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Parcheggio condominiale: è legale l’uso esclusivo?

12 Ottobre 2020 | Autore:
Parcheggio condominiale: è legale l’uso esclusivo?

Codici d’ingresso per entrare nell’autorimessa: è possibile precludere l’accesso al parcheggio ad alcuni condòmini?

In condominio i problemi non mancano mai: rumori molesti del vicino, litigi in assemblea, inadempimenti, ecc. Tra le questioni più ricorrenti v’è sicuramente quella riguardante l’uso del parcheggio condominiale. Il parcheggio, com’è noto, è un’area adibita alla sosta dei veicoli. Spesso il regolamento preclude agli esterni (cioè, ai non condòmini) di parcheggiare, riservando così l’area esclusivamente ai proprietari. Ci sono però circostanze in cui è possibile vantare un uso esclusivo sui posti auto, impedendo agli altri condòmini l’utilizzo del parcheggio. Con questo articolo vedremo se e quando è legale l’uso esclusivo del parcheggio condominiale.

Per uso esclusivo del parcheggio si intende la possibilità concessa solo ad alcuni di parcheggiare, precludendo così agli altri proprietari di fare lo stesso. Ciò in genere accade quando il titolo, cioè l’atto di acquisto dell’unità immobiliare, ovvero il regolamento contrattuale, stabiliscano l’assegnazione dei posti auto solamente ad alcuni proprietari. È possibile escludere alcuni condòmini dal diritto al parcheggio? Ad esempio, è possibile precludere loro l’accesso con una sbarra all’ingresso che si apre solamente digitando un codice che è fornito solo ad alcuni condòmini? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa dicono la legge e la giurisprudenza a proposito dell’uso esclusivo del parcheggio condominiale.

Parcheggio in condominio: è area comune?

Per legge [1], il parcheggio rientra tra le aree comuni del condominio, cioè tra quelle che spettano a ciascun condomino, il quale può farne l’utilizzo che ritiene migliore, in conformità alla destinazione dell’area e senza ledere il diritto degli altri di farne un uso paritario.

Questa regola, tuttavia, subisce un’eccezione: è la stessa legge, infatti, a dire che il parcheggio è una cosa comune, purché il titolo non disponga diversamente.

Per titolo si intende l’atto di acquisto della proprietà condominiale, il quale finisce per diventare il regolamento dell’intero condominio. Approfondiamo meglio questo aspetto.

Regolamento contrattuale: cos’è?

Il regolamento contrattuale di un condominio è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti al momento del rogito.

La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità.

Proprio perché approvato all’unanimità, può contenere dei vincoli più forti rispetto a quello assembleare approvato a maggioranza.

Nulla toglie che il regolamento contrattuale possa essere approvato dai condòmini in un successivo momento. In questo caso, però, occorre che l’assemblea deliberi all’unanimità.

Solamente il regolamento contrattuale può derogare alla previsione secondo cui il parcheggio è un’area comune. Se, infatti, il regolamento approvato all’unanimità (perché redatto dall’originario costruttore oppure perché successivamente votato dall’assemblea con il consenso di tutti) dispone che i posti auto spettano solo ad alcuni proprietari, allora questi avranno diritto all’uso esclusivo del parcheggio.

Uso esclusivo parcheggio condominiale: è legale?

L’uso esclusivo del parcheggio condominiale è legale se previsto dal regolamento di natura contrattuale.

In pratica, il parcheggio può essere prerogativa di pochi proprietari solamente se il regolamento approvato all’unanimità così stabilisce. Facciamo un esempio.

Tizio e Caio, proprietari degli appartamenti siti al primo piano, sono gli unici ad avere i box auto nel seminterrato, in quanto l’atto di acquisto riserva questo vantaggio solamente a loro. Essi godono pertanto dell’uso esclusivo dell’area, con possibilità di precludere la sosta agli altri, magari installando una sbarra che limiti l’accesso.

In tutti gli altri casi, l’utilizzo del parcheggio, in quanto area comune, non potrebbe mai essere precluso, ma solo disciplinato in modo che tutti possano goderne, ad esempio prevedendo l’uso turnarlo per non escludere nessuno.

Codici di accesso al parcheggio condominiale: sono legali?

Uno dei modi per garantire l’accesso esclusivo al parcheggio condominiale riservato solamente ad alcuni condòmini è di assegnare i codici di accesso necessari per far alzare la sbarra o la saracinesca.

Secondo il tribunale di Roma [2], è legale riservare l’accesso solo a chi dispone di un posto auto nella rimessa, se l’area non può fornire un’oggettiva utilità agli altri in quanto non offre un comodo accesso alternativo all’edificio.

In pratica, il condomino non ha diritto ad avere i codici di apertura per accedere al garage se sulla rampa e all’interno dell’autorimessa non esistono parti di utilità comune a tutti i proprietari.

Di conseguenza, è legittima la delibera con cui l’assemblea approva all’unanimità la proposta di aprire il garage solo tramite dei codici di accesso da digitare sul telefonino, codici forniti solamente ai proprietari dei posti auto.

Tale previsione, pur limitando i condòmini che non hanno ricevuto i codici perché non titolari del posto auto, è legittima, in quanto hanno interesse all’accesso solamente coloro che hanno l’uso esclusivo del parcheggio.

Nemmeno ci si può lamentare di non poter accedere attraverso il passo carrabile per poter poi giungere alle parti comuni dell’edificio. E infatti, se la rampa non offre un comodo accesso alternativo all’edificio e presenta utilità solo per i proprietari dei posti auto (tutti di proprietà esclusiva) che si trovano nell’autorimessa, può essere preclusa agli altri condòmini.

Il principio espresso dalla sentenza citata può così essere riassunto: è legale precludere l’accesso al parcheggio se i posti auto sono riservati soltanto ad alcuni condòmini e se l’area non arreca alcuna utilità agli altri proprietari.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 13573 del 6 ottobre 2020.

Autore immagine: Canva.com


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