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Chi deve tinteggiare dopo la fine della locazione?

14 Ottobre 2020
Chi deve tinteggiare dopo la fine della locazione?

Affitto: pagare l’imbianchino per rifare la pittura delle pareti spetta al locatore o al conduttore?

Alla scadenza del contratto di affitto, con la riconsegna delle chiavi dell’appartamento, si fa di norma “la conta” dei danni lasciati dall’inquilino e delle spese necessarie a ripristinare l’immobile nelle condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione. 

Il più delle volte, si redige un verbale per distinguere le parti deteriorate a causa dell’incuria del conduttore da quelle usurate per via del normale uso quotidiano. Solo le prime possono essere poste a carico dell’affittuario, mentre le seconde ricadono sul padrone di casa.

Un aspetto cruciale riguarda la pittura delle camere, spesso pregiudicata da quadri, mensole, mobilia, o dall’umidità, dall’inquinamento e, non in ultimo, da un comportamento non sempre diligente. Qui, si pone il problema: chi deve tinteggiare dopo la fine della locazione? Le spese dell’imbianchino sono a carico del locatore o del conduttore? Cerchiamo di comprendere cosa dice la legge.

Cosa stabilisce il contratto di affitto sulla pittura degli interni

La prima cosa da fare per capire a chi spetta pagare l’imbianchino è verificare quali sono le intese raggiunte tra le parti all’inizio del rapporto di locazione. La possibilità che locatore e conduttore si siano accordati in anticipo per stabilire chi deve tinteggiare dopo la fine della locazione è facilmente verificabile dalla lettura del contratto. Se lì dovesse essere presente una specifica clausola che scarica interamente il costo dell’imbianchino sul conduttore non dovrebbero esserci dubbi di sorta: sarà quest’ultimo a mettere mano al portafogli.

In realtà, un orientamento della Cassazione [1] stabilisce la nullità di clausole di questo tipo. Secondo la Corte, «la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto di locazione, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (ponendo ad esempio a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla». Ciò perché addossa al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore. 

Tuttavia, questa interpretazione fa leva sull’articolo 79 della legge sull’equo canone che è stato ormai abrogato. Tale norma stabiliva il divieto di ogni pattuizione «diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge o ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge».

Ora che l’articolo 79 non esiste più si ritiene dunque che sia lecita la clausola che scarichi sull’affittuario le spese di tinteggiatura dell’appartamento. Questo comporta quindi che, al momento della stipula del contratto di affitto, ben possono le parti stabilire che l’inquilino si faccia carico di rifare la pittura o di pagare un imbianchino che svolga il lavoro. Chiaramente, dovrà essere un lavoro a regola d’arte e non qualche spennellata solo dove ci sono le macchie.

Se il contratto di affitto non stabilisce nulla

Il più delle volte, però, il contratto di affitto non prevede nulla in merito all’obbligo di tinteggiatura dell’immobile. Questo significa che, in tali ipotesi, bisogna rifarsi alle previsioni normative e interpretare le disposizioni di legge già esistenti.

Ebbene, proprio la legge – e in particolare l’articolo 1576 del Codice civile – pone a carico del conduttore solo le spese di piccola manutenzione determinate dall’uso quotidiano dell’immobile e non quelle che dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito. 

Leggi sul punto “Quali spese sono a carico del locatore“.

Dunque, se le macchie sulle pareti sono state determinate dall’uso – ad esempio, dalla necessità di puntare dei chiodi sul muro per trattenere quadri o mensole – o dall’inquinamento proveniente dall’esterno, o ancora dall’umidità causata da una tubatura, allora la spesa dovrà ricadere sul locatore. Questi non potrà chiedere al conduttore di pagare l’imbianchino. 

Viceversa, se il muro dovesse essere stato rotto o sporcato da un uso non diligente dell’appartamento da parte del conduttore, sarà questi a dover ripristinare la pittura. Si pensi a chi, ad esempio, ha appoggiato le scarpe sporche sulla parete o, all’atto di trasportare un divano da una stanza a un’altra, ha scalfito un angolo del muro. 

Pagamento delle spese per la pittura dell’appartamento

Ad inizio locazione, il locatore è solito chiedere una cauzione per rifarsi dei danni all’immobile o degli eventuali canoni mensili non versati. La cauzione può essere quindi trattenuta anche per procedere alle spese di manutenzione, ivi compresa la pittura, sempre che sussistano le condizioni per farlo (ossia l’assenza di una diversa pattuizione nel contratto). 

Tuttavia, la Cassazione è stata chiara nel dire che il locatore non può trattenere la somma versata a titolo di cauzione sulla base di una quantificazione unilaterale delle spese occorrenti per il ripristino dell’immobile. Non può cioè essere lui a stabilire quanti soldi ci vogliano per rifare la tinteggiatura (ogni imbianchino infatti potrebbe chiedere un prezzo diverso). Tale potere spetta unicamente al giudice. Pertanto, se il padrone di casa vuol compensare la spesa della cauzione con le spese per l’imbianchino, deve procedere contestualmente ed avviare un giudizio contro il conduttore.  


note

[1] Cass. sent. n. 29329/2019.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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