Diritto e Fisco | Articoli

Edificio in ricostruzione e distanza minima dagli altri fabbricati

17 Ottobre 2020
Edificio in ricostruzione e distanza minima dagli altri fabbricati

Un edificio costruito negli anni 50, previo permesso a costruire, è stato demolito e poi ricostruito nel rispetto del progetto e delle distanze pregresse con i fabbricati antistanti. Tutto ciò è legittimo oppure contrasta con il D.M. n. 1444/1968?

Gentile cliente, è, innanzitutto, importante precisare che il decreto ministeriale da lei citato [1], viene emanato nel 1968, cioè successivamente alla costruzione del fabbricato in esame ed oggetto della demolizione e ricostruzione.

Tale dato temporale è molto importante poiché, come specificato, giustamente, da un recente pronunciamento giurisprudenziale [2], le varie prescrizioni imposte, ivi comprese quelle in materia di distanze tra i fabbricati, possono fare da riferimento per la nuova pianificazione urbanistica e non già per intervenire su quella esistente, tanto meno se rappresentata da un singolo edificio.

Detto ciò, la necessità di stabilire una distanza minima tra i fabbricati è, in effetti, prevista dal decreto ministeriale da lei citato. In particolare, come si legge nell’articolo in discussione [3]:

  • per gli edifici già costruiti, presenti in zone che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale (cosiddetta Zona A), interessati da opere di risanamento o conservazione, la distanza da rispettare è quella preesistente. In altre parole, in fase di ristrutturazione non può, certamente, essere preteso che un edificio già realizzato possa essere arretrato;
  • per i nuovi edifici costruiti in tutte le altre zone (Zona B, Zona C, etc) la distanza minima da mantenere è di 10 metri tra le pareti finestrate dei palazzi antistanti.

A questo punto, visto che non stiamo parlando di un nuovo immobile, ma di uno già costruito negli anni 50, l’insieme delle disposizioni appena richiamate, dovrebbe essere già sufficiente a dimostrare che il limite di cui si parla non è applicabile al suo caso.

Lo dimostrerebbe, altresì, proprio il precedente giurisprudenziale sopra citato il quale chiarisce che la disposizione dell’art. 9 n. 2 D.M. n. 1444 riguarda i nuovi edifici, intendendosi per tali gli immobili costruiti per la prima volta e non già i fabbricati preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.

D’altra parte, proseguono i giudici, applicando il limite di distanza all’immobile ricostruito sarebbe inevitabile il suo arretramento nonché una conseguente perdita di volume, in questo modo concretizzandosi uno scorretto effetto espropriativo ad opera del citato decreto ministeriale n. 1444 del 1968.

Infine, si precisa in sentenza, l’arretramento ipoteticamente imposto all’edificio interessato, se attuato, sarebbe frutto di un’applicazione incoerente del decreto. Esso, infatti, produrrebbe non solo un disallineamento con altri fabbricati preesistenti (determinando un danno estetico), ma anche la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini essi stessi nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece la norma in questione vorrebbe tutelare.

A questo punto, accanto alle disposizioni dell’indicato decreto ministeriale e alle osservazioni emerse dalla giurisprudenza, non si può non considerare anche il Testo Unico sull’Edilizia [4].

Esso, attualmente, prevede che nel caso di demolizione e ricostruzione di edifici è possibile realizzare gli incentivi volumetrici, eventualmente riconosciuti, con ampliamenti della sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti [5].

Tale norma non sembra derogare l’art. 9 D.M. n. 1444. Da essa, semmai ulteriormente si ricava:

  • che il decreto, in materia di distanze, è applicabile solo ai nuovi edifici;
  • che in presenza di fabbricati preesistenti, persino dinanzi ad incentivi volumetrici, in fase di ristrutturazione/ricostruzione dell’immobile non è necessario rispettare le distanze di legge, purché non siano alterate quelle pregresse.

Pertanto e in conclusione, l’insieme delle disposizioni normative sopra riportate, unitamente all’interpretazione giurisprudenziale delle medesime, lascerebbero intendere che il fabbricato, oggetto del quesito, possa essere ricostruito, nel rigoroso rispetto delle distanze preesistenti, senza nulla temere sulla legittimità degli interventi autorizzati e dell’edificio così realizzato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Marco Borriello


note

[1] Dm 1444/1968

[2] Cons. di Stato sent. n. 3710/2020

[3] Art. 9 Dm 1444/1968

[4] Dpr 380/2001

[5] Art. 2bis co. 1ter Dpr 380/2001


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube