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Trust: usufrutto, nuda proprietà e cedolare secca. Vantaggi e imposte

15 Ottobre 2014 | Autore:
Trust: usufrutto, nuda proprietà e cedolare secca. Vantaggi e imposte

Vorrei costituire un trust su beni mobili e immobili: posso intestare al trust la nuda proprietà degli immobili e lasciare l’usufrutto in capo a una persona fisica per non perdere la cedolare secca?

Ai suoi due quesiti non posso che rispondere positivamente.

È possibile istituire un trust e poi in un momento immediatamente successivo trasferire in esso gli immobili.

Occorre infatti evidenziare che nella prassi una cosa è l’atto istitutivo o come dicono gli inglesi il deed ovvero la costruzione (mi passi il vocabolo gergale ma che rende bene l’idea) del “contenitore”, altra cosa è il trasferimento in esso dei beni costituenti il fondo in trust.

In trust possono esser trasferiti beni mobili, immobili, denaro, opere d’arte e diritti.

Come Lei ha correttamente evidenziato i beni immobili possono esser trasferiti con le seguenti modalità:

a) trasferimento della piena proprietà al trustee

b) trasferimento della nuda proprietà al trustee ritenendosi il disponente l’usufrutto

c) trasferimento della nuda proprietà al trustee ritenendosi il disponente il diritto di abitazione

d) trasferimento dell’usufrutto al trustee ritenendosi il disponente la nuda proprietà

e) è possibile altresì dare al trustee la piena proprietà dell’immobile, ma ponendo in capo al trustee un dovere fiduciario di far abitare l’immobile al disponente o da chi lui abbia individuato, solo e soltanto in quell’immobile, o, se conferiti più immobili, in uno degli immobili conferiti, o in caso di futuro acquisto di un immobile, in tale immobile.

I casi possibili e frequenti sono a) b) c) e) mentre il caso d) è meramente di scuola ma evidenziato per correttezza di informazione.

Se queste sono le ipotesi, alla Sua domanda la risposta è positiva.

Le differenze sono che qualora si verta nell’ipotesi a) ed e) sarà il trustee a dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi del trust il bene immobile e pagare le imposte dovute.

Qualora si verta nell’ipotesi b) e c) continuerà il disponente a dichiararle nella propria dichiarazione dei redditi in quanto tali diritti reali restano in capo ai fini dichiarativi a chi ne è il titolare.

Va infine considerata la circostanza che il trust essendo uno strumento di protezione, qualora il disponente ritenga per se il diritto di usufrutto, esso, qualora sopravvengano debiti sarà aggredibile dai creditori, mentre il diritto di abitazione no.

Il costo quindi del ritenersi il diritto di abitazione o il diritto di usufruito non varia in quanto il disponente continua dichiararselo come se l’operazione non esistesse nel suo modello unico.

Ai fini della cedolare secca la norma prevede che “possono usufruire della cedolare secca i proprietari e i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi) sugli immobili abitativi concessi in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. In altri termini, devono essere soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguono reddito fondiario. Alla nuda proprietà non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. L’opzione per la cedolare secca effettuata dal nudo proprietario, non tenuto a denunciare il reddito prodotto dall’immobile, non ha pertanto alcuna validità. La stessa dovrà quindi essere, nel caso, effettuata dall’usufruttuario”.

Per tale motivo, il ritenersi da parte Sua il diritto di abitazione o l’usufrutto Le permetterà di godere dei vantaggi della cedolare secca.

Passando al suo primo quesito, il trasferimento degli immobili in trust sconta una tassazione di due tipi: l’imposta ipotecaria e catastale e l’imposta di successione e donazione.

Naturalmente la risposta non può esser specifica in quanto non è dato sapere dal Suo quesito il valore della rendita catastale degli immobili che Lei intende trasferire né quale rapporto di parentela vi sia tra Lei e i suoi beneficiari. Le rispondo quindi in linea generale.

Per quanto riguarda il trasferimento degli immobili si applicano due tipologie di imposte:

a) imposta ipotecaria e catastale;

b) imposta di successione e donazione.

Per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali ipotizzando che gli immobili vengano conferiti in piena proprietà si applicherà l’imposta ipotecaria pari a 2% e l’imposta catastale par all’ 1% sul valore della rendita catastale rivalutate e moltiplicata per un coefficiente.

Qualora venga invece conferita solo la nuda proprietà, si applicheranno le tabelle del valore di usufrutto o di del diritto di abitazione che sono parametrate all’età del disponente.

Va detto che ci sono degli uffici del registro che tassano anche in misura fissa e quindi in luogo di 1% e 2% fanno pagare due imposte di registro fisse pari a 200 euro cadauna e così per complessive 400,00 euro.

A queste vanno aggiunte l’imposta di registro ulteriore per euro 200,00

Per quanto attiene le imposte di successione e donazione invece occorre sapere chi è il beneficiario in quanto se il rapporto tra il disponente e beneficiario è di parentela in linea retta o il coniuge, si applica una franchigia di esenzione fino a 1 milione di euro (1 milione e mezzo di euro se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap).

Giova precisare che tale assunto si basa sulla circostanza che precedentemente in vita il disponente non abbia trasferito altre somme o immobile anche a carattere donativo al medesimo beneficiario che abbiano eroso tale franchigia.

In tal caso va scomputato il valore già trasferito e vedere se il suddetto trasferimento in trust resti in tale limite.

Qualora si fosse in presenza di una eccedenza oltre il milione di euro si paga una imposta del 4%

Se invece i beneficiari sono non parenti si paga l’8% senza franchigia.

Se invece fossero parenti diversi (fratelli o altro occorre fare conteggi diversi essendo diverse le franchigie e le aliquote.



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