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Sopraelevazione condominio: serve il consenso assembleare?

11 Ottobre 2020 | Autore:
Sopraelevazione condominio: serve il consenso assembleare?

Proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare: quando può esercitare il diritto di costruire verso l’alto? Indennità di sopraelevazione: cos’è?

In condominio, i proprietari hanno diritto a godere delle cose comuni, cioè di quelle parti dell’edificio che appartengono a tutti: cortili, androni, vano scale, ascensore, ecc. Questo non significa, però, che ogni condomino è uguale all’altro; basti solo pensare al peso che i millesimi hanno in assemblea oppure in sede di ripartizione delle spese. Non sono solo i millesimi di proprietà a distinguere i condòmini, ma anche altre peculiari situazioni. È il caso del proprietario del lastrico solare oppure dell’ultimo piano dell’edificio, al quale è conferita la facoltà di costruire ulteriori piani. Per la sopraelevazione in condominio serve il consenso assembleare?

Spesso, accade che il condomino dell’ultimo piano voglia apportare una modifica alla volumetria dell’intero edificio, decidendo di costruire in altezza, cioè di creare un nuovo spazio per sé sull’estremità dell’immobile. Quest’operazione è consentita dalla legge, a patto che ricorrano determinate condizioni. Insomma: quali sono i presupposti per la sopraelevazione condominiale? Cos’è e in cosa consiste l’indennità da sopraelevazione? Sono sicuro che, se abiti in condominio, quanto sto per illustrarti ti interesserà. Prenditi dieci minuti di tempo per proseguire nella lettura.

Sopraelevazione: cos’è?

Per sopraelevazione si intende qualsiasi tipo di lavoro edilizio che comporti lo spostamento verso l’alto della copertura di un fabbricato preesistente.

Sopraelevazione condominiale: cosa dice la legge?

La sopraelevazione condominiale è oggetto di specifica disciplina. Secondo il Codice civile [1], il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e il proprietario esclusivo del lastrico solare possono elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

La legge è piuttosto chiara: la sopraelevazione è un vero e proprio diritto, che spetta solamente al condomino che sia proprietario dell’ultimo piano dell’immobile oppure che sia proprietario esclusivo del lastrico solare, cioè di quella superficie calpestabile che funge da copertura dell’intero condominio.

Secondo la Corte di Cassazione [2], la sopraelevazione di un edificio condominiale può consistere nella realizzazione di nuove opere nell’area sovrastante il fabbricato o nella trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento di superfici e volumetrie.

Sopraelevazione in condominio: quando è vietata?

La sopraelevazione in condominio non è sempre ammessa. In particolare, la legge proibisce di costruire nuovi piani se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.

Cosa sono le condizioni statiche? Si tratta di una locuzione tecnica che fa riferimento alla sicurezza dell’immobile e ad alcune sue caratteristiche, tipo:

  • le fondazioni in grado di sopportare i carichi ed i sovraccarichi;
  • la capacità antisismica;
  • l’idoneità per l’uso al quale è destinato senza la necessità di eseguire interventi di adeguamento strutturale.

Se non sussistono le condizioni statiche per la sopraelevazione del condominio, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare potrà innalzare l’edificio solo con il consenso unanime di tutti gli altri condòmini alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie all’edificio.

Le condizioni statiche rappresentano dunque un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Sopraelevazione condominiale: quando ci si può opporre?

Gli altri condòmini possono opporsi alla sopraelevazione se pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Per decoro architettonico del condominio deve intendersi l’estetica del fabbricato così come risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.

In altre parole, il decoro architettonico del condominio è costituito da tutti i tratti distintivi esterni dell’edificio, cioè dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

Per quanto riguarda la diminuzione di aria e luce, l’opposizione alla sopraelevazione è giustificata anche se detta riduzione riguarda solo un appartamento o una porzione condominiale del fabbricato.

Sopraelevazione: serve il consenso dell’assemblea?

A meno che non ricorra il limite delle condizioni statiche dell’edificio, i lavori di sopraelevazione dell’ultimo piano del condominio possono essere realizzati senza il permesso degli altri condòmini.

Per la sopraelevazione non serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a patto che l’opera non alteri la funzione di copertura dello stabile e non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico. In generale, l’intervento sul tetto deve ritenersi consentito se non altera la funzione di copertura dell’edificio. Ne consegue che il Comune non può bloccare il cantiere perché manca l’approvazione dell’assemblea di condominio al progetto previsto dalla Scia [3].

Secondo i giudici, peraltro, ciascun condomino può realizzare sulle parti comuni dello stabile un’opera strettamente pertinenziale alla proprietà esclusiva, a condizione di non stravolgere l’assetto delle prime e di non limitare l’uso comune o stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali.

Ad esempio, è lecita la trasformazione di una parte del tetto in terrazza a proprio uso esclusivo, senza modifiche significative alla consistenza del bene comune.

In questi casi, si configura soltanto un uso più intenso della cosa comune, che non richiede l’assenso degli altri condomini, laddove i lavori non comportino un’alterazione significativa dal punto di vista costruttivo, morfologico o funzionale.

Assemblea: quando serve il consenso per la sopraelevazione?

Il consenso dell’assemblea occorre solo se la sopraelevazione non è ammessa per le condizioni statiche dell’edificio: in questa ipotesi, come detto, per la sopraelevazione serve il consenso unanime dell’assemblea per le opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie all’edificio

In tutti gli altri casi, per sopraelevare non occorre il consenso assembleare; l’assemblea può però validamente opporsi, ma solo se la sopraelevazione lede l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Destinazione della cosa comune: cos’è?

Secondo la giurisprudenza richiamata, il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una porzione del sovrastante tetto di copertura, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente.

In pratica, la modifica è lecita quando è salvaguardata la destinazione della cosa comune. Per destinazione della cosa deve intendersi la funzione del bene, la quale può essere preservata anche modificandone la consistenza materiale.

Pertanto, la soppressione di una piccola parte del tetto, se ne viene salvaguardata la funzione di copertura e si realizza al contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può essere intesa come alterazione della destinazione.

In altri termini, un intervento sul tetto di copertura non è da considerarsi in radice precluso al singolo proprietario dell’ultimo piano dall’inclusione della struttura nel novero delle parti comuni dell’edificio.

L’intervento non è nemmeno subordinato all’assenso dell’assemblea condominiale, purché non comporti un’alterazione significativa, sotto il profilo costruttivo, plano-volumetrico, morfologico o funzionale, al punto da privare la struttura della sua stessa natura di parte comune.

Indennità di sopraelevazione: cos’è?

L’altra faccia del diritto di sopraelevazione è l’obbligo di pagare un’indennità agli altri condòmini: si tratta dell’indennità di sopraelevazione.

Secondo il Codice civile, chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri proprietari un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Il diritto all’indennità di sopraelevazione trova giustificazione nella responsabilità da atto lecito del proprietario che, nel realizzare la sopraelevazione, ha aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio.

Per effetto della sopraelevazione, infatti, si verifica un trasferimento patrimoniale che riguarda tutte le parti comuni dell’edificio e che è compensato proprio dal versamento della predetta indennità.

Il motivo per il quale è previsto il diritto di ricevere (e di pagare) l’indennità è dovuto al fatto che tale indennità serve a riequilibrare la quote di proprietà sulle parti comuni modificate in seguito alla sopraelevazione.


note

[1] Art. 1127 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 2000 del 29/01/2020.

[3] Tar Campania, Salerno, sent. n. 984 del 1° agosto 2020.

Autore immagine: Canva.com


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