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Parcheggio condominio riservato al costruttore: è legale?

14 Ottobre 2020 | Autore:
Parcheggio condominio riservato al costruttore: è legale?

È legittima la clausola contrattuale con cui l’impresa costruttrice si riserva un’area di parcheggio condominiale se gli spazi eccedono gli standard di legge?

Il condominio è quel luogo in cui coesistono parti di proprietà esclusiva (le singole unità abitative) con altre di proprietà comune (vano scale, cortile, ascensore, ecc.). Tra le aree che appartengono a tutti c’è anche il parcheggio, esterno o interno (autorimessa) che sia. Di norma, il parcheggio condominiale può essere utilizzato da tutti i condòmini, salvo prevedere particolari restrizioni nel caso in cui il regolamento oppure l’assemblea abbiano deciso diversamente: si pensi, ad esempio, alla regola che impone l’uso turnario dei posti auto. Con una recente sentenza la Corte di Cassazione ha affrontato un altro problema: è legale che il parcheggio condominiale sia riservato al costruttore?

Il caso ha riguardato un condominio che, contrariamente a quanto in genere accade, era munito di posti auto eccedenti rispetto alle esigenze condominiali. In altre parole, l’area adibita a parcheggio era più grande di quanto la legge prevedesse. In un’ipotesi del genere, è lecito che il costruttore del condominio, cioè l’originario proprietario dell’intero fabbricato, riservi per sé i posti eccedenti nel parcheggio? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme se è legale la clausola contrattuale con cui il costruttore si riserva una parte del parcheggio in condominio.

Parcheggio condominiale: cos’è?

Per legge [1], il parcheggio rientra tra le aree comuni del condominio, cioè tra quelle che spettano a ciascun condomino, il quale può farne l’utilizzo che ritiene migliore, in conformità alla destinazione dell’area e senza ledere il diritto degli altri di farne un uso paritario.

Questa regola, tuttavia, subisce un’eccezione: il codice civile afferma che il parcheggio è una cosa comune, purché il titolo non disponga diversamente.

Per titolo si intende l’atto di acquisto della proprietà condominiale, il quale finisce per diventare il regolamento dell’intero condominio.

Parcheggio: è obbligatorio per legge?

La legge impone ai costruttori di nuovi edifici di dotare gli stessi di aree appositamente adibite per la sosta dei veicoli. In altre parole, ogni nuova edificazione deve accompagnarsi alla realizzazione di un parcheggio.

Secondo la legge [2], occorre che vi sia un determinato rapporto percentuale tra i volumi costruiti di nuova realizzazione e la dotazione di posti auto, cioè di aree destinate a parcheggio.

Per la precisione, la normativa urbanistica nazionale impone che, per ogni 100 mc costruiti, vengano realizzati 10 mq adibiti a parcheggio. I Comuni, dal loro canto, possono prevedere anche percentuali aggiuntive.

In estrema sintesi: la legge impone al costruttore di dotare i nuovi fabbricati di una certa superficie adibita a parcheggio, pari al 10% del volume costruito.

Parcheggio condominiale: clausola di riserva per il costruttore

In genere, lo spazio per le auto in condominio non basta mai. Nel caso affrontato dalla Suprema Corte [3] accadeva l’esatto contrario: il fabbricato era stato dotato di una superficie a parcheggio eccedente rispetto agli standard minimi.

All’interno del regolamento contrattuale del condominio, il costruttore aveva inserito una clausola di riserva della proprietà a proprio favore, inerente solamente a questi spazi eccedenti.

Agiva in giudizio il costruttore del condominio, rivendicando come proprio lo spazio che superava l’area che, per legge, doveva essere adibita alla sosta dei veicoli dei condòmini. Insomma: una parte del cortile condominiale doveva essere riconosciuta come di proprietà esclusiva del costruttore.

Secondo la Corte di Cassazione, l’area di parcheggio eccedente quella che, per legge, deve essere messa a disposizione dei condòmini, può essere assegnata all’originario costruttore, purché quest’ultimo fornisca rigorosa prova di aver rispettato la normativa urbanistica e, pertanto, che i condòmini abbiano lo spazio necessario per parcheggiare.

In altre parole: l’impresa ha l’onere di indicare le aree asservite a parcheggio per i condòmini.

Oltre a questa condizione, poi, ne deve essere soddisfatta un’altra, e cioè che dal titolo di acquisto di ciascun condomino non risulti l’assegnazione di uno spazio tale da coprire l’intera area riservata a parcheggio. Facciamo un esempio.

La società Alfa ha realizzato un nuovo edificio condominiale di circa 7mila mc, destinando un’area riservata a parcheggio pari a 800 mq. Le unità abitative presenti nel fabbricato sono vendute a 8 proprietari diversi. Nell’atto di acquisto di ciascuno, v’è scritto che al proprietario spettano 100 mq di area adibita a parcheggio. In questo caso, anche se l’area destinata a parcheggio supera il 10% della volumetria del fabbricato, l’intero parcheggio è assegnato, per contratto, ai condòmini. Non c’è dunque spazio per un’eccedenza che possa spettare al costruttore.

Parcheggio condominio: quando è legale la riserva al costruttore?

Dunque, affinché il costruttore possa riservarsi una parte del parcheggio condominiale occorre che:

  • l’area sia residuale rispetto agli standards di legge, nel senso che deve eccedere lo spazio che va obbligatoriamente riservato ai condòmini;
  • il costruttore dia prova che il parcheggio rispetti l’ampiezza stabilita dalla legge e che i condòmini abbiano lo spazio ove mettere in sosta i propri veicoli.

Affinché il costruttore possa riservarsi una parte del parcheggio condominiale occorre che:

  • l’area sia residuale rispetto agli standards di legge, nel senso che deve eccedere lo spazio che va obbligatoriamente riservato ai condòmini;
  • il costruttore dia prova che il parcheggio rispetti l’ampiezza stabilita dalla legge e che i condòmini abbiano lo spazio ove mettere in sosta i propri veicoli.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 41-sexies, legge urbanistica n. 1150/1942.

[3] Cass., ordinanza n. 21859 del 9 ottobre 2020.

Autore immagine: Pixabay.com


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