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Ipoteca e assegnazione casa coniugale

12 Ottobre 2020
Ipoteca e assegnazione casa coniugale

Cosa succede se la casa assegnata all’ex coniuge viene pignorata perché il proprietario ha smesso di pagare i creditori.

Il tema dell’iscrizione di un’ipoteca e dell’assegnazione della casa coniugale è stato più volte affrontato dalla giurisprudenza. I problemi che vengono al pettine sono essenzialmente due: che succede se, in presenza dell’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge, l’altro, titolare del bene, subisce un pignoramento? L’eventuale vendita all’asta e l’assegnazione dell’immobile a un terzo può determinare il rischio di sfratto da parte dell’ex coniuge che vive nella casa insieme ai figli? 

Facciamo un esempio pratico. Immaginiamo che una coppia di coniugi si separi. Il marito è proprietario di un appartamento che tuttavia viene assegnato dal tribunale alla moglie in quanto collocataria dei figli. Moglie e figli restano quindi a vivere sotto quello che un tempo era il tetto familiare, mentre l’uomo è costretto ad andare via. Senonché quest’ultimo, sopraffatto dai debiti, smette di pagare il mutuo alla banca. La banca, così, che aveva già iscritto ipoteca sulla casa prima ancora della separazione dei coniugi, avvia un pignoramento immobiliare sul bene. La casa finisce all’asta e viene aggiudicata a un terzo. Quanto influisce la precedente ipoteca sull’assegnazione della casa coniugale? 

Ecco la risposta.

Assegnazione casa coniugale

L’articolo 6 della legge 898/1970 (legge sul divorzio) stabilisce che «l’abitazione nella casa familiare spetta di preferenza al genitore cui vengono affidati i figli o con il quale i figli convivono oltre la maggiore età». Questo significa che l’assegnazione della casa ha ragione d’esistere solo in presenza di figli collocati presso il genitore non titolare dell’immobile. A quest’ultimo va quindi il diritto di abitazione nell’appartamento di proprietà dell’ex che un tempo era la dimora abituale della famiglia. 

Poiché lo scopo del provvedimento del giudice è di consentire ai figli di continuare a vivere nelle stesse mura domestiche in cui sono cresciuti, senza subire ulteriori traumi rispetto alla separazione dei genitori, in una coppia che non ha figli o i cui figli sono ormai autonomi e vivono da soli non può esserci alcuna assegnazione della casa familiare al genitore non proprietario.

Pignoramento successivo alla trascrizione dell’assegnazione della casa

La legge [1] stabilisce inoltre che la trascrizione dell’assegnazione della casa familiare rende tale provvedimento «opponibile ai terzi». Ciò vuol dire che, semmai un creditore dovesse iscrivere (nei pubblici registri immobiliari) un pignoramento dopo la trascrizione della sentenza del tribunale che ha già assegnato la casa all’ex coniuge, il pignoramento non potrebbe implicare alcun pregiudizio per l’assegnatario dell’immobile. In buona sostanza, l’esecuzione forzata non può avvenire. 

Ipoteca anteriore alla trascrizione dell’assegnazione della casa

A questo punto, sorge un secondo e più complicato problema: che succede se, prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, è stata già iscritta un’ipoteca a favore di un creditore? 

Immaginiamo che il titolare dell’immobile stia pagando un mutuo ipotecario e che, dopo l’assegnazione, smetta di versare le rate: la banca potrebbe avviare un pignoramento?

Secondo il tribunale di Trani [2], il provvedimento di assegnazione della casa familiare trascritto successivamente all’iscrizione di ipoteca è «inopponibile al creditore ipotecario». Pertanto, nell’ipotesi in cui la casa vada all’asta e venga aggiudicata a un terzo, quest’ultimo ha diritto ad ottenere la liberazione del bene.  

Come chiarito dalla Cassazione [3], infatti, «il provvedimento di assegnazione e quello di revoca della casa coniugale non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base a un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione; in questo caso il creditore può quindi far vendere coattivamente l’immobile come libero».

Se invece l’assegnazione della casa fosse stata trascritta prima della vendita del bene, l’aggiudicatario soccomberebbe.

Il valore di mercato

La Cassazione ha poi stabilito che [4] l’assegnazione della casa familiare a un coniuge in sede di divorzio, quando è opponibile ai terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile; quindi, se si procede alla divisione giudiziale del bene di proprietà di entrambi i coniugi, nella determinazione del prezzo di vendita, si deve tener conto dell’esistenza del provvedimento di assegnazione, che pregiudica godimento e utilità economica dell’immobile rispetto al terzo acquirente.  


note

[1] Art. 337-sexies cod. civ. e art. 6 legge 898/1970.

[2] Trib. Trani, sent. n. 854/2020 del 28.05.2020.

[3] Cass. sent. n. 7776/2016.

[4] Cass. sent. n. 9310/2009.


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