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Parcheggio condominiale scomodo: che fare

11 Ottobre 2020 | Autore:
Parcheggio condominiale scomodo: che fare

Regole e criteri di assegnazione delle aree di sosta quando gli spazi nel cortile non bastano per tutti; cosa può fare chi viene penalizzato o escluso.

I posti auto non bastano mai sulle strade pubbliche e spesso neppure in condominio: quando gli spazi sono ristretti, il cortile non offre spazio sufficiente per parcheggiare le auto di tutti i condomini. I problemi aumentano quando qualcuno ha macchine grandi, come un Suv o un pick-up, e altri invece posseggono una Smart o un’utilitaria. Le cose vanno ancora peggio se alcune famiglie hanno più di un’autovettura e pretendono di posteggiarle all’interno; tutto questo senza considerare gli ospiti o addirittura gli estranei che si inseriscono nell’area riservata.

Per evitare gli inconvenienti del “chi primo arriva, parcheggia”, molti condomini prevedono delle regole di assegnazione dei posti auto e quando la situazione è critica stabiliscono una turnazione dell’utilizzo degli spazi, in modo che ci sia un’equa ripartizione di chi periodicamente è escluso o ottiene i posti peggiori.

Ma cosa fare quando il parcheggio condominiale è scomodo, come nel caso in cui è troppo distante dal portone o ha uno spazio di manovra molto ristretto e costringe lo sfortunato occupante a dover entrare ed uscire con difficoltà?

La giurisprudenza si è occupata di queste ipotesi ed ha stabilito alcune regole; molto, però, dipende dal caso concreto, come la conformazione dell’area, la durata dei turni di rotazione e il tipo di manovre che deve compiere chi ottiene i posti più sfortunati.

Parcheggi auto condominiali: regole di assegnazione

Il cortile condominiale è un’area di proprietà comune: in base alla legge [1] ciascuno può servirsene purché non impedisca agli altri condomini di farne analogo uso e non ne alteri la destinazione. Questa regola generale, seppur utile per fissare i limiti esterni (un condomino non potrebbe appropriarsi di tutti i parcheggi disponibili per farli utilizzare alla sua famiglia o recintare lo spazio per usarlo come deposito) non è sufficiente a dirimere i casi problematici e controversi.

Quando non c’è spazio per tutti, occorre stabilire una regolamentazione dell’assegnazione degli spazi disponibili e, occorrendo, una vera e propria turnazione se il numero di posti è insufficiente per soddisfare le esigenze di ogni condomino, che ha pari diritto degli altri a parcheggiare la propria auto. È anche possibile ricorrere al criterio del sorteggio, però da ripetere periodicamente per evitare una penalizzazione permanente degli esclusi.

In tali casi, le decisioni spettano all’assemblea, che delibererà a maggioranza degli intervenuti, rappresentativa di almeno la metà più uno dei millesimi di proprietà. Se non si raggiunge un accordo all’interno del condominio, i proprietari pretermessi e insoddisfatti potranno ricorrere al giudice per ristabilire il loro diritto.

La possibilità di parcheggiare almeno un’auto deve essere garantita a tutti i condomini – a prescindere dai millesimi di proprietà di ciascuno – e se ciò non è possibile in via permanente sarà stabilita una rotazione, in base a turni prestabiliti in modo da poter soddisfare le esigenze di ognuno, sia pure per periodi ridotti.

Bisogna però tener presente che il regolamento condominiale potrebbe vietare la sosta e il parcheggio nel cortile comune, consentendo solo l’accesso e la fermata per il tempo strettamente necessario alle operazioni di carico e scarico; questa clausola è valida se il regolamento è stato approvato da tutti i condomini e se il divieto è imposto in via generale a tutti i comproprietari e non solo ad alcuni.

Dove parcheggiare

La turnazione potrebbe riguardare, a seconda dei casi, non solo i tempi ma anche gli spazi assegnati, prevedendo una rotazione periodica (per mesi, settimane o anche giorni) dei punti prestabiliti ove ciascuno può parcheggiare la propria auto. Questo criterio è utile in cortili sufficientemente grandi per offrire la possibilità di parcheggiare a tutti, ma evitando i vantaggi permanenti di chi ottiene il posto proprio a fianco al portone rispetto a chi, invece, se lo vede assegnato in un punto distante decine o centinaia di metri dall’ingresso, con evidenti scomodità.

È importante anche evitare di sconfinare dagli spazi assegnati: normalmente ciascuna area di parcheggio è delimitata in maniera standard in base alle dimensioni medie di un’autovettura, ma chi ha un veicolo di dimensioni eccedenti non può pretendere di occupare una parte dello spazio riservato ai parcheggi limitrofi.

Quando il posto assegnato è scomodo

Una nuova sentenza della Corte d’Appello di Torino [2] ha risolto l’interessante caso di un tassista al quale era stato assegnato un posto scomodo, un garage dal quale era costretto ad uscire in retromarcia per immettersi sulla pubblica via. La conformazione dei luoghi e la dislocazione dei posti assegnati agli altri condomini non consentiva nessun’altra manovra possibile, come ad esempio un’inversione ad U.

L’uomo aveva impugnato la delibera assembleare che aveva stabilito (dopo un precedente periodo di assegnazione dei posti a sorteggio) i turni a rotazione per poter parcheggiare all’interno del cortile: la manovra era difficoltosa e rischiava di provocare danni alla sua auto e a quelle parcheggiate negli altri spazi del cortile. Perciò era ricorso al giudice lamentando una «sensibile menomazione» del proprio diritto all’uso del cortile, paritario con quello degli altri comproprietari.

Ma la Corte torinese ha richiamato l’orientamento della Cassazione [3] che consente, quando i parcheggi sono insufficienti per tutti, di assegnare i posti in turnazione, «assicurando così ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento secondo le circostanze, ma a condizione che l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenzati in diversi momenti».

Perciò, il diritto del tassista ad un’entrata ed uscita “comoda” e senza disagio dal parcheggio nel cortile non poteva aver maggior valore rispetto a quelli degli altri comproprietari comuni, tenendo anche conto che risultavano realizzati 2 soli posti macchina per 14 condomini: il rapporto di equilibrio tra i diritti di tutti non poteva essere garantito altrimenti e così – rileva la Corte – «l’uso turnario dei parcheggi secondo le modalità stabilite dalla delibera impugnata non lede il diritto dell’appellante di utilizzo del cortile».

Inoltre, era emerso che i parcheggi condominiali esistevano da oltre 20 anni e durante questo esteso arco di tempo l’uomo non aveva impugnato le varie delibere che avevano regolato la turnazione dei posti «così dimostrando che detti parcheggi non rappresenterebbero alcun ostacolo all’ingresso e uscita dalla propria autorimessa» e non aveva neppure fornito la prova che la delibera impugnata «abbia limitato diversamente dal passato il suo diritto all’utilizzazione dell’area comune rendendo più difficoltosa la manovra di uscita dalla rimessa a causa della presenza dei posti macchina».

Infine, il fatto di essere costretto a fare una serie di manovre «per poter uscire frontalmente dal cortile sulla pubblica via e anche l’impossibilità di eseguire la manovra di inversione, uscendo così in retromarcia» è stato considerato dalla Corte «un disagio non legato al contenuto della delibera impugnata, la quale ha di fatto ratificato uno stato dei luoghi esistente da lungo tempo del quale l’appellante non risulta essersi mai lamentato».

Leggi anche questi articoli:


note

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Corte d’Appello di Torino, Sez. 2° Civ., sent. n. 900/2020 del 16 settembre 2020.

[3] Cass. sent. n. 11034/2016 e n. 12486/2012.


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