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Infiltrazioni d’acqua: chi paga se la casa è in vendita

15 Ottobre 2020 | Autore:
Infiltrazioni d’acqua: chi paga se la casa è in vendita

La responsabilità risarcitoria per i danni: proprietario, condominio, costruttore. La posizione del promissario acquirente dell’immobile.

Vendesi appartamento in un condominio, ma ci sono infiltrazioni dal tetto, precisamente dal lastrico solare (il terrazzo che ha anche funzione di copertura dell’immobile). Avevi visitato l’appartamento e lo avevi trovato adatto, così hai stipulato il contratto preliminare di acquisto ma in seguito ti accorgi del fenomeno.

L’inconveniente però non viene risolto e, perciò, decidi giustamente di rinviare la stipula del contratto definitivo. Il condominio assicura che farà eseguire i lavori di ripristino necessari ad eliminare le infiltrazioni. Ma passa tempo e i lavori non vengono fatti. Tu compri lo stesso l’appartamento, ma poi lo rivendi a qualcun altro di gusti meno difficili e fai causa al condominio per essere risarcito dei danni.

Il caso descritto è reale ed è un esempio concreto di chi paga per le infiltrazioni d’acqua se la casa è in vendita. La soluzione a questa vicenda arriva dal tribunale di Roma, con un’interessante sentenza recentemente pubblicata.

Infiltrazioni d’acqua: la responsabilità del condominio

Tubi rotti o grondaie che perdono e generano infiltrazioni d’acqua negli appartamenti: in questi casi, la responsabilità è del condominio se la cosa che le ha causate è di proprietà comune e non esclusiva, come nel caso in cui il tubo appartenga all’appartamento adiacente o sovrastante. In tali ipotesi, l’unico responsabile sarà il relativo proprietario, che dovrà risarcire tutti i danni provocati dai più vari fenomeni riguardanti il suo immobile e riconducibili ai suoi obblighi di custodia, come l’aver lasciato un rubinetto aperto.

Il caso più comune è quello delle perdite dal lastrico solare. Se il terrazzo che sovrasta e copre l’immobile è di proprietà condominiale, sarà il condominio a dover effettuare le riparazioni necessarie. E sarà anche tenuto al risarcimento per i danni provocati nelle unità immobiliari rovinate dall’acqua o dall’umidità, ad esempio per la tinteggiatura dei muri interni.

Il condominio può esimersi dalla propria responsabilità se prova che il vizio deriva da un difetto di costruzione: in questo caso, potrà agire insieme ai singoli proprietari danneggiati contro l’impresa che ha eseguito i lavori, entro 10 anni dalla loro ultimazione [1]. Per approfondire, leggi “Se compro casa con infiltrazioni risarcisce il costruttore“.

Infiltrazioni d’acqua: il risarcimento dei danni

I danni che possono essere provocati dalle infiltrazioni d’acqua sono disparati. Innanzitutto, ci sono i danni materiali, che riguardano le spese necessarie per il ripristino dell’unità immobiliare danneggiata: tinteggiatura dei muri e soffitti, ma anche sostituzione di carta da parati e, nei casi più gravi, del pavimento, specialmente quando è costituito da moquette o parquet.

Inoltre, possono essersi rovinati mobili, suppellettili oppure oggetti di valore, come i quadri appesi alle pareti. C’è poi da considerare il mancato uso del bene, quando viene compromessa l’abitabilità dell’appartamento o di alcune sue stanze (ad esempio, la camera dei bambini): il disagio patito è risarcibile, come anche le eventuali spese per un’abitazione sostitutiva fin quando l’inconveniente non è risolto. Infine, le infiltrazioni possono compromettere la salubrità della casa al punto di provocare malattie (come quelle respiratorie causate dalle muffe) e, quindi, c’è anche una lesione risarcibile del diritto alla salute.

Infiltrazioni d’acqua: l’immobile in vendita

Il promissario acquirente, che ha stipulato il contratto preliminare ma non quello definitivo, non va risarcito per le infiltrazioni nell’unità immobiliare perché non è ancora divenuto proprietario del bene. Lo ha deciso il tribunale di Roma [2] rilevando che il diritto al risarcimento «compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento del verificarsi dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale».

Infatti – spiega la sentenza – «il diritto al risarcimento dei danni cagionati a un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale», cioè spetta a chi è titolare del diritto di proprietà sull’appartamento all’atto della manifestazione dell’evento dannoso e «sorge nel momento in cui si verificano i danni».

Il diritto al risarcimento – precisa il giudice – «si configura come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà e non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, essendo suscettibile soltanto di apposito e specifico atto di cessione» del credito [3].

Nel caso deciso, l’evento dannoso si era verificato prima che il promissario acquirente (colui che poi aveva avviato la causa contro il condominio per essere risarcito), divenisse proprietario dell’appartamento. La sua è soltanto una posizione di «legittima aspettativa» di poter procedere all’acquisto e all’utilizzo dell’immobile, non un vero e proprio diritto al risarcimento del danno, che invece – rimarca ancora il giudice capitolino – «fa capo al proprietario del bene al momento dell’evento dannoso».

È da osservare che, ove il contratto preliminare fosse stato ad effetti anticipati, cioè con immissione nel godimento dell’immobile prima della stipula del contratto definitivo, le conclusioni sarebbero potute essere diverse, poiché in tal caso la posizione del promissario acquirente è maggiormente tutelata: egli, infatti, acquisisce il possesso dell’appartamento prima di divenirne proprietario e diventa titolare dei diritti connessi all’utilizzo del bene.

Sui temi trattati leggi anche questi articoli:


note

[1] Art. 1669 Cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 13752/2020 del 8 ottobre 2020.

[3] Ai sensi dell’art. 1260 Cod. civ.


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