L’esperto | Articoli

Locazione canone concordato: ultime sentenze

15 Dicembre 2020
Locazione canone concordato: ultime sentenze

Tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; eccessiva onerosità sopravvenuta durante l’esecuzione di un contratto; importo superiore a quello imposto dalla normativa.

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo “a canone concordato”, ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti.

In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto.

(Nella specie, veniva in rilievo l’art. 19 bis del d.l. n. 34 del 2019, inserito, in sede di conversione, dalla l. n. 58 del 2019, che ha fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 5, quarto periodo, l. n. 431 del 1998; la S.C. ha interpretato il menzionato art. 19 bis, evidenziando, inoltre, i profili di illegittimità costituzionale che potrebbero riguardare le “modalità di introduzione” di quest’ultima disposizione nell’ordinamento giuridico).

Cassazione civile sez. III, 12/06/2020, n.11308

Contratto di locazione e nullità assoluta

Il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l’art. 1 legge n. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d’ufficio, dal giudice, con l’unica eccezione dell’ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula.

In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi.

Nel caso in cui l’adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Tribunale Chieti, 10/06/2020, n.289

Canone dovuto e mancata registrazione del contratto

La nullità del contratto per effetto della mancata registrazione determina che il canone dovuto non può eccedere quello minimo previsto per i c.d. contratti a canone concordato, dovendo essere disposta CTU per la relativa quantificazione.

Tribunale Roma sez. VI, 11/03/2019

Quando il contratto a canone concordato è nullo?

In tema di locazione è nullo il contratto se si tratti di contratto a canone concordato il cui importo sia superiore a quello imposto dalla normativa di riferimento per i contratti. (Nel caso di specie, il canone era stato fissato in Euro 750,00 mensili mentre l’importo massimo era di euro 491,04).

Tribunale Roma sez. VI, 26/02/2019, n.2870

Quando cessa la locazione a canone concordato?

Nell’ipotesi di locazione abitativa a canone concordato (3 anni + 2), se il conduttore non propone il rinnovo, o rifiuta la proposta del locatore, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore. Ad affermarlo è la Cassazione che fornisce l’interpretazione dell’articolo 2 comma 5 l. n. 431 del 1998 rigettando il ricorso del locatore. Per la Corte, nell’ipotesi in cui non ci sia accordo sul rinnovo, trova applicazione la disciplina del primo comma dell’art. 1596 c.c.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2016, n.16279

Risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo

Il dettato dell’art. 1578 comma 1 c.c., non dà facoltà al conduttore di ridurre il canone concordato, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice la valutazione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Tribunale Savona, 21/07/2005

Sospensione del pagamento del canone concordato

È in mora il conduttore che sospende la corresponsione del canone concordato in attesa dell’esito del giudizio instaurato per la determinazione di esso nella misura legale e per il conseguente rimborso, previa compensazione fino alla concorrenza, con le somme pagate in più, perché l’eventuale credito non è ancora nè liquido nè esigibile.

Cassazione civile sez. III, 03/03/1997, n.1870

La percentuale di aumento del canone locativo

A differenza dell’art. 67 della legge sull’equo canone, che disciplina la graduazione nel tempo delle scadenze dei contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge, soggetti a proroga, in relazione alla quale il legislatore ha considerato rilevante il complessivo periodo in cui l’immobile è rimasto a disposizione del conduttore, l’art. 68 della stessa legge detta le norme sulla misura del canone che può essere preteso dal locatore nel restante periodo di durata del contratto fissato dal precedente articolo per neutralizzare, sia pure parzialmente, gli effetti della svalutazione monetaria, in relazione alla quale non è decisiva l’epoca in cui il conduttore ha ottenuto la disponibilità dell’immobile ma la data dell’ultimo aumento del canone concordato dalle parti, che in tutto o in parte ha assorbito gli effetti della svalutazione monetaria.

Pertanto, per individuare la percentuale di aumento del canone locativo consentita, nel restante periodo di durata della locazione in corso soggetta a proroga, dal citato art. 68, deve tenersi conto della data della rinnovazione contrattuale che abbia comportato l’ultimo aumento del canone piuttosto che della data del contratto originario, come è, invece, necessario per stabilire il residuo periodo di durata del contratto, ai sensi dell’art. 67.

Cassazione civile sez. III, 14/06/1991, n.6731

Emergenza Covid-19: pagamento dei canoni di locazione

In tema di contratti di locazione chi lamenta un’eccessiva onerosità sopravvenuta durante l’esecuzione di un contratto a causa dell’emergenza COVID-19 ha l’onere di provarlo. Se il ricorrente non offre alcun dato obiettivo da cui desumere un peggioramento della propria condizione patrimoniale tale da precludergli – in quanto eccessivamente oneroso- il pagamento del canone concordato, discorrendo sempre e solo in termini astratti dell’aggravamento delle propria situazione patrimoniale causato dall’emergenza sanitaria, il suo ricorso per la sospensione di pagamento dei canoni non può essere accolto.

Tribunale Pisa, 30/06/2020



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

6 Commenti

  1. Buonasera. Vorrei stipulare un contratto di locazione a canone concordato. Il canone di locazione deve collocarsi nella fascia compresa tra un minimo e un massimo oppure può anche essere inferiore? Vi ringrazio per tutte le precisazioni che potrete fornirmi a riguardo.

    1. Locatore e conduttore possono liberamente stipulare un contratto di locazione a canone concordato accordandosi per un canone inferiore a quello risultante dall’applicazione del “valore minimo” del canone indicato nell’accordo locale: nessuna sanzione, infatti, scatta in ipotesi del genere. Sul punto, la legge, si limita a prevedere che, nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite – a loro richiesta – dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio; stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile; pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina eccetera); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni eccetera); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione di mobilio. Dunque è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore (e non minore) a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.

  2. Se il contratto di affitto viene regolarmente registrato ma, nella versione presentata all’Agenzia delle Entrate, è riportato un canone di un importo inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto tra le parti, la nullità colpisce l’intero contratto?

    1. In tale ipotesi, la nullità non colpisce l’intero contratto ma solo quella parte di canone non “dichiarata”. Il che significa che l’inquilino potrebbe anche non pagarla senza perciò rischiare lo sfratto. Questi, peraltro, avrebbe la possibilità di chiedere la restituzione dei canoni “maggiorati”, versati ma non dovuti, fino a un massimo di 6 mesi dalla riconsegna delle chiavi dell’immobile. Per ottenere la restituzione dei canoni di locazione in nero il conduttore deve dimostrare l’avvenuto pagamento e se questo è avvenuto in contanti la prova potrebbe essere complicata. In assenza di ricevute o quietanze, è possibile la prova acquisita tramite chat o una registrazione audio ove risultano i vari pagamenti. Questo tipo di prove “atipiche” vengono ormai sempre più ammesse dai tribunali, a patto che non siano validamente contestate dall’avversario. Contestazione che, pertanto, non può limitarsi ad essere generica ma deve insinuare al giudice il dubbio sulla genuinità della registrazione/screenshot. 

  3. Di recente, con questa situazione di emergenza epidemiologica causata dal Coronavirus, ho incontrato dei grossi problemi a pagare l’affitto. Tuttavia, invece di sfrattarmi, il padrone di casa mi è venuto incontro concedendomi di rateizzare le mensilità arretrate. Abbiamo poi raggiunto un ulteriore accordo per la riduzione dei canoni futuri: così, rispetto all’importo concordato all’inizio del rapporto, dovrò ora versare una somma inferiore. Bisogna registrare il patto di riduzione dell’affitto? Grazie

    1. L’Agenzia delle Entrate ha affrontato il problema dell’eventuale registrazione dell’accordo di riduzione del canone di affitto. In altri termini ci si è chiesto se il patto modificativo debba essere sottoposto a registrazione così come obbligatorio per il contratto iniziale (sotto pena di nullità). La risposta fornita dall’amministrazione finanziaria è stata negativa. La legge dice, infatti, che vanno registrati solo i seguenti eventi successivi alla firma della locazione: cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto. Tra questi, quindi, non c’è il patto di riduzione del canone che, pertanto, non deve essere necessariamente reso noto al fisco. In sintesi, l’accordo di riduzione del canone di affitto non va registrato. In verità la registrazione della diminuzione del prezzo dell’affitto è un adempimento che conviene al padrone di casa il quale, infatti, percependo un corrispettivo inferiore dall’inquilino, è tenuto a pagare meno tasse sulla locazione (sempre che non abbia optato per il regime di cedolare secca). Egli però dovrà dimostrare all’ufficio delle imposte la percezione di un canone inferiore e, sebbene tale prova può essere data con qualsiasi altro mezzo (ad esempio una scrittura privata sottoscritta dalle parti), non c’è dubbio che solo la registrazione fornisca una prova certa e inoppugnabile. Dunque la registrazione conviene al locatore che, in questo modo, si mette al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

Rispondi a Marzio Annulla risposta

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube