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B&B all’interno di un condominio

9 Ottobre 2020
B&B all’interno di un condominio

È legale aprire un Bed&Breakfast all’interno di un edificio condominiale senza chiedere il permesso all’assemblea?

Ennesimo contrasto giurisprudenziale. Questa volta l’oggetto del contendere sono i B&B all’interno di un condominio. Sono legali o no? Chi intende aprire un Bed&Breakfast o un’attività di affittacamere può farlo liberamente o deve prima chiedere il permesso all’assemblea? E che succede se il regolamento di condominio vieta genericamente l’esercizio di attività commerciali? Sul punto, la Cassazione ha fornito, proprio di recente, un orientamento discordante rispetto al passato e a quanto numerosi giudici di primo e secondo grado hanno detto sino ad oggi. Si può quindi dire che la questione sui B&B all’interno di un condominio non è affatto pacifica. 

Qui di seguito cercheremo di dare tutti i ragguagli in merito. Ma procediamo con ordine.

Divieto di aprire B&B in un condominio contenuto nel regolamento condominiale

Solo il regolamento condominiale può vietare l’apertura, all’interno di un condominio, di un B&B o di un’attività di affittacamere. E non può trattarsi di un regolamento qualsiasi: deve necessariamente essere un «regolamento contrattuale» ossia approvato all’unanimità. Solo il consenso prestato da ogni condomino può costituire fonte di un valido vincolo al diritto di proprietà (che, per sua natura, non può essere limitato dalle decisioni di terzi).

Il secondo aspetto – ed è questa la questione su cui discute la giurisprudenza – è se sia sufficiente, all’interno del regolamento, una generica clausola che vieti lo svolgimento di attività commerciali o sia invece necessaria una espressa menzione del divieto di aprire B&B e affittacamere. In un primo momento, la Cassazione aveva sposato questa seconda soluzione [1]. Ciò perché il Bed&Breakfast, cosi come l’affittacamere, ha un carattere parafamiliare, anche se gestito da un’impresa commerciale con tanto di partiva Iva e iscrizione alla Camera di Commercio. In pratica, il B&B è molto più simile a un normale affitto breve che ad un albergo. E poiché il primo non è soggetto a limitazioni, non lo può essere neanche il B&B. 

Secondo questa teoria, aprire un B&B all’interno del condominio non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività «non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione».

Questa soluzione è stata sposata proprio di recente dal tribunale di Brescia [2] e, in precedenza, dal tribunale di Venezia [3]. Secondo tali pronunce, è consentito aprire un Bed&Breakfast in condominio, così come un’attività di affittacamere, a meno che la clausola del regolamento che lo vieta non sia approvata all’unanimità e ne proibisca l’apertura in modo specifico. E ciò perché l’attività è molto simile all’affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. 

Questa impostazione è stata di recente sconfessata dalla stessa Cassazione [4] che ora ha sposato un orientamento diametralmente opposto. Secondo la nuova ordinanza, l’attività di B&B e di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico.

Dunque, stando a questo più recente orientamento, il condominio può vietare l’apertura di Bed&Breakfast o di affittacamere tutte le volte in cui vi siano, contemporaneamente, questi due presupposti:

  • un regolamento condominiale approvato all’unanimità;
  • una clausola all’interno del regolamento condominiale che vieti, seppur genericamente, l’esercizio di attività commerciali e/o imprenditoriali che comportino il contatto diretto con il pubblico.

Approvazione all’unanimità del regolamento di condominio 

Ricordiamo che l’approvazione all’unanimità del regolamento di condominio non deve necessariamente avvenire in assemblea, con la partecipazione di tutti i condomini, ma può anche raggiungersi dinanzi al notaio, all’atto dell’acquisto dell’appartamento. In tale ipotesi, il costruttore dell’edificio – parte venditrice – sottopone all’acquirente, insieme all’atto di compravendita vero e proprio, anche il regolamento già da questi redatto, di cui ne chiede l’integrale accettazione. In questo modo, con l’approvazione di tutti gli acquirenti si forma l’unanimità seppur in momenti temporalmente differenti. 


note

[1] Cass. sent. n. 24707/2014.

[2] Trib. Brescia sent. n. 1908/20 del 28.09.2020.

[3] Trib. Verona, sent. del 22.04.2015.

[4] Cass. ord. n. 21562/20 del 7.10.2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 14 febbraio – 7 ottobre 2020, n. 21562

Presidente Di Virgilio – Relatore Tedesco

Ritenuto che:

-il Condominio di (omissis) , chiamava in giudizio davanti al Tribunale di Roma M.G. , M.A.G. e la House Life S.r.l.;

-denunciava che la House Life, conduttrice di un’unità immobiliare compresa nel condominio, di proprietà dei M. , svolgeva in tale unità attività alberghiera, in violazione del regolamento condominiale;

-chiedeva la cessazione di tale attività e il risarcimento del danno;

– si costituivano i convenuti;

– M.G. e la House Life sostenevano che l’attività di affittacamere svolta nell’unità immobiliare non era contraria al regolamento condominiale;

– M.G. , in via subordinata, chiedeva di essere manlevata dalla conduttrice, cui era imputabile l’uso diverso rispetto a quello abitativo previsto nel contratto di locazione;

– M.A.G. eccepiva di avere ceduto la propria quota di comproprietà alla sorella G. ;

-il tribunale, in accoglimento della domanda, ordinava, nei confronti della proprietaria e della conduttrice, la cessazione dell’attività, riscontrando la violazione del regolamento condominiale;

– il primo giudice osservava che l’attività di affittacamere non costituiva uso abitativo, senza rientrare nello stesso tempo in uno degli altri usi consentiti in base al regolamento condominiale;

– esso aggiungeva che la norma regolamentare era opponibile sia alla M. , in quanto condomina proprietaria, sia alla House Life, in quanto titolare di posizione giuridica derivata dalla prima;

– la Corte d’appello di Roma, adita dalla House Life, confermava la sentenza;

– essa, per quanto interessa in questa sede, rilevava che:

a) la regolarità amministrativa dell’attività svolta nell’unità abitativa, in quanto autorizzata dal Comune di Roma, non rilevava nei rapporti fra i condomini e loro aventi causa;

b) l’attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice non è attività alberghiera, ma è comunque “attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi; come tale è senz’altro in contrasto con l’art. 28 (del regolamento condominiale N. d.R.), essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata”;

c) che l’esercizio nell’edificio condominiale di altre attività analoghe (Bed & Breakfast – affittacamere) non escludeva la sussistenza “del riscontrato distinto illecito”;

d) che il locatore, in base all’art. 28 del regolamento condominiale, era responsabile in solido con il conduttore per la cessazione dell’attività vietata;

e) era infine infondata anche la domanda di manleva svolta dalla M. nei confronti della conduttrice, in quanto l’attività di affittacamere era espressamente consentita in base al contratto di locazione;

– per la cassazione della sentenza M.G. ha proposto ricorso affidato a due motivi;

-il Condominio di (omissis) ha resistito con controricorso;

-la ricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

-nella memoria depositata in prossimità dell’udienza, la ricorrente eccepisce l’inammissibilità del controricorso, in quanto proposto dal Condominio senza l’autorizzazione assembleare in una controversia non riguardante l’uso delle cose comuni ex artt. 1117 e 1130 c.c., per le quali sussiste la autonoma legittimazione autonoma dell’amministratore;

-a sostegno della eccezione, la ricorrente richiama il principio di Cass. n. 12525 del 2018;

-il richiamo operato dalla ricorrente non fornisce argomento a sostegno della eccezione, che la stessa ricorrente vorrebbe considerare sotto la specie di una “carenza di legitimatio ad processum rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo”

-ed invero Cass. n. 12525 del 2018 cit. ha negato l’autonoma legittimazione dell’amministratore in una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in base al rilievo che essa non rientrava fra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1130 c.c. e art. 113 c.c., comma 1;

-nella specie, diversamente, viene in considerazione una controversia riguardante il rispetto del regolamento condominiale, che rientra certamente nell’ambito delle controversie previste da tali norme: “l’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie, bar ristorante), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2, la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso” (Cass. n. 21841/2010);

– il primo motivo denuncia nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 99, 112, e 345 c.p.c.;

– la corte d’appello, nel ritenere che l’immobile era stato adibito ad attività commerciale, piuttosto che a uso abitativo, ha dato corso a una domanda di simulazione del contratto di locazione proposta tardivamente, solo con la comparsa conclusionale in grado d’appello;

– il primo motivo è infondato;

-la ricorrente ipotizza che la corte d’appello abbia riconosciuto la violazione del regolamento condominiale in via riflessa del carattere simulato della locazione: in altri termini perché la destinazione ad uso abitativo, dichiarata nel contratto, era solo apparente, avendo le parti inteso concludere una locazione ad uso commerciale:

– la censura non coglie la ratio decidendi;

-la corte d’appello ha riconosciuto che l’attività svolta nell’unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare;

– è evidente che la teorica conformità al regolamento condominiale dell’uso dichiarato nel contratto di locazione non esclude che il regolamento possa poi essere di fatto ugualmente violato;

– si deve aggiungere che, da un punto di vista squisitamente processuale, la decisione adottata rispecchia fedelmente la conclusioni formulate dal Condominio fin dal primo grado di giudizio, così come trascritte a pag. 8 dello stesso ricorso per cassazione: “accertare e dichiarare che l’apertura dell’attività commerciale di carattere recettizio/alberghiera gestita dalla House Life S.r.l. nell’unità immobiliare della sig.ra M.G. (…) è contraria a quanto espressamente previsto dal Regolamento contrattuale del Condominio di (OMISSIS) (…)”:

-il secondo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo ai fini del giudizio, difetto di motivazione o motivazione perplessa o incomprensibile in relazione all’interpretazione dell’art. 28 del regolamento condominiale, disparità di trattamento fra condomini;

-il motivo propone le seguenti censure:

a) la natura di locazione ad uso abitativo era pacifica nel caso in esame;

b) la corte d’appello ha dato una interpretazione estensiva del regolamento condominiale, includendovi l’attività oggetto di lite, pure non essendo questa inclusa fra quelle espressamente vietate dal regolamento ed essendo compatibile con l’uso abitativo;

c) il divieto di svolgere attività commerciali si deve intendere circoscritto alle attività commerciali espressamente menzionate dalla norma regolamentare, non essendo ammissibile che le facoltà dei singoli proprietari possano essere compresse o limitate in forza di divieti generici e indeterminati;

d) occorre considerare che, secondo il regolamento della Regione Lazio, l’attività di affittacamere deve svolgersi in immobili destinati a civile abitazione;

e) la corte di merito non ha poi tenuto conto che nel condominio erano esercitate attività analoghe;

-il motivo è infondato;

-l’art. 28 del regolamento Condominiale dispone: “gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie (..).”;

– la ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l’attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Cass. n. 24707/2014; n. 16972/2015);

– il rilievo non tiene conto che la corte d’appello ha riconosciuto la violazione del regolamento condominiale anche in base a un argomento diverso e ulteriore rispetto a quello addotto dal giudice di primo grado;

– secondo il tribunale il riferimento all’espressione “uso abitativo” sottintendeva l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio;

– la corte d’appello ha seguito una logica diversa;

-ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, “esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”;

-una simile attività, secondo la corte d’appello, è in contrasto con l’art. 28, “essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo ed espressamente vietata”;

– la ricorrente pretende di riferire il divieto di svolgere attività commerciali a quelle attività espressamente vietate dalla norma del regolamento;

-secondo la ricorrente, il “divieto di destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale” non avrebbe quindi alcuna autonomia, ma introdurrebbe l’esemplificazione proposta di seguito dalla norma regolamentare, mentre ogni altra e diversa attività commerciale dovrebbe ritenersi lecita;

– così identificato l’autentico significato della censura è chiaro che il problema che si pone nel caso in esame è un problema squisitamente interpretativo della previsione regolamentare, laddove fa divieto di destinare gli appartamenti “ad esercizio o ufficio industriali o commerciale”;

– è pacifico che l’interpretazione del regolamento condominiale integra un giudizio di fatto, rimesso alla competenza esclusiva del giudice di merito; – al pari di qualsiasi giudizio di fatto è soggetto, in sede di cassazione, a controllo, e quindi a censura, non per la sua sostanziale esattezza o erroneità, da verificarsi in base a rinnovata interpretazione della dichiarazione considerata, bensì soltanto per ciò che attiene alla sua legittimità, e cioè alla conformità a legge dei criteri ai quali è adeguato e alla compiutezza, coerenza e conformità a legge della giustificazione datavi (Cass. n. 5393/1999; n. 9355/2000; n. 20712/2017);

– la corte di merito ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate;

-tale rilievo, di per sé, non rileva errori giuridici o vizi logici, tenuto conto che il divieto di attività commerciali e i divieti susseguenti sono posti letteralmente sullo stesso piano (restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere (…)) e che, fra le specifiche attività oggetto di espresso divieto, ve ne sono alcune che non hanno certamente carattere commerciale: uffici pubblici, uffici di collocamento, chiese, accademie;

-d’altronde il ricorrente censura tale interpretazione ma non indica il canone ermeneutico in concreto violato, risolvendosi la censura nella proposta di una diversa interpretazione del regolamento, inammissibile in questa sede (Cass. n. 641/2003; n. 11613/2004);

-ciò posto la seconda considerazione da farsi è che la assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla corte d’appello, è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale “tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”;

-essa, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015);

– il ricorrente richiama il Regolamento n. 8 della Regione Lazio del 7 agosto 2015, in base al quale gli appartamenti da destinare a affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici;

– neanche tale richiamo è idoneo a rilevare un errore della corte d’appello nella riconduzione dell’attività svolta dalla conduttrice a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che la stessa previsione regionale, invocata dalla ricorrente, definisce l’affittacamere come “strutture gestite in forma imprenditoriale” (art. 4);

– insomma, rinterpretazione del regolamento contrattuale di condominio, operata nel caso di specie da parte del giudice del merito, non rileva nel suo complesso errori giuridici o vizi logici: essa è perciò insindacabile in questa sede (Cass. n- 17893/2009; n. 1306/2007);

– il ricorso pertanto va rigettato;

– spese a carico della ricorrente;

-si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 4.100,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge; dichiara ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

 


11 Commenti

  1. Buongiorno. Vorrei aprire un bed and breakfast nel mio condominio. La zona in cui si trova il mio appartamento è turistica e penso che potrei guadagnare un po’ di soldi, visto che spesso qui gli hotel sono costosi e le persone, soprattutto in questo periodo, vorrebbero risparmiare qualche soldino in più. Ora, vorrei capire però se il regolamento di condominio può impedirmi l’esercizio dell’attività di affittacamere. Attendo un vostro riscontro e vi ringrazio in anticipo

    1. Il regolamento di condominio può vietare ai proprietari di aprire un bed and breakfast all’interno della propria abitazione, purché la clausola sia approvata all’unanimità da tutti i condòmini. Secondo la giurisprudenza, il B&B in condominio è vietato solamente se la clausola ad hoc è votata all’unanimità e contiene un divieto specifico. Il bed & breakfast in condominio è lecito perché l’attività è molto simile all’affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. Nel caso affrontato dal tribunale di Brescia con la sentenza sopra richiamata, la coppia di proprietari esclusivi dei locali è riuscita a far annullare le delibere del condominio che impedivano l’apertura della struttura ricettiva nel fabbricato. Il giudice osserva che la destinazione di un’unità abitativa ad affittacamere non risulta vietata a priori. Il b&b, peraltro, ha un carattere parafamiliare, pur se gestito da un’impresa commerciale con tanto di partita Iva e iscrizione alla camera di commercio: non può dunque essere considerata un limite la clausola che proibisce qualsiasi attività commerciale nello stabile. Il b&b, infatti, somiglia molto più a un normale affitto breve che a un albergo, tanto che l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione. E visto che il primo non è soggetto a limitazioni, non deve esserlo anche il bed and breakfast. Insomma: solo un divieto espresso e categorico nel regolamento può rendere illegittima l’apertura dell’attività di B&B nell’edificio.

  2. Se il regolamento condominiale vieta affittacamere, pensioni o alberghi, ma non fa alcun cenno al B&B allora io posso aprire il bed and breakfast nel condominio? E se gli altri condomini non sono d’accordo, devo limitarmi dall’apertura della mia attività?

    1. Quando il regolamento vieta affittacamere, pensioni o alberghi, questo non impedisce comunque l’apertura di un bed and breakfast. Questo accade perchè il divieto posto su tale tipo di esercizio non è di fatto un limite all’estensione del diritto di proprietà, quanto piuttosto un limite al suo esercizio. In quanto limite all’esercizio di proprietà esso costituisce di fatto una “servitù”, un peso, un carico posto sull’immobile, di conseguenza deve seguire le regole della trascrizione del regolamento presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle entrate e deve essere conosciuto dall’acquirente. Quando il regolamento vieta alberghi o pensioni, esso non determina un divieto per l’attività svolta dal b&b. Questa è radicalmente differente difatti dall’attività alberghiera in senso stretto, per sua natura ha difatti carattere saltuario, la capacità ricettiva è limitata e tali caratteristiche sono tali da non turbare la tranquillità degli altri condomini. Il fatto che la casa-vacanze sia assimilata alle abitazioni, poi, rende inutile per il condominio invocare il regolamento che blocca tutte le attività contrarie all’igiene e alla decenza.
      Qualora il regolamento condominiale specifica che nel palazzo è necessario destinare le unità dell’immobile al solo uso di abitazione o ufficio, questo non è sufficiente a vietare l’apertura di un bed and breakfast. La Corte di Cassazione ha difatti stabilito che trasformare l’appartamento in B&B non vuol dire usarlo in maniera diversa da quella di privata abitazione. Nel caso di specie il regolamento della Regione Lazio, specifica che “l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici”.

  3. Forse non ho capito bene io, ma potete spiegarmi in modo più chiaro quando il regolamento può vietare i bed & breakfast in condominio?

    1. In sintesi, perché un regolamento condominiale possa vietare l’apertura di un bed and breakfast occorre che: la clausola sia adottata all’unanimità (in pratica, deve trattarsi di regolamento contrattuale); il divieto sia espresso, non riferito genericamente a un’attività commerciale. Ad esempio, se il regolamento contrattuale vieta l’apertura di una struttura alberghiera, tale previsione non sarebbe ostativa dell’apertura di un bed and breakfast, in quanto questa particolare attività è differente da quella alberghiera. Il divieto di destinazione dei locali condominiali ad attività alberghiera o di pensione non può escludere l’apertura di un bed and breakfast, che non necessita della preventiva autorizzazione dell’assemblea diversa da quella abitativa, non comportando mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. In buona sostanza, dunque, affinché il regolamento contrattuale possa vietare il bed and breakfast in condominio, occorre che la clausola che disponga in tal senso sia chiara nell’inibire tale tipo di attività.

  4. Vorrei tanto aprire un bed and breakfast. Alla fine, guadagnerei senza fare troppi sforzi. Inoltre, così posso socializzare con le persone e avere un lavoro che non dipende da altri. Per quanto riguarda le regole da rispettare per l’apertura di un bed & breakfast, devo aprire la Partita Iva? Quali sono le regole pratiche da seguire? Quali sono cioè gli adempimenti burocratici per aprire un B&b?

    1. Chi vuole aprire un B&b deve presentare la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La modulistica può essere reperita tramite Internet o presso lo sportello SUAP del Comune di pertinenza. Dopo aver presentato la SCIA si può aprire la struttura ricettiva anche immediatamente. Alla Scia vanno allegati determinati documenti indicati dalla normativa regionale (ad esempio la planimetria dell’abitazione, l’atto di proprietà o di affitto dell’immobile, eventuale copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti). Il costo della Scia può variare da 30 a 150 euro. Va poi curato l’inoltro della pratica presso le locali A.A.P.I.T. o gli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Per tali procedure sarà meglio rivolgersi agli uffici competenti potendo esserci variazioni da Regione a Regione.

  5. Ho manifestato ai miei vicini la volontà di aprire un B&b. Alcuni erano contrari, altri non mi hanno fatto alcun problema. Ci sono tante famiglie in condominio e qualcuno dice che facendo entrare e uscire la gente estranea dall’appartamento, tu non sai chi ti metti dentro casa e si spaventano. Ora, questa mi sembra una mentalità retrograda. Pure io allora posso dire chissà chi inviti a casa tua, chissà quali sono i tuoi ospiti, chissà con che tipo di persone hai a che fare. E poi, ovviamente, io farei dei controlli al momento della prenotazione ecc. Comunque, alla fine, la mia intenzione è chiara e non c’è alcun regolamento che lo vieti. Quindi, si mettessero l’anima in pace

  6. Ho un appartamento che fino a qualche tempo fa avevo dato in affitto. Ora, la famiglia che viveva nel mio appartamento si è spostata nella casa che ha ricevuto in eredità e quindi per me questo significa un’entrata in meno a fine mese, che sinceramente mi faceva comodo. Ora, ho pensato di sistemare l’appartamento, farci qualche lavoretto di ammodernamento e renderlo appetibile creando un’attività di bed and breakfast. Il regolamento condominiale non vieta questo tipo di attività, però vorrei sapere se l’appartamento ha tutte le carte in regola per dar vita ad un b&b. In particolare, quali sono i requisiti che deve avere l’appartamento?

    1. L’immobile adibito a B&b deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza (impianti elettrici, gas, ecc.) prescritti dalla normativa per le abitazioni a uso civile. Quindi, ad esempio, senza agibilità, non è possibile trasformare un sottotetto in un bed&breakfast. Spesso, le leggi regionali impongono al gestore del B&b di garantire un numero minimo di camere. Questo limite però è stato dichiarato illegittimo da una recente e interessante sentenza del Tar Lazio, secondo cui non si può imporre ai bed&breakfast così come agli affittacamere una dimensione minima dell’immobile. Viene invece spesso prevista una dimensione massima (da 6 a 20 stanze a seconda della Regione). Diverso è il discorso per godere delle agevolazioni fiscali: il numero massimo di camere consentito per godere di tali facilitazioni (ad esempio, non c’è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei a, comunque, meno di 20. Di solito, poi, le leggi regionali chiedono una dimensione minima di: 8 mq per camera singola; 14 mq per camera doppia.

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