Diritto e Fisco | Articoli

Chi non vende più la casa può trattenere la caparra?

15 Ottobre 2020 | Autore:
Chi non vende più la casa può trattenere la caparra?

Quando va restituita all’acquirente la somma versata a garanzia dell’operazione di compravendita? Che succede in caso di risoluzione o di recesso?

Sei interessato all’acquisto di un immobile. Hai trovato la soluzione che cercavi, contatti il proprietario e firmate un contratto preliminare che ti impegna a versare una caparra. Qualche tempo dopo, però, il proprietario ci ripensa, forse ha trovato un acquirente disposto a pagare un prezzo più alto e non vuole rinunciare all’affare. Così, si rimangia il contratto e ti dice che, spiacente, non se ne fa più nulla. In questo caso, chi non vende più la casa può trattenere la caparra?

Certamente, sarà molto difficile che ci riesca. Ma può anche capitare che la risoluzione del contratto venga fatta per un altro motivo. È il caso, ad esempio, di chi promette di concludere l’operazione solo dopo che avrà costruito dei box sottostanti, per la cui realizzazione, però, ci vogliono dei permessi. Se queste autorizzazioni non arrivano ed i posti auto non verranno più fatti, chi non vende più la casa può trattenere la caparra?

Recentemente, la Cassazione si è pronunciata in merito a questo problema. E per il proprietario non sarà affatto semplice tenersi i soldi versati dall’acquirente con cui ha già sottoscritto un impegno. Vediamo perché.

Acquisto casa: quando va versata la caparra?

La cosiddetta caparra confirmatoria è una somma di denaro versata a titolo di indennizzo a chi vende un immobile (ma è prevista anche in caso di affitto) nella fase preliminare dell’operazione di compravendita. In pratica, se c’è un adempimento da una delle parti, la caparra serve come garanzia: se l’inadempiente è l’acquirente, il denaro resta al proprietario. Se, invece, è al contrario, chi vende la casa, deve restituire il doppio della caparra come risarcimento del danno.

Se l’affare va a buon fine, la caparra si trasforma in un anticipo sul prezzo da pagare per l’acquisto.

Quindi, qual è la funzione della caparra? Essere una garanzia per entrambe le parti nel caso ci sia qualche controversia, senza bisogno di rivolgersi ad un tribunale, al fine di risarcire un eventuale danno.

La caparra non va confusa con l’acconto. La prima, come detto, è una cifra pattuita che può servire come risarcimento di un inadempimento prima di concludere l’operazione di compravendita. Se tutto fila liscio, quella somma diventerà un anticipo sul prezzo concordato. L’acconto, invece, è una cifra non pattuita che viene versata sul prezzo totale accordato tra le parti. Se si verifica un inadempimento, il risarcimento non sarà automatico ma occorrerà dimostrare il danno. Ecco perché conviene optare per la caparra al momento di siglare il contratto preliminare.

Acquisto casa: quando viene perfezionata la caparra?

La caparra confirmatoria viene perfezionata nel momento in cui l’acquirente versa materialmente al venditore la somma pattuita a tale titolo e come oggetto di anticipo. L’importo può essere versato con bonifico bancario o con assegno. Una volta ricevuto il bonifico o incassato l’assegno, la caparra acquista efficacia.

Acquisto casa: quando va restituita la caparra?

Come detto, la caparra confirmatoria è una garanzia per entrambe le parti su eventuali inadempimenti. Quindi, se il venditore fa saltare l’accordo preliminare per qualsiasi motivo, dovrà restituire all’acquirente il doppio della somma da lui versata.

Va detto che se il proprietario dell’immobile in vendita non restituisce la caparra, non commette reato di appropriazione indebita ma «soltanto» un illecito civile. È pur sempre possibile fare causa per ottenere quanto dovuto.

La caparra, quindi, va restituita nel caso in cui l’accordo preliminare non venga rispettato. Così ha stabilito anche di recente la Cassazione con un’ordinanza. Il caso riguardava una società che aveva risolto l’accordo di vendita stipulato con un acquirente perché non aveva più ottenuto i permessi necessari per realizzare dei posti auto nell’immobile, condizione che era stata posta per portare a termine l’operazione di compravendita.

La Suprema Corte, di fronte ad un caso come questo, ritiene che la caparra vada restituita se il venditore propone come condizione la risoluzione del preliminare e non il recesso. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile in vendita, per tenersi la somma versata dall’acquirente, deve dimostrare l’esistenza del danno.

Conclude la Cassazione: se la parte inadempiente opta per la risoluzione e per il risarcimento del danno, la domanda di recesso con ritenzione della caparra non è sovrapponibile alla prima e, pertanto, viene respinta. In sostanza, va restituito all’acquirente il doppio della caparra versata.


note

[1] Cass. ordinanza n 21971/2020 del 12.10.2020.


1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube