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Ripetitore sul tetto condominiale

14 Ottobre 2020
Ripetitore sul tetto condominiale

La Cassazione detta le regole per l’installazione del ripetitore di telefonia mobile (cellulari) sulle parti comuni del condominio.

Ci sono volute due sentenze delle Sezioni Unite della Cassazione [1] per dettare una guida sull’installazione del ripetitore sul tetto condominiale. Parliamo, più propriamente, del ripetitore per cellulari, ossia l’antenna necessaria alle compagnie di telefonia mobile per far arrivare la copertura su tutto il territorio adiacente. 

Con queste importanti pronunce, la Corte Suprema ha affrontato il problema ed ha stabilito se sia necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l’unanimità, o la semplice maggioranza, per autorizzare l’amministratore a firmare il contratto con la società di telefonia. Con tale contratto viene a quest’ultima concesso, dietro pagamento di un corrispettivo, l’utilizzo del lastrico solare, del terrazzo, del tetto o di altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentire l’installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell’area. 

Ma procediamo con ordine e vediamo come può avvenire, ed a quali condizioni, l’installazione di un ripetitore sul tetto condominiale.

L’installazione di un ripetitore sul tetto del condominio è un’innovazione

La collocazione di un ripetitore sul tetto condominiale deve essere considerata “innovazione” visto che «ogni modificazione della cosa comune che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere» (quindi, determina una parziale trasformazione della destinazione del lastrico).

L’articolo 1120 Codice civile stabilisce che, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i due terzi dei millesimi dell’edificio, è possibile disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Restano comunque vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

A ben vedere, però, non si tratta di una vera e propria innovazione, poiché l’installazione di un impianto tecnologico destinato all’uso comune non avviene ad opera del condominio, di cui lo stesso abbia deciso di dotarsi, ma ad opera ed a spese di un terzo, destinato all’utilizzo esclusivo di quest’ultimo.

Maggioranza per l’installazione di un ripetitore sul tetto condominiale 

Le Sezioni Unite passano poi ad analizzare il punto centrale della questione ossia verificare se, per la firma del contratto con la società di telefonia, ci sia bisogno: 

  • della maggioranza assembleare;
  • oppure del consenso unanime.

La Corte precisa che il ripetitore di segnale può essere considerato un bene immobile (e, più specificamente, una costruzione). Pertanto, l’accordo che ne disciplina l’installazione, la manutenzione e la rimozione a titolo oneroso per un certo periodo di tempo può essere considerato un contratto costitutivo del diritto di superficie. In questo caso, sarà necessaria l’unanimità. Dunque, la concessione del diritto reale (ossia su cosa altrui) in favore della società di telefonia necessita del consenso di tutti i condomini.  

Ciò non toglie che le parti potrebbero accordarsi per un altro tipo di contratto, un tipo anomalo di locazione, in cui al locatario si concede il godimento di uno spazio, con facoltà di farvi delle costruzioni di cui godrà precariamente come conduttore e che, alla fine del rapporto, dovranno essere rimosse a sua cura.

Qui, in effetti, lo scopo del contratto è quello di permettere il godimento di una specifica area: infatti, «l’utilità che un ripetitore fornisce non discende dalla sua natura di costruzione, ma dalla sua posizione topografica; esso viene fissato al lastrico per ovvie ragioni di stabilità e sicurezza, ma potrebbe svolgere la propria funzione anche se fosse semplicemente poggiato sull’impianto». In tale seconda ipotesi, è sufficiente la maggioranza qualificata ossia la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino i due terzi dei millesimi.

Alla luce di quanto esposto, si possono evincere le seguenti considerazioni conclusive:

  • di norma, il rapporto che disciplina l’installazione di un ripetitore va ricondotto – in mancanza di indicazioni di segno contrario suggerite dall’interpretazione del singolo contratto – allo schema del contratto di locazione, con approvazione a maggioranza qualificata;
  • nel caso in cui il contratto di concessione superi la durata canonica di nove anni, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini;
  • diversamente, se il contratto intende trasferire un diritto di superficie e laddove la causa “in concreto” si rinviene nella possibilità del superficiario di realizzare e tenere opere edilizie sul fondo altrui, anche ricostruendole in un preciso contesto spaziale (desumibile ad esempio dalla volontà di iscrivere un’ipoteca destinata a garantire il finanziamento dell’iniziativa o, comunque, a disporre del diritto in futuro, quand’anche di durata inferiore a nove anni), è necessario il consenso di tutti i condomini.

note

[1] Cass. S.U. sent. nn. 8434 e 8435 del 30.04.2020. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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