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Cos’è un fondo dominante?

11 Ottobre 2020
Cos’è un fondo dominante?

In alcuni casi la proprietà di un immobile è limitata dalla presenza di una servitù.

Hai acquistato un appartamento con un giardino. Nell’atto notarile hai letto che sul giardino insiste una servitù di passaggio a favore del fondo dominante. Non capisci fino in fondo il significato di questa frase e ti chiedi quali svantaggi comporta la presenza della servitù.

Nel nostro ordinamento vengono definiti i diritti reali quelle situazioni giuridiche soggettive che hanno ad oggetto dei beni. Rientrano tra i diritti reali la proprietà, l’enfiteusi, la servitù, etc.

Spesso negli atti di vendita si legge che il bene è soggetto ad una servitù. Cosa significa? Che cos’è un fondo dominante? Come vedremo, in questi casi, occorre prestare molta attenzione poiché la servitù rappresenta sempre una limitazione alla piena proprietà del bene.

Cos’è la servitù?

La servitù (detta comunemente anche “servitù prediale“) è uno dei più importanti diritti reali di godimento su un bene immobile altrui previsto dalla legge [1].

Il Codice civile, in particolare, definisce la servitù come il peso imposto sopra un determinato fondo (detto “fondo servente“) per l’utilità di un altro fondo (detto “fondo dominante“), che appartiene ad un proprietario diverso. Una delle caratteristiche fondamentali della servitù è, quindi, il fatto che i proprietari del fondo servente e del fondo dominate sono due soggetti diversi.

La tipologia di servitù più conosciuta e diffusa nella società e nei rapporti economici è, senza dubbio, la servitù di passaggio che permette al proprietario di un fondo, detto fondo dominante, di passare sul fondo che appartiene ad un altro proprietario, che viene detto fondo servente.

Il proprietario del fondo servente avrà, dunque, una limitazione alla propria piena proprietà del fondo in quanto dovrà tollerare che sullo stesso avvenga il passaggio da parte del titolare del fondo dominante.

Servitù: come si costituisce?

Per costituire una servitù sono possibili diversi scenari.

In particolare, l’acquisto di una servitù può avvenire nei seguenti modi:

  • nel caso di servitù volontarie, la costituzione del diritto reale di godimento può avvenire per contratto oppure per testamento. In entrambi i casi, al fine di rendere tale diritto opponibile ai terzi, sarà necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari;
  • nel caso di servitù coattive, come, tra le altre, la servitù coattiva di passaggio, la costituzione avviene ex lege, senza che sia necessario un atto di volontà delle parti. La costituzione in questo caso, essendo imposta dalla legge, può avvenire anche contro il consenso del proprietario del fondo servente.

Quando la legge prevede la costituzione di una servitù coattiva, infatti, a prescindere dalla volontà delle parti, il diritto reale si costituisce al semplice verificarsi di determinate condizioni.

Una servitù coattiva è prevista, ad esempio, a favore del fondo intercluso, ossia di un fondo che non ha accesso diretto alla pubblica via. In questo caso il titolare del fondo intercluso (fondo dominante) ha diritto a passare sul fondo servente, ossia su quel fondo confinante che consente l’accesso alla via pubblica.

Quali sono le principali tipologie di servitù?

Nel nostro ordinamento, vi sono numerose tipologie di servitù che, come abbiamo visto, possono costituirsi in diversi modi. Le servitù più diffuse nei rapporti economico-sociali sono le seguenti:

  • servitù di passaggio;
  • servitù di parcheggio;
  • servitù di veduta;
  • servitù coattive.

Quali sono le principali servitù coattive?

Come abbiamo già detto, in alcuni casi, la servitù si costituisce direttamente ex lege, al verificarsi delle condizioni previste dalla norma istitutiva del diritto reale di godimento.

In questo caso, se le parti non trovano un accordo per la costituzione della servitù, sarà un giudice, con una sentenza costitutiva, una volta riscontrata la sussistenza delle condizioni previste dalla legge, a costituire la servitù coattiva.

Le principali servitù coattive previste nel nostro ordinamento sono le seguenti:

  • servitù coattiva di passaggio a favore del fondo intercluso, vale a dire privo di accesso alla via pubblica [2];
  • servitù di acquedotto coattivo, che consente di far passare le proprie acque attraverso fondi altrui [3];
  • servitù di elettrodotto e di linee telefoniche;
  • somministrazione d’acqua, che consente di prelevare acqua dal fondo servente.

note

[1] Art. 1027 cod. civ.

[2] Art. 1051 cod. civ.

[3] Art. 1033 cod. civ.


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