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Ristrutturazione immobile: serve l’unanimità dei comproprietari?

17 Ottobre 2020
Ristrutturazione immobile: serve l’unanimità dei comproprietari?

Possiedo un intero palazzo tranne un appartamento. Intendo avvalermi del bonus del 110% per rifare il cappotto termico e gli infissi di tutti gli appartamenti e anche altri lavori che eventualmente rientrassero.

Può il proprietario dell’appartamento non mio opporsi in qualsiasi modo ai lavori del palazzo? Premetto che lui ha circa 48,85 millesimi. Se ha diritto di opporsi, posso agire a mia volta legalmente per tutelare i miei interessi?

In tema di comunione dei beni, l’articolo 1108 del Codice civile stabilisce che, con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Mentre è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Ora, ad avviso di chi scrive, il cappotto termico e il rifacimento degli infissi rientrano nel concetto di innovazione dell’edificio; infatti, secondo la Cassazione, per innovazioni delle cose comuni s’intendono le modifiche che importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Per quanto riguarda gli altri lavori, dovrà valutarsi di volta in volta se questi rientrano tra le cosiddette innovazioni; in mancanza, occorrerebbe il consenso di tutti e, quindi, anche dell’altro proprietario.

Tuttavia, nel caso di condominio minimo (formato da due persone), non può parlarsi di maggioranza qualificata per le innovazioni.

Quantomeno, questo è quello che sostiene la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha affermato che, ove uno dei due condomini intenda procedere, contro la volontà dell’altro, ad innovazioni o in genere ad atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non è materialmente applicabile l’articolo 1108 c.c., non essendo possibile formare la maggioranza prevista da questa norma; pertanto, dovrebbe escludersi che l’interesse di uno dei due partecipanti all’innovazione od all’atto di straordinaria amministrazione trovi nell’ordinamento tutela giuridica per superare l’opposizione dell’altro partecipante (Cass. 24 aprile 1975, n. 1604).

Pertanto, se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti, per quanto nel Suo caso si potranno rappresentare i 2/3 del valore complessivo dell’immobile, non si potrà superare la maggioranza numerica dei partecipanti.

L’unica cosa da fare per superare il contrasto è rivolgersi all’autorità giudiziaria e dimostrare che quei lavori sono necessari a conservare e salvaguardare l’immobile.

Inoltre, occorre verificare se si è nelle condizioni di usufruire dell’Ecobonus.

Secondo quanto stabilito dalla circolare n.24/E del 2020 dell’agenzia delle entrate, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Si è, a quanto pare, precisato che l’Ecobonus è fruibile solo su edifici in cui sussiste un condominio.

Pertanto, occorre pure valutare se si è nelle condizioni di poter usufruire dell’agevolazione fiscale prevista dal Governo.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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