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Trascrizione del regolamento di condominio

14 Ottobre 2020 | Autore:
Trascrizione del regolamento di condominio

Regolamento contrattuale e assembleare: quali differenze? Perché è importante la trascrizione nei registri della conservatoria?

Il regolamento è lo statuto del condominio: in esso, ci sono le regole fondamentali che tutti i condòmini sono tenuti a rispettare. Il regolamento può essere deliberato dall’assemblea oppure predisposto dall’originario proprietario unico dell’intero fabbricato, poi venduto per singole unità immobiliari ad altre persone. Il regolamento, obbligatorio negli edifici con un numero di condòmini superiore a dieci, necessita della trascrizione affinché possa esplicare i suoi effetti nei confronti di tutti. Cosa significa? Con questo articolo vedremo tutto ciò che c’è da sapere a proposito della trascrizione del regolamento di condominio.

Sin da subito, si può affermare che la mancata trascrizione del regolamento condominiale all’interno dei registri della conservatoria immobiliare pregiudica gran parte degli effetti dello stesso: e, infatti, se tale adempimento non fosse assolto, vi sarebbe il rischio che i futuri acquirenti delle unità immobiliari in condominio non siano obbligati a rispettare le previsioni del regolamento. In pratica, senza trascrizione il regolamento vale solo tra gli originari acquirenti, non per i successivi. Ma forse è meglio procedere con ordine. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo come funziona la trascrizione del regolamento condominiale e a cosa serve.

Regolamento condominio: cos’è?

Il regolamento condominiale è il documento in cui sono riportate le regole che i condòmini devono rispettare. In pratica, il regolamento è lo statuto del condominio.

Regolamento: quando è obbligatorio?

Per legge [1], il regolamento è obbligatorio in tutti i condòmini che abbiano più di dieci proprietari. Attenzione: non inquilini, ma proprietari di unità immobiliari all’interno dello stesso edificio condominiale.

Ciò significa che, se in un condominio abitano venti persone ma i proprietari degli immobili sono di numero inferiore a dieci (perché, ad esempio, uno di essi è titolare di più appartamenti), allora non sarà necessario adottare un regolamento.

Quando la legge obbliga il condominio ad avere un regolamento ma questo non è stato ancora predisposto, qualunque condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione.

In caso di inerzia dell’amministratore o dell’assemblea, qualunque condomino può adire l’autorità giudiziaria e chiedere che sia il giudice a predisporne uno.

Regolamento assembleare: cos’è e cosa prevede?

Il regolamento di condominio può essere di due tipi: votato dall’assemblea oppure predisposto originariamente dall’unico proprietario del fabbricato.

Il regolamento assembleare è quello votato dai condòmini riuniti in consesso. Affinché l’approvazione sia valida, occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento assembleare contiene le norme sull’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, la tutela e il decoro dell’edificio.

Non può incidere sui diritti soggettivi dei proprietari. In sostanza, non è possibile porre, a maggioranza, limitazioni sull’uso delle singole unità immobiliari o escludere condòmini dall’uso delle parti comuni.

Nei limiti (di cui si è detto) per i quali può operare, il regolamento di condominio si applica anche ai successivi acquirenti, indipendentemente dal richiamo nel rogito d’acquisto.

Regolamento contrattuale: cos’è e cosa prevede?

Il regolamento contrattuale di condominio è quello predisposto dall’originario proprietario del fabbricato e inserito nell’atto di acquisto al momento della vendita delle unità immobiliari ai singoli proprietari.

In pratica, le condizioni del regolamento contrattuale si trovano all’interno dei contratti di compravendita stipulati per acquistare le abitazioni che si trovano all’interno del condominio. Esse sono predisposte unilateralmente dal venditore (cioè, dal costruttore del fabbricato) e, poiché sono inserite all’interno di ciascun contratto, possono essere molto più incisive delle condizioni votate a maggioranza dall’assemblea.

Ad esempio, possono esserci limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive, come quelle che impediscono di adibire l’immobile ad attività commerciale.

Il regolamento contrattuale può perfino precludere alcune aree comuni del condominio: ad esempio, può assegnare i posti auto nel parcheggio condominiale soltanto ad alcuni proprietari.

Il regolamento contrattuale può essere anche votato dall’assemblea all’unanimità, cioè con il consenso di tutti i condòmini. Si tratta tuttavia di un’ipotesi piuttosto rara.

Il problema del regolamento contrattuale è che la sua efficacia è normalmente circoscritta solamente alle persone che hanno prestato il consenso.

Il regolamento contrattuale approvato dall’unanimità vincola soltanto i condomini che lo hanno voluto e non i successivi acquirenti, se da essi non è stato a loro volta approvato. È qui che entra in gioco la trascrizione.

Solo con la trascrizione del regolamento contrattuale si potrà ottenere il rispetto delle regole anche nei riguardi dei futuri acquirenti. Vediamo di cosa si tratta.

Trascrizione: cos’è?

La trascrizione è una forma di pubblicità degli atti o dei fatti giuridici; in pratica, la trascrizione serve a portare a conoscenza di terze persone gli atti che, normalmente, intercorrono solamente tra determinate persone.

I contratti (così come le sentenze) sono vincolanti solamente per le parti tra cui intercorrono, mentre analoga efficacia non può essere attribuita nei confronti di terzi.

Quando un determinato atto o provvedimento deve produrre conseguenze giuridiche anche nei confronti dei terzi, occorre che a questi sia garantita la conoscibilità del fatto.

Tale conoscibilità è assicurata attraverso la pubblicizzazione degli atti o dei provvedimenti giuridici. La trascrizione rappresenta una forma di pubblicità utile affinché tutti possano sapere che un determinato atto o fatto è accaduto tra le parti.

Trascrizione: a cosa serve?

L’effetto principale della trascrizione è quello di far conoscere anche alle persone estranee che è stato sottoscritto un determinato atto oppure che è stata emanata una determinata sentenza.

La trascrizione serve affinché l’atto trascritto sia opponibile nei confronti degli altri; qualora non si procedesse alla trascrizione, l’atto sarebbe comunque pienamente valido ed efficace tra le parti.

La trascrizione del regolamento condominiale, dunque, serve a che lo stesso venga rispettato anche dai terzi; se non trascritto, il regolamento sarebbe comunque pienamente valido, ma vincolerebbe solamente le parti originarie.

Trascrizione: dove si fa?

La trascrizione del regolamento condominiale non è altro che l’annotazione dell’atto all’interno dei registri tenuti presso le conservatorie dei registri immobiliari.

La conservatoria è l’ufficio presente sul territorio provinciale (in genere, collocato all’interno della sede dell’Agenzia delle entrate) ove vengono iscritte tutte le operazioni giuridiche che concernono beni immobili.

In pratica, la conservatoria è l’ufficio dove sono conservati i registri immobiliari e ipotecari; la sua funzione è quella di rendere pubblici (cioè, conoscibili anche ai terzi) gli atti che hanno ad oggetto beni immobili come fondi, terreni e abitazioni: difatti, chiunque può andare presso la conservatoria e fare una visura ipotecaria.

Trascrizione del regolamento: a cosa serve?

Come anticipato, è la trascrizione nei registri immobiliari che rende il regolamento di condominio efficace nei confronti di tutti i proprietari, presenti e futuri, dell’edificio.

Il caso più frequente riguarda il regolamento predisposto dall’originario costruttore, di volta in volta accettato nell’atto d’acquisto dai vari acquirenti o allegato al primo rogito del condominio. In tal caso, le regole sono opponibili anche ai successivi acquirenti.

Risulteranno in tal modo operanti e stabili anche eventuali limitazioni ai diritti individuali dei singoli proprietari, quali il divieto di destinare le unità immobiliari a determinate attività o l’esclusione dall’uso o dalla proprietà di parti dell’edificio talune unità.

Secondo la giurisprudenza [2], il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari del condominio, quando sia stato trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento ma anche a chi, successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquisti piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto.

È appena il caso di precisare che, al momento della trascrizione all’interno dei registri della conservatoria, è opportuno riportare espressamente e per intero le clausole limitative dei diritti esclusivi contenute nel contratto stipulato con l’originario proprietario o con il costruttore.

Un semplice e generico rimando al regolamento potrebbe essere insufficiente a sortire gli effetti tipici della trascrizione.

Regolamento non trascritto: cosa succede?

Se il regolamento contrattuale del condominio non è trascritto nei registri della conservatoria immobiliare, le sue condizioni non potranno essere opposte ai successori degli originari acquirenti né ai successivi proprietari.

Se nel regolamento era stabilito il divieto di destinare l’immobile ad uso diverso da quello abitativo, gli eredi non saranno tenuti a rispettare questo limite, potendo così decidere di convertire l’abitazione in studio professionale, ufficio, ecc.

Nel caso di successione a titolo particolare (vendita), in assenza di trascrizione, le clausole del regolamento contrattuale saranno opponibili al nuovo acquirente solamente se da questi espressamente accettate al momento della stipula dell’atto di acquisto.

In pratica: l’omessa trascrizione del regolamento contrattuale non ne pregiudica la validità, ma soltanto l’efficacia nei confronti dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio, a cui non potranno essere opposte le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi.


L’omessa trascrizione del regolamento contrattuale non ne pregiudica la validità, ma soltanto l’efficacia nei confronti dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio, a cui non potranno essere opposte le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi.

note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Cass., sentenza n. 2546 del 17/3/1994.

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