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Come impugnare una delibera condominiale

11 Dicembre 2020
Come impugnare una delibera condominiale

La legge e la giurisprudenza indicano in quali casi le delibere dell’assemblea di condominio possono essere impugnate.

Vivi in un condominio. Hai partecipato ad un’assemblea condominiale durante la quale è stata approvata una delibera che consideri illegittima. Ti chiedi quali passi devi seguire per impugnare la decisione assembleare.

È vero che in ogni organizzazione complessa e nel condominio le decisioni vengono prese a maggioranza ma è anche vero che tali determinazioni devono essere legittime e rispettare la legge. Spesso, invece, le delibere condominiali sono nulle o annullabili e il singolo condomino che si reputa leso da tale decisione si chiede: come impugnare una delibera condominiale? Come vedremo, la legge indica quali sono i casi in cui le decisioni dell’assemblea di condominio sono annullabili. A queste ipotesi occorre aggiungere i casi di nullità previsti dalla giurisprudenza.

Cos’è la delibera condominiale?

Il condominio è quella particolare forma di comproprietà immobiliare che si viene a creare quando due o più unità immobiliari, che appartengono a diversi proprietari, sono servite da beni comuni. Il condominio comprende proprio le proprietà comuni e indivise. La volontà del condominio si esprime tramite l’assemblea condominiale nella quale hanno diritto a partecipare tutti i condòmini, in proporzione alla loro quota di proprietà (millesimi).

L’assemblea assume le decisioni attraverso le delibere condominiali, adottate secondo il principio della maggioranza.

Le deliberazioni assembleari possono essere essenzialmente di due tipi:

  1. positive, qualora l’assemblea condominiale decide che si debba porre in essere una certa azione;
  2. negative, quando l’assemblea del condominio si pronuncia negativamente su una certa proposta inserita nell’ordine del giorno.

Inoltre, occorre menzionare anche le cosiddette delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie che non assumono decisioni atte a produrre effetti immediati e che, secondo la giurisprudenza, non sono impugnabili.

Delibera condominiale: può essere impugnata?

La possibilità di impugnazione delle delibere condominiali è prevista direttamente dalla legge [1].

In particolare, le norme codicistiche prevedono delle ipotesi di annullabilità della delibera condominiale.

In questi casi, le delibere sono efficaci fino a che il giudice non disponga l’annullamento.

Secondo la legge, le delibere sono annullabili quando sono contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Il vizio della delibera può essere fatto valere da ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto. Ne consegue che il condòmino che ha partecipato all’assemblea condominiale ed ha votato a favore della delibera non può impugnarla facendone valere l’annullabilità.

Delibera annullabile: entro quando va impugnata?

La legge prevede che il termine di impugnazione della delibera condominiale per annullabilità è di trenta giorni che decorrono:

  1. dalla data in cui si è tenuta l’assemblea, se ad impugnare la delibera è il condòmino dissenziente;
  2. dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, se ad impugnare la delibera è il condòmino assente.

Occorre inoltre precisare che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione. Ciò significa che, fino a che il giudice non annulla la delibera, quest’ultima continua a produrre i propri effetti. Insieme all’impugnazione, tuttavia, si può chiedere anche la sospensione dell’esecutività della delibera.

Delibera condominiale nulla

In alcuni casi, il vizio che colpisce la delibera condominiale è così grave da renderla nulla e non semplicemente annullabile. La nullità è un vizio genetico, molto più grave dell’annullabilità, che impedisce alla delibera di produrre i propri effetti giuridici.

Le conseguenze della nullità della delibera condominiale sono più gravi rispetto all’ipotesi dell’annullabilità. Infatti, la delibera verrà dichiarata nulla con effetti sin dall’inizio. Ciò significa che non saranno “salvati” gli effetti prodotti medio tempore dalla delibera la quale verrà rimossa con efficacia ab initio.

Inoltre, a differenza dell’annullabilità, la nullità non deve essere fatta valere entro un termine specifico e può essere rilevata da qualunque condòmino vi abbia interesse e non solo dai condòmini assenti o dissenzienti [2].

Ma quando una delibera condominiale è nulla?

Le principali ipotesi sono le seguenti:

  • delibera che abbia un oggetto illecito. Per fare un esempio, è nulla la delibera condominiale con cui l’assemblea decide di non rispettare la normativa anti-incendio oppure di applicare gli interessi al condòmino in ritardo nei pagamenti;
  • delibera che incide sul diritto del proprietario come tale. Ad esempio, è nulla la delibera con cui l’assemblea vieta al proprietario di un appartamento di avere piante in casa;
  • delibera priva dei requisiti essenziali, come il caso della delibera per cui non è stato redatto il verbale.

note

[1] Artt.1136 e 1137 cod. civ.

[2] Cass. n. 15402/2013.


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