Contratto di locazione ad uso abitativo: ultime sentenze

Rilascio dell’immobile; diniego del rinnovo del contratto; pagamento del canone locativo; morte del locatore.

Controversia locatizia

L’omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d’ufficio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza (cd. “della terza via” o “a sorpresa”) per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato.

(Nella specie, in una controversia locatizia, il conduttore aveva richiesto il risarcimento dei danni patiti perché la locatrice, ottenuto il rilascio dell’immobile per diniego del rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo, non lo aveva destinato allo scopo comunicato; la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di appello che, non attenendosi al principio massimato, aveva rilevato d’ufficio, senza consentire alle parti di dedurre sul punto, la questione di diritto concernente la circostanza che la disdetta era relativa alla seconda scadenza, con conseguente inapplicabilità dell’art. 3, comma 5, l. n. 431 del 1998, disposizione invocata dal menzionato conduttore).

Cassazione civile sez. III, 12/06/2020, n.11308

Contratto di locazione ed ipotesi di nullità assoluta

Il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l’art. 1 legge n. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d’ufficio, dal giudice, con l’unica eccezione dell’ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula.

In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi. Nel caso in cui l’adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Tribunale Chieti, 10/06/2020, n.289

Locazione immobiliare ad uso abitativo

In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato dall’usufruttario il quale, nel corso del rapporto, abbia indebitamente percepito somme eccedenti quelle dovute a titolo di canone, alla morte del locatore, la domanda del conduttore volta a conseguire la ripetizione delle somme deve essere proposta nei confronti degli eredi dell’usufruttuario, e non già del nudo proprietario divenuto “medio tempore” pieno proprietario.

Cassazione civile sez. III, 30/09/2019, n.24222

Danno per il ritardo nella restituzione del bene locato

La previsione contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale si determina in via preventiva e forfettaria il danno per il ritardo nella restituzione del bene locato, prevedendo che, oltre al pagamento di una somma corrispondente al canone, sia dovuta anche una somma ulteriore pari al 50% del canone stesso, va qualificata alla stregua di una clausola penale, assoggettata all’imposta id registro ex art. 9 tariffa, parte prima, del testo unico dell’imposta di registro.

Comm. trib. prov.le Brescia sez. IV, 29/05/2019, n.334

Contratto di locazione stipulato senza la forma scritta

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, l. 431/98 è affetto da nullità assoluta rilevabile anche d’ufficio con la conseguenza che il conduttore assume la posizione di occupante sine titulo dell’immobile stesso.

Corte appello Roma sez. IV, 01/03/2019, n.1482

Termine per la registrazione del contratto di locazione

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo, la perentorietà del termine per la registrazione impedisce al locatore una sanatoria della nullità mediante registrazione tardiva, lasciando soltanto al conduttore la facoltà di convertire il contratto nullo in quello conforme al modello legale.

Tribunale Catania, 18/02/2019

Sanatoria del contratto non registrato

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.

(Principio affermato in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 5 novembre 2011, ma registrato il 20 settembre 2012 con indicazione della data di inizio del rapporto del 1° settembre 2012).

Cassazione civile sez. III, 20/12/2018, n.32934

Sanatoria: gli effetti su durata e determinazione del canone

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento” della nullità funzionale del contratto, già prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo, in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla previgente normativa di cui al d.lgs.n. 23/2011 e successiva norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima, ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di diritto tutelata dalla norma.

Tribunale Forli’, 12/12/2018, n.973

Mancato versamento di due mensilità 

Nel contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti la clausola che prevede esplicitamente la risoluzione di diritto nell’ipotesi di mancato versamento di due mensilità del canone pattuito, attribuisce il diritto potestativo di risolvere il contratto mediante la manifestazione di volontà di avvalersi di tale clausola risolutiva espressa, diritto che può essere fatto valere con il verificarsi dell’inadempimento.

Tribunale Latina sez. II, 13/11/2018, n.2735

Risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso abitativo

In tema di locazione ad uso abitativo, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il mancato versamento della pigione, posto che il non adempimento da parte del conduttore dell’obbligo principale comporta come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale e della condanna al rilascio dell’immobile locato, non rilevando la presunta inidoneità dell’appartamento per la presenza di vizi mai denunciati nel corso del rapporto locatizio.

Tribunale Bologna sez. II, 27/10/2017, n.2236

Risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo: la forma scritta

Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam”.

Cassazione civile sez. VI, 27/09/2017, n.22647

Morosità del conduttore

Va accolta la richiesta di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per accertata persistente morosità del conduttore.

Tribunale Monza sez. II, 03/05/2016, n.1218