Diritto e Fisco | Articoli

L’inquilino deve consentire i lavori in casa?

15 Ottobre 2020
L’inquilino deve consentire i lavori in casa?

Ristrutturazioni e lavori di manutenzione straordinaria: il conduttore è tenuto a far entrare gli operai del locatore solo se si tratta di lavori necessari. 

Un nostro lettore vive in un appartamento in affitto da diversi anni. Di recente, il locatore gli ha chiesto di aprire la porta di casa per dare la possibilità ai propri operai di realizzare degli interventi di manutenzione straordinaria. Si tratterebbe di alcune opere di efficientamento energetico con un cappotto termico e l’installazione di nuovi infissi. In questo frangente, l’affittuario sarebbe di fatto limitato nella propria libertà non potendo chiaramente né uscire dall’appartamento, né svolgere le comuni attività. In più, sarebbe costretto a tollerare la presenza di estranei con i quali non ha alcun rapporto. Si chiede pertanto se sia obbligato a prestare la propria collaborazione oppure se possa rifiutarsi di far entrare i tecnici, impedendo l’esecuzione dei lavori. In altri termini, il quesito è il seguente: l’inquilino deve consentire i lavori in casa? 

Il problema è piuttosto frequente e può porsi in tutte quelle situazioni in cui la volontà del proprietario dell’immobile e quella di chi ne ha la materiale disponibilità non convergono verso lo stesso punto. È indubbio che il primo abbia la titolarità del bene e che, pertanto, ne possa fare ciò che vuole. Ma è altrettanto indubbio il fatto che l’inquilino vi viva all’interno e vi abbia fissato la propria dimora, tutelata tanto dalla Costituzione quanto dal Codice penale. Cerchiamo allora di verificare cosa dice la legge a riguardo: l’inquilino deve consentire i lavori in casa?

Partiamo dal disposto dell’articolo 1576 del Codice civile. Questa norma stabilisce, in capo al locatore, il dovere di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie e indispensabili a mantenere l’appartamento in «buono stato di conservazione», in modo da servire all’uso per cui è locata. Si tratta di un obbligo che viene previsto proprio in favore dell’inquilino, per consentire a quest’ultimo di godere dell’appartamento secondo le intese siglate con la scrittura privata di locazione. Fanno eccezione le opere di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore e che ricadono sulle sue tasche. 

Dall’altro lato, potrebbe però avvenire che il locatore voglia migliorare la qualità del proprio immobile e, magari, che debba farlo in tempi molto stretti, dovendo sfruttare dei bonus fiscali a cadenza annuale. Di questi, la nostra legge ne prevede diversi. Si pensi ai vari bonus sulle ristrutturazioni e a quelli sugli interventi energetici. Il locatore potrebbe quindi essere interessato a sfruttare un determinato beneficio fiscale oltre la cui scadenza la spesa ricadrebbe integralmente su di lui.

Ecco che allora si tratta di contemperare le esigenze del locatore con quelle dell’inquilino che, pur non vivendo in casa propria, ha il diritto di vedere tutelata la propria intimità domestica. Del resto, anche l’appartamento in affitto è considerato domicilio e tutelato al pari di un immobile di proprietà quando se ne ha la disponibilità materiale. 

Stando a quanto previsto dalla giurisprudenza, qualora l’affittuario non sia disponibile a consentire, all’impresa incaricata dal locatore, ad accedere al proprio appartamento per l’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione si deve verificare se questi lavori sono da considerare necessari o meno e, in tal caso, se possono essere differiti a un momento successivo. Solo nel primo caso, quando cioè la mancata esecuzione delle opere potrebbe comportare un pregiudizio alla proprietà del locatore o alla sicurezza dello stesso inquilino (si pensi a un impianto elettrico non a norma) quest’ultimo è tenuto a sopportare la presenza dei tecnici e degli operai. 

Quando invece le opere non sono necessarie, allora sarà l’inquilino ad avere la meglio e potrà impedire l’accesso a terzi estranei all’interno della propria dimora. 

La perdita dell’eventuale “bonus fiscale” a causa dell’impedimento frapposto dal conduttore, ad esempio, non pare essere motivo per autorizzare il soggetto interessato a dar corso all’esecuzione forzata su ordine del giudice. Quest’ultimo autorizza l’accesso agli spazi necessari dopo avere valutato la presenza del requisito della necessità.



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