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Canone locazione simulato: conseguenze

15 Ottobre 2020 | Autore:
Canone locazione simulato: conseguenze

Cosa succede al proprietario e all’inquilino se nel contratto registrato si indica un importo inferiore a quello realmente stabilito.

È un fenomeno diffuso ma illegale: le parti si mettono d’accordo per stipulare un contratto di locazione indicando un canone per una cifra inferiore a quella realmente pattuita. Il documento sarà registrato all’Agenzia delle Entrate ma prima il locatore e il conduttore firmeranno una scrittura privata riportando il canone effettivo. Questo secondo documento sarà tenuto nascosto e non sarà mai esibito al Fisco. All’atto pratico, il locatore risparmia sulle imposte da pagare e anche l’inquilino di solito ottiene uno sconto dal proprietario per il vantaggio accordato.

Ci sono conseguenze per questo canone di locazione simulato? Sì, ed anche piuttosto importanti. Riguardano sia l’aspetto civilistico, sulla validità delle condizioni contrattuali, sia i profili fiscali, per le imposte da pagare.

La legge disciplina in maniera severa questi aspetti e anche la Cassazione ha un atteggiamento rigoroso. Potrebbe succedere, infatti, che l’accordo segreto venga richiamato davanti al giudice al quale il proprietario o l’inquilino si siano rivolti per ricevere tutela dal mancato rispetto delle pattuizioni non ufficiali. Si tratta quindi di stabilire se esse siano valide ed efficaci oppure no.

Contratto di affitto simulato: è valido?

Il contratto di affitto deve essere registrato per poter produrre i suoi effetti. In caso di mancata registrazione, nessuna delle due parti – proprietario ed inquilino – potrebbe ottenere tutela in giudizio, nel caso in cui la controparte non rispettasse gli accordi.

Quando il contratto è simulato, le parti provvedono a registrarlo ma convengono che tra loro abbia efficacia quello separato e tenuto occulto. Però, il contratto dissimulato – cioè quello reale – è considerato nullo per legge [1]: «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».

È comunque possibile effettuare (previo pagamento delle imposte e sanzioni dovute) la registrazione tardiva del contratto di affitto, che sana le nullità con effetto retroattivo, in modo che il contratto venga considerato valido e produttivo di tutti i suoi effetti fin dalla data della stipula.

Canone di affitto parzialmente in nero

Ma che succede quando il contratto di affitto “ufficiale” è stato registrato riportando un canone simulato, cioè un importo più basso rispetto a quello realmente stabilito tra le parti? In questi casi, la quota di canone contenuta nel contratto registrato è valida, insieme alle altre condizioni contrattuali, ma la nullità travolge proprio la parte di canone di affitto in nero.

Questo perché tutte le pattuizioni che non risultano riportate nel contratto registrato sono considerate invalide senza alcuna eccezione, come abbiamo visto. Il canone apparente, invece, cioè quello ufficiale, è sempre dovuto e può essere azionato dal locatore in caso di morosità dell’affittuario.

La conseguenza maggiore è che l’inquilino può evitare di pagare questa somma aggiuntiva senza rischiare lo sfratto. Se invece ha pagato, al termine del contratto, potrebbe richiedere la restituzione dell’eccedenza (la domanda va proposta entro 6 mesi dalla data di riconsegna delle chiavi dell’immobile).

Ovviamente, la prova del pagamento è difficoltosa se esso è avvenuto in contanti, ma è comunque possibile fornirla con documenti come quietanze, email o messaggi che dimostrano tale circostanza.

Il principio che fa prevalere il contratto simulato ed apparente, cioè quello registrato, su quello reale e tenuto “nascosto” è stato ritenuto valido dalla Cassazione non solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo ma anche per quelle commerciali [2].

A tal proposito, la Suprema Corte ha chiarito che il contratto dissimulato è nullo non solo perché è stato violato l’obbligo di registrazione, ma anche perché è finalizzato all’evasione fiscale e dunque è contrario a «norme imperative» [3]. Questo tipo di vizio è insanabile e non consente neppure la registrazione tardiva [4].

La prova del contratto simulato

In un recente caso deciso dalla Cassazione [5], un inquilino ha vinto contro il proprietario che lo aveva sfrattato: l’affittuario aveva eccepito un controcredito derivante dai maggiori canoni pagati rispetto a quelli indicati nel contratto simulato, che erano la metà.

Dopo alterne vicende, però, la Corte d’Appello aveva confermato lo sfratto per morosità e condannato l’inquilino a pagare la differenza. La Cassazione, invece, ha annullato questa pronuncia ed ha stabilito che per provare la simulazione non erano sufficienti le ricevute esibite dal proprietario e che riportavano il “vero” canone pagato (il doppio dell’importo ufficiale) per alcuni periodi. Tali documenti infatti non bastano a provare che questo maggior canone effettivo fosse stato «certamente concordato fra le parti».

La Suprema Corte ha anche osservato che il contratto di locazione era stato redatto per iscritto e perciò per provare circostanze diverse da quelle riportate nell’atto registrato e contrastanti con esse – in questo caso il maggior canone preteso dal proprietario – non erano affatto sufficienti le semplici ricevute di pagamento, che oltretutto erano riferite a periodi occasionali.

Sarebbe servita, piuttosto, una specifica controdichiarazione [6] proveniente dalla parte contro cui la domanda era diretta, cioè il conduttore dei locali, per poter affermare l’esistenza del patto intercorso circa il pagamento di un maggior canone; una dichiarazione che ovviamente l’inquilino non ha rilasciato. Leggi anche l’articolo “Affitto registrato con canone simulato“.


note

[1] Art. 13 D.Lgs. n.431/1998 “Patti contrari alla legge“.

[2] Cass. Sez. Un. sent. n. 23601 del 9 ottobre 2017.

[3] Art. 1418 Cod. civ.

[4] Art. 1423 Cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 22126/20 del 13 ottobre 2020.

[6] Art. 2724, n.1, Cod. civ.


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