi e rapidi nelle risposte ai nostri dubbi.

    1. Gli Ermellini hanno precisato che non è possibile conservare il deposito della somma ricevuta alla firma del contratto, semplicemente facendo presente all’inquilino che l’immobile risulta danneggiato. Il locatore deve, quindi, necessariamente avviare un’azione di accertamento giudiziale dei fatti e della responsabilità del conduttore. In caso contrario, non può sottrarsi alla restituzione della cauzione.

  4. Salve. L’inquilino lascerà a breve l’appartamento che gli ho affittato. Ora, vorrei capire come bisogna procedere sulla pittura degli interni. La casa gli è stata consegnata come nuova, adesso le pareti sono un po’ rovinate. Ai tempi, nel contratto di affitto non avevamo stabilito nulla. Quindi, come devo procedere?

    1. In tale ipotesi, bisogna rifarsi alle previsioni normative e interpretare le disposizioni di legge già esistenti. Ebbene, proprio la legge – e in particolare l’articolo 1576 del Codice civile – pone a carico del conduttore solo le spese di piccola manutenzione determinate dall’uso quotidiano dell’immobile e non quelle che dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito. Dunque, se le macchie sulle pareti sono state determinate dall’uso – ad esempio, dalla necessità di puntare dei chiodi sul muro per trattenere quadri o mensole – o dall’inquinamento proveniente dall’esterno, o ancora dall’umidità causata da una tubatura, allora la spesa dovrà ricadere sul locatore. Questi non potrà chiedere al conduttore di pagare l’imbianchino. Viceversa, se il muro dovesse essere stato rotto o sporcato da un uso non diligente dell’appartamento da parte del conduttore, sarà questi a dover ripristinare la pittura. Si pensi a chi, ad esempio, ha appoggiato le scarpe sporche sulla parete o, all’atto di trasportare un divano da una stanza a un’altra, ha scalfito un angolo del muro. 

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