Canone a scaletta locazione: ultime sentenze

Immobili destinati a uso non abitativi; legittimità della clausola di predeterminazione del canone a scaletta; elementi predeterminati e idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale.

Legittimità dei canoni a scaletta

In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l’entità della canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati ed influenti, secondo la comune visione delle parti, sull’equilibrio economico del sinallagma.

Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extra testuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità – che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetto della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della L. 392/78 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.

Tribunale Ravenna, 10/02/2020, n.110

Canone a scaletta 

Non è nullo il contratto di locazione diverso da quello abitativo che preveda un canone a scaletta determinato. (Nel caso di specie si trattava di una locazione ad uso commerciale nel quale era stato previsto l’importo complessivamente dovuto per l’intera durata del rapporto e specificatamente la diversa modulazione del canone dovuto per i periodi di tempo individuati, specificando peraltro per ciascuno di essi l’importo del canone mensile).

Tribunale Roma sez. VI, 27/02/2019, n.2903

Locazioni non abitative

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativi, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni nell’arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale.

L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone a scaletta, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione.

La legittimità di tale clausola deve essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge n. 392/1978, così incorrendo nella sanzione della nullità prevista dal successivo articolo 79, primo comma, della stessa legge.

Cassazione civile sez. III, 26/09/2019, n.23986

Libera determinazione convenzionale del canone locativo

In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull’equilibrio economico del sinallagma.

Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità – che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della l. n. 392 del 1978 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.

Cassazione civile sez. III, 26/09/2019, n.23986

Canone a scaletta: quando è legittimo?

La clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale (nella specie: in un contratto di locazione commerciale era inserita una clausola che prevedeva il c.d. canone a scaletta ovverosia un importo di € 400,00 per un anno e poi veniva aumentato ad € 450,00 fino al termine del contratto).

Tribunale Roma sez. VI, 06/05/2019, n.9538

Stipulazione del contratto di locazione

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (cd. canone a scaletta), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.

Tribunale Livorno, 28/09/2018, n.987

Canone locativo: la progressiva variazione in aumento 

Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 stessa legge.

Tribunale Roma sez. VI, 08/11/2018, n.21614

L’aumento del canone di locazione

È legittima la clausola contrattuale che consente di aumentare il canone di locazione di un immobile ad uso diverso dall’abitativo in modo progressivo negli anni di contratto, situazione comunemente denominata come quantificazione del canone “a scaletta”, a patto che il criterio per la sua determinazione sia obiettivamente stabilito nel contratto di locazione e che le parti non prevedano tale clausola esclusivamente per eludere i limiti previsti dall’art. 32 della l. 392/1978.

Tribunale Milano sez. XII, 09/10/2018, n.4831

Libera determinazione convenzionale del canone locativo

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipula del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi previsti dall’art. 32 della l. 392/1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.

Cassazione civile sez. III, 21/06/2017, n.15348

Locazioni ad uso non abitativo: è legittimo prevedere il canone a scaletta?

In tema di locazione ad uso non abitativo, non solo deve ritenersi legittima la previsione di un canone di locazione crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”), sempre se il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, e non risulti — dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola — un intento elusivo dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 della l. n. 392 del 1978, ma il relativo peso economico, ai sensi dell’art 36 della l. 392 del 1978, applicato estensivamente all’ipotesi di trasferimento in blocco delle quote sociali, deve ritenersi addebitato in solido anche agli ex soci della società di persone conduttrice .

Cassazione civile sez. III, 21/06/2017, n.15348

Canone di locazione in misura differenziata e crescente

La libera determinazione del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo consente di concordare il canone a c.d. scaletta, ovvero in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la misura, ex art. 32 della legge sull’equo canone, sia ancorata ad elementi predeterminati nel contratto, idonei a regolamentare l’equilibrio economico del rapporto senza incidere sulla disciplina delle variazioni annue del potere di acquisto della moneta.

Tribunale Modena sez. II, 06/03/2015