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Regolamento condominiale: ultime sentenze

27 Maggio 2022
Regolamento condominiale: ultime sentenze

Ripartizione delle spese condominiali; natura contrattuale del regolamento di condominio; divieti e limitazioni; nullità della clausola. 

Convenienza della delibera condominiale

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere condominiali non può estendersi al vaglio del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, che è organo sovrano della volontà dei condòmini, ma si deve limitare ad una verifica di coerenza e rispetto alle norme di legge o del regolamento condominiale, escludendo l’eccesso di potere; ne consegue che esulano dal sindacato giudiziale le censure riguardanti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

Tribunale Ancona sez. I, 07/04/2022, n.491

Definizione di parti comuni all’interno del condominio

In tema di Condominio, si possono definire le parti comuni come quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all’esistenza stessa del condominio, dovendosi sottolineare che la comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 cc è presunta e la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso”, mentre, secondo la recente giurisprudenza, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale. Il Regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà , ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese.

Tribunale Salerno sez. I, 01/04/2022, n.1128

Revisione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servit๠atipiche e non delle obbligazioni “propter rem”, difettando il presupposto dell'”agere necesse” nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Tribunale Catania sez. III, 18/03/2022, n.1333

Clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Cassazione civile sez. II, 11/02/2022, n.4529

I divieti ed i limiti all’uso della cosa di proprietà esclusiva

In tema di condominio, i divieti ed i limiti di uso e destinazione delle cose di proprietà individuale possono essere previsti nel regolamento sia mediante elencazione delle attività vietate, sia attraverso un riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. In ogni caso, tuttavia, è necessario che tali limiti risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ossia non suscettibile di dar luogo a incertezze (nel caso di specie il giudice ha ritenuto che la previsione del divieto di eseguire interventi su balconi e terrazzi di proprietà esclusiva che potessero nuocere all’estetica dell’edificio o risultare molesti ai vicini contenuta in un regolamento condominiale non fosse idonea a soddisfare il requisito di sufficiente specificità).

Corte appello Genova sez. II, 28/01/2022, n.93

Attività vietata dal regolamento condominiale

Non può dirsi fondata l’azione proposta dal condomino nei confronti del condominio per le assunte molestie arrecate da quest’ultimo al conduttore di unità immobiliare locata dal primo, ove la gestione condominiale adotti provvedimenti per curare l’osservanza del regolamento di condominio, invitando il condomino locatore al rispetto di un divieto regolamentare di destinazione. Tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (fattispecie relativa alla azione di risarcimento dei danni correlati al recesso della conduttrice dalla locazione di unità immobiliare di proprietà del ricorrente, il quale aveva sostenuto che il recesso della conduttrice fosse stato conseguente alla illecita condotta mantenuta dal Condominio al fine di far valere l’incompatibilità dell’attività di “comunità alloggio” di assistenza per anziani e disabili svolta nell’immobile locato).

Cassazione civile sez. VI, 07/01/2022, n.299

Attività di affittacamere

Il divieto di destinare un appartamento alla specifica attività di “affittacamere” deve essere contenuto in un regolamento condominiale che abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto ovvero per essere stato adottato in sede assembleare con il consenso all’unanimità di tutti i condomini.

Tribunale Roma sez. V, 04/01/2022, n.80

Regolamento condominiale e possibilità di inibire l’attività di affittacamere

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.

(Nella specie, il Tribunale ha ritenuto che la clausola regolamentare che vietava ‘qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene, alla moralità ed al decoro dell’edificio’ non ricomprendesse l’attività di affittacamere).

Tribunale Roma sez. V, 04/01/2022, n.80

Divieto di uso del bene comune prima consentito

Il divieto di uso della cosa comune, essendo riconducibile alla disciplina del regolamento condominiale, può essere previsto dalla maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.. Tuttavia se il divieto riguarda una precedente destinazione d’uso della cosa comune, la delibera che lo approva ha effetto innovativo perché comporta l’illegittimità di un comportamento prima consentito ai condòmini. Di conseguenza l’innovazione su un uso già attuato comporta l’applicabilità della disciplina speciale di cui all’art. 1117 ter c.c. che riguarda le innovazioni modificative delle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Tribunale Bergamo sez. IV, 21/10/2021, n.1897

Regolamento condominiale e limitazioni all’uso degli immobili

In tema di condominio, il regolamento di natura contrattuale può prevedere delle limitazioni ai diritti dei singoli condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, sia mediante elencazione delle eventuali attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi da evitare. Tali clausole regolamentari, che comportano una restrizione dei poteri o delle facoltà dei condòmini, costituiscono delle servitù atipiche reciproche. In sostanza, le unità che devono sopportare la limitazione consistente nel non poter essere destinate ad una o più attività determinate, possono qualificarsi come fondi serventi; viceversa, le unità a vantaggio delle quali quello stesso peso è imposto ricoprono quella di fondi dominanti. Ciò comporta che l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va regolata secondo le norme proprie delle servitù.

Corte appello Genova sez. II, 08/10/2021, n.1019

Regolamento condominiale: vincolatività

Le clausole predisposte dal costruttore dell’edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall’articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari – e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell’edificio. Ma solo se ricorrono due alternative condizioni. O il regolamento che predispone la limitazione deve essere trascritto nei registri immobiliari; oppure, nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento e alla limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale.

Tribunale Catania sez. III, 08/02/2020, n.633

Nullità della clausola del regolamento condominiale

È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

Cassazione civile sez. VI, 21/09/2020, n.19714

La natura contrattuale del regolamento condominiale

È da escludere la natura contrattuale del regolamento – non trascritto – qualora non risulti che lo stesso sia stato approvato da tutti i condomini essendo noto che, affinché un Regolamento condominiale possa definirsi “contrattuale” se non trascritto, deve essere espressamente e puntualmente richiamato in tutti gli atti di compravendita e che l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte “per relationem” di tale atto.

Tribunale Roma sez. V, 09/09/2020, n.12102

Delibera in contrasto con il regolamento condominiale

È nulla la delibera condominiale che disponga la divisione in parti uguali delle spese relative alla pulizia e manutenzione del giardino e dei beni comuni, quando nel regolamento condominiale sia esplicitamente prevista la suddivisione delle spese inerenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria ai beni condominiali sulla base del valore proporzionale (millesimale)

Tribunale Napoli sez. IV, 31/07/2020, n.5449

Regolamento condominiale e divieto delle attività commerciali

L’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio che aveva chiamato in giudizio una società conduttrice di un’unità immobiliare dell’edificio e i proprietari della stessa chiedendo la cessazione dell’attività di affittacamere svolta in violazione del regolamento condominiale che vietava l’esercizio di attività commerciali).

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562

Quali limitazioni non possono essere dettate nel regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune; tali limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti.

Tribunale Roma sez. V, 14/01/2020, n.731

Limiti di destinazione d’uso delle unità immobiliari

Il regolamento condominiale contrattuale che stabilisca limiti di destinazione d’uso delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio si considera conosciuto dal terzo acquirente di una di esse che dichiari, nell’atto di vendita, di conoscerlo ed accettarlo, impegnandosi ad osservarlo e a farlo osservare dai propri acquirenti o aventi causa a qualunque titolo.

Corte appello Milano sez. III, 30/04/2020, n.1049

Deroga al criterio di ripartizione delle spese condominiali

Il criterio di ripartizione delle spese condominiali indicato nell’art. 1123 c.c. può essere derogato ma la convenzione modificatrice della disciplina legale deve essere contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità; ne deriva che la decisione di di suddividere diversamente gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune, adottata mediante una delibera a maggioranza, deve ritenersi nulla e non meramente annullabile (e pertanto impugnabile indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni), non potendo la semplice maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini.

(Fattispecie in cui le esigenze di celerità sottese all’effettuazione dei lavori di rifacimento dell’impianto fumario, avevano indotto i condomini a ritenere di variare il riparto delle spese condominiali con una delibera a semplice maggioranza, anzichè all’unanimità, e a prevedere l’esclusione di una condomina, stante la situazione di insolvenza nella quale ella versava).

Tribunale Pavia sez. III, 12/02/2020, n.226

Regolamento condominiale: può essere modificato solo con forma scritta

In tema di condominio, il regolamento condominiale soggetto alla forma scritta ad substantiam può essere modificato unicamente con forma scritta e non pertanto tramite comportamenti concludenti dei condomini. Infatti,  quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

Tribunale Roma sez. V, 17/09/2019, n.17590

Regolamento condominiale: può vietare l’esercizio delle attività ricettive?

Va evidenziato che il divieto di esercitare l’attività di affittacamere, o di Bed & Breakfast, rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare. Com’è noto, l’art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento (assembleare) di condominio possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Del resto, l’espressa previsione, nel co. 1° dell’art. 1138 c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude al contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condòmini.

Solo un regolamento che abbia fonte “contrattuale” può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati. Anche in relazione ad un regolamento di natura contrattuale, peraltro, possono sorgere questioni in ordine all’opponibilità di siffatte limitazioni ad un condomino che – non essendo stato partecipe dell’originario accordo – abbia acquistato un immobile facente parte del Condominio senza che nell’atto di compravendita fosse espressamente richiamato il vincolo imposto dal regolamento alla sua proprietà esclusiva.

Di conseguenza, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuta nel regolamento condominiale, incidendo non sull’estensione, ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. In base a tale riconduzione, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.

Tribunale Roma sez. V, 15/10/2019, n.19739



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8 Commenti

  1. Buongiorno. A mio parere, gli animali domestici fanno parte della nostra famiglia. Occupano un posto importante nelle nostre vite. Non si può escludere il legame affettivo che si instaura tra uomo e animale. Quindi vorrei capire se si possono stabilire nel regolamento condominiale per gli animali dei limiti e degli obblighi. Poi, mi possono impedire di avere un cane nella mia casa? Grazie

    1. Il proprietario di un animale domestico ha degli obblighi da rispettare per garantire la salute e la sicurezza di tutti i condomini, che possono anche essere previsti nel regolamento. In particolare, per quanto attiene ai cani, va ricordato che tali animali devono essere obbligatoriamente registrati all’anagrafe canina e va loro applicato il microchip di identificazione. Inoltre, sia i cani sia i gatti devono essere vaccinati per le malattie per cui sono maggiormente a rischio e devono essere effettuate la sverminazione e l’applicazione di antiparassitari. Ogni animale domestico deve possedere un libretto sanitario rilasciato dal veterinario di fiducia, nel quale sono riportate tutte le informazioni necessarie per la sua identificazione e la sua storia sanitaria.

    2. La possibilità di tenere animali domestici all’interno dei condomini va contemperata con la necessità di osservare una serie di regole di condotta e di limiti, spesso previsti nello stesso regolamento, nel rispetto degli abitanti dello stabile e dei visitatori. La presenza di animali non deve creare disturbo, pericolo o problemi vari. Gli animali non possono essere lasciati liberi o incustoditi nelle aree comuni senza adottare le opportune cautele. Ad esempio, i cani devono essere sempre tenuti al guinzaglio quando circolano in queste zone e in special modo se ci sono bambini, anziani o altre persone che potrebbero temerne la presenza. Se aggressivi, devono indossare la museruola. L’uso della museruola nelle parti comuni è, inoltre, obbligatorio se il cane appartiene alle cosiddette “razze pericolose”. I proprietari devono garantire che i loro animali non disturbino la quiete delle altre persone conviventi nello stabile. In particolare per quanto attiene i cani se è vero che ne è stato sancito il “diritto esistenziale” ad abbaiare, è anche vero che non possono recare fastidio ai vicini. Il rumore superiore alla normale tollerabilità diventa illecito.

    3. La legge dispone che nessun regolamento condominiale può vietare ad un condomìno di tenere un animale domestico nel proprio appartamento. Pertanto, se un regolamento condominiale dovesse prevedere un divieto simile o dovesse vietare agli animali domestici di usare le parti comuni, come ad esempio le scale o l’ascensore, le relative clausole sarebbero nulle. Solo un regolamento approvato all’unanimità, ossia da tutti i condomini, sia in sede di assemblea sia al momento della stipula degli atti di acquisto dei singoli appartamenti, può stabilire diversamente e impedire la detenzione di animali in casa. Fuori da questo specifico caso, l’unica ipotesi in cui un condomìno può vedersi vietata la detenzione di un animale domestico si verifica quando tale divieto è previsto dal contratto di locazione dell’appartamento. Il divieto, quindi, ha natura contrattuale e non riguarda il condominio.

  2. Il regolamento di condominio esonera dal pagamento delle spese dell’ascensore i negozi e tutti i locali posti al piano terra. Ma questa regola è valida?

    1. La clausola può considerarsi lecita solo se contenuta in un regolamento approvato all’unanimità.

  3. Nel condominio in cui vivo, un vicino di casa ha iniziato dei lavori di ristrutturazione. Non riesco a riposare il pomeriggio… Il suono martellante del trapano, dei chiodi, del montaggio e smontaggio dei mobili, delle mattonelle che cadono e si rompono mi fanno impazzire. Ma ci possono essere degli orari in cui questi lavori non devono essere fatti?

    1. C’è una brutta notizia per te: la legge non disciplina questa materia. Questo però non vuol dire «totale libertà». Esistono dei confini per i rumori condominiali, anche se sono espressi in modo generico dal codice civile. Vediamo quali sono. Innanzitutto bisogna leggere il regolamento condominiale. È a quest’ultimo che è rimessa ogni determinazione in merito alle facoltà e ai doveri dei condomini. La legge lascia infatti all’autonomia del “palazzo” ampio margine, purché nei limiti del rispetto della proprietà individuale. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe dire cosa i condomini possono o non possono fare dentro casa propria. Quindi, non aspettarti di trovare dei divieti categorici e assoluti. Puoi chiedere una copia del regolamento di condominio all’amministratore o, se sei in affitto, al padrone di casa. Potrebbe succedere – anzi, è del tutto probabile – che il regolamento non stabilisca nulla a riguardo. Sono pochi i regolamenti che fissano orari entro cui i condomini possono svolgere attività rumorose e oltre i quali invece devono astenersi da qualsiasi condotta molesta. Ma se, per fortuna, dovesse essere così, potresti già ricorrere al giudice, in via d’urgenza – con un ricorso quindi che verrebbe deciso nel giro di poche settimane – affinché ordini al condomino di rispettare il regolamento.

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