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Dividere appartamento in unità indipendenti: quali permessi?

9 Ottobre 2020 | Autore:
Dividere appartamento in unità indipendenti: quali permessi?

Il titolo abitativo necessario per eseguire il frazionamento dell’immobile dipende dall’entità delle opere; per realizzare il doppio ingresso basta la Cila.

Hai un appartamento che è divenuto troppo grande per le tue esigenze e vorresti dividerlo, ricavando due unità abitative di taglio più piccolo; in una continueresti ad abitare e l’altra potresti affittarla.

La suddivisione di un immobile non è problematica dal punto di vista dell’intervento edilizio ma potrebbe esserlo sotto il profilo delle concessioni o autorizzazioni necessarie per realizzarla. A volte, non è facile inquadrare il tipo di intervento e individuare qual è il titolo abilitativo richiesto.

Quali permessi occorrono per dividere un appartamento in due unità indipendenti? Tutto dipende dall’entità e consistenza delle opere e dalle caratteristiche dell’immobile. Ma da qualche anno le procedure sono state semplificate, soprattutto quando si tratta di realizzare un secondo ingresso che è sufficiente a realizzare il frazionamento, senza compiere interventi strutturali sulle pareti o sui prospetti esterni.

Frazionamento appartamento: cosa serve

Una volta verificata a livello costruttivo la fattibilità dell’intervento, a partire dalle verifiche di staticità e stabilità dell’immobile, bisogna considerare gli strumenti urbanistici ed edilizi di cui è necessario munirsi per realizzare un frazionamento dell’appartamento.

Il permesso di costruire è necessario solo se l’intervento realizza un aumento di volumetria e, quindi, di superficie abitabile utile [1]. Se, invece, i volumi non sono toccati ed anche i prospetti esterni restano inalterati, è sufficiente presentare al Comune la Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata). Se l’intervento di suddivisione rientra nell’ambito del risanamento conservativo, occorre la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) [2]. La presenza di vincoli storici o paesaggistici potrebbe richiedere ulteriori autorizzazioni.

Il frazionamento di un appartamento condominiale

Se l’appartamento è in un condominio, bisognerà chiedere l’approvazione preventiva dell’assemblea. Inoltre, occorre verificare il regolamento condominiale, che potrebbe imporre prescrizioni riguardo alla destinazione d’uso degli immobili. Servirà anche una revisione delle tabelle millesimali per tenere conto del frazionamento operato.

La realizzazione di ingressi indipendenti

Quando la modifica è “leggera” nel senso che è sufficiente un modesto intervento per rendere indipendenti gli ingressi di un’unità immobiliare unica e che si vuole suddividere in due unità abitative, le opere non sono qualificabili come ristrutturazione edilizia e rientrano, invece, nella manutenzione straordinaria, tranne nel caso in cui siano di modestissima entità.

Lo ha affermato il Tar Marche [3] decidendo un caso riguardante la suddivisione di un edificio monofamiliare in due abitazioni indipendenti, ciascuna delle quali dotata di un autonomo accesso dall’esterno. In questo caso, i lavori (comunicati dal proprietario con Dia, Dichiarazione di inizio attività) erano consistiti nella semplice realizzazione di un secondo ingresso, avvenuta – osserva il Tar – «senza opere edili, intervenendo esclusivamente sull’infisso» e, inoltre, la porta aperta si trovava su un muro non portante: dunque – rilevano i giudici amministrativi – «opere assai modeste» e, come tali, non ascrivibili neppure alla nozione di manutenzione straordinaria [4].

Gli interventi di manutenzione straordinaria

La norma di legge considera interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento (o nell’accorpamento) di unità immobiliari con esecuzione di opere «anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso», come quella residenziale o ad uso ufficio o commerciale.

In questo caso, a giudizio del Tar era dunque sufficiente presentare la comunicazione di inizio lavori al Comune [5], che è necessaria anche per l’apertura di porte interne o per lo spostamento di pareti. Leggi l’articolo “Dividere l’appartamento in due unità“.


note

[1] Cass. sez. 3° Pen., sent. n. 14725/19 del 4 aprile 2019.

[2] Art. 10, comma 1, lett. c), D.P.R. 380/2001, come modificato dall’art. 17, comma 1, lett. d), D.L. 12 settembre 2014, n. 133.

[3] Tar Marche, Sez. 1°, sent. n. 310/20 del 13 maggio 2020.

[4] Art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n.380/2001.

[5] Art. 6. comma 2, lett. a) D.P.R. n.380/2001.


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