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Risarcimento danni infiltrazioni: l’inquilino è responsabile?

15 Ottobre 2020
Risarcimento danni infiltrazioni: l’inquilino è responsabile?

Casa in affitto: chi paga i danni da infiltrazioni, il locatore o il conduttore?

Potrebbe succedere che, nel corso di un normale rapporto di locazione, l’appartamento in cui vive l’inquilino sia interessato da alcune perdite d’acqua e che queste causino infiltrazioni di umidità nell’appartamento sottostante. In un’ipotesi del genere, chi sarà responsabile dei danni arrecati alla proprietà altrui: il locatore o il conduttore? A chi dovrà rivolgere la propria richiesta di indennizzo il condomino danneggiato? La questione è stata definita dalla giurisprudenza con diverse sentenze. 

Prima di spiegare se, in caso di risarcimento danni da infiltrazioni, l’inquilino è responsabile, facciamo un passo indietro e vediamo quali sono gli obblighi delle parti firmatarie del contratto di affitto (meglio definito “locazione”).

Obblighi di proprietario e inquilino

Il proprietario dell’immobile locato deve occuparsi di tutta la manutenzione straordinaria e di quella ordinaria derivante dalla vetustà del bene e degli impianti. Egli deve sostenere tutte le spese necessarie a garantire, al conduttore, la disponibilità e l’utilizzo dell’appartamento convenuti nel contratto.

L’inquilino deve invece farsi carico di tutte le spese di piccola manutenzione, quelle cioè derivanti dall’uso quotidiano. Si tratta di importi quasi sempre molto bassi e non significativi. Troverai maggiori informazioni nell’articolo “Quali spese sono a carico del locatore“.

Responsabilità per infiltrazioni d’acqua

Anche se l’appartamento è concesso in affitto, il locatore, conservandone la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti. Ciò chiaramente vale anche nel caso di infiltrazioni di acqua negli appartamenti limitrofi.

A stabilire tale responsabilità è innanzitutto l’articolo 2051 del Codice civile che fissa una «responsabilità oggettiva» in capo al proprietario di una cosa per tutti i danni dalla cosa stessa arrecati a terzi. E ciò vale anche se questi non ne ha alcuna colpa. Dunque, se si rompe un tubo o qualsiasi altro componente dell’impianto idrico, e questo determina dei danni alla proprietà altrui, il locatore ne deve rispondere in termini risarcitori in quanto proprietario del bene. 

La seconda norma che fissa la responsabilità del proprietario dell’appartamento è l’articolo 2053 del Codice civile in base al quale il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Grava invece sul solo conduttore la responsabilità, sempre a norma del già citato articolo 2051 del Codice civile, per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui egli acquista la disponibilità, con facoltà e obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri.

Infiltrazioni d’acqua: quando è responsabile il locatore e quando l’inquilino

Così, ad esempio, la Cassazione [1] ha detto che «il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni, perché tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno». Leggi sul punto anche “Infiltrazioni di acqua: responsabile l’affittuario o il locatore?“.

In buona sostanza, tutti i danni arrecati dalle condutture d’acqua che potevano essere evitati effettuando una manutenzione straordinaria dell’impianto idrico ricadono sul locatore poiché è questi tenuto a fare detti interventi straordinari. Invece, quelli che rientrano nella normale e ordinaria manutenzione, non implicante spese di particolare importo, ricadono sul conduttore. 

Detto in altri termini, i danni da infiltrazioni provenienti dalle condutture d’acqua interne ai muri, la cui riparazione implica una demolizione e un intervento costoso, non trattandosi di manutenzione ordinaria, sono di competenza del proprietario dell’immobile.

Resta ferma la possibilità di una corresponsabilità del conduttore nel caso in cui questi impedisca al locatore di intervenire prontamente ostacolando le riparazioni.

Invece, quando le infiltrazioni derivano da cattiva manutenzione ordinaria dell’appartamento, che come abbiamo detto spetta all’inquilino, è quest’ultimo l’unico soggetto responsabile. Si pensi alla rottura di un flessibile esterno dell’impianto idrico o all’allagamento derivante dalla fuoriuscita dell’acqua da un sanitario, la cui riparazione non implica demolizioni di muri o pavimenti.

Chi citare in giudizio?

Il problema dell’individuazione del soggetto responsabile non si pone per il danneggiato che, nel citare in giudizio il responsabile, non dovrà compiere particolari accertamenti per comprendere se questi sia l’inquilino o il locatore. Più facilmente, si potrà notificare l’atto di citazione al proprietario dell’immobile il quale, poi, se del caso, chiamerà in garanzia l’inquilino per essere tenuto indenne dalle spese qualora venga accertata la materiale responsabilità di quest’ultimo. 


In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri).

note

[1] Cass. sent. n. 21788/2015.

Autore immagine: it.depositphotos.com

Cassazione civile sez. III, 27/10/2015, (ud. 26/06/2015, dep. 27/10/2015), n.21788

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2000, N.M. convenne in giudizio S.M. per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non, causati dalla fuoriuscita d’acqua da un flessibile dell’appartamento sovrastante il suo, di proprietà del convenuto.

Si difese lo S. sostenendo di aver concesso in locazione l’appartamento all’avvocato T.G. e che l’evento si era verificato nel momento in cui il conduttore aveva riallacciato l’utenza dell’acqua. Quando, cioè, l’obbligo di custodia dell’immobile locato era già passato al conduttore per legge ai sensi dell’art. 1587 c.c. e per espressa previsione contrattuale.

Chiese, quindi, di chiamare in causa il terzo e, nel merito, il rigetto della domanda. Si costituì il conduttore sostenendo che la fuoriuscita dell’acqua era stata causata da un flessibile della cucina lasciato libero e che, pertanto, non poteva essergli addebitata alcuna responsabilità perchè era compito del proprietario consegnare l’impianto in stato di sicurezza.

Il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 132 del 17 gennaio 2005, accolse la domanda dell’attrice e condannò B.N., quale erede dello S., al risarcimento dei danni pari a Euro 39.595,87 oltre interessi e spese legali.

2. La decisione è stata riformata dalla Corte d’Appello di Venezia, con sentenza n. 2590 del 5 dicembre 2011, che ha ritenuto che il proprietario prima di consegnare l’appartamento al conduttore avrebbe dovuto applicare un tappo, o un rubinetto, al flessibile.

E, il conduttore, avendo constatato la mancanza di tappo del flessibile, avrebbe dovuto provvedervi direttamente non potendo limitarsi a riattivare l’impianto idraulico in un appartamento disabitato. Conseguentemente i giudici del merito: 1) hanno ridotto all’importo di Euro 29.595,87, oltre interessi compensativi dall’occorso al saldo, il credito di N.M. nei confronti del B.N.; 2) hanno condannato il B. a rifondere alla N. le spese dei due gradi liquidate nella misura tassata dal Tribunale quanto al primo grado ed in complessivi Euro 3.920,00 di cui Euro 120,00 per spese, Euro 1200,00 per diritti ed Euro 2.600,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge quanto al presente grado; 3) hanno condannato T.G. a tenere indenne B.N. nella misura del 50% di quanto quest’ultimo è tenuto a pagare alla N. in forza dei capi che precedono e del capo 5) della sentenza impugnata; 4) hanno compensato le spese fra B.N. e T.G..

3. Avverso tale decisione, T.G. propone ricorso in Cassazione sulla base di 3 motivi, illustrati da memoria.

3.1 Resiste con controricorso B.N..

3.2. La signora N.M. non svolge attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, il ricorrente deduce la “violazione di norma di diritto: violazione degli artt. 1575 e 1587 c.c. nonchè degli artt. 2051 e 2055 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

Il ricorrente sostiene che la Corte d’Appello non ha tenuto conto che il danno è stato provocato dal mancato collegamento dei flessibili della rubinetteria e che, in quanto tali, facciano parte dell’impiantistica interna all’immobile la cui responsabilità di manutenzione spetta integralmente al proprietario con la conseguenza che il conduttore è esente da qualsiasi responsabilità.

Il motivo è infondato.

Occorre principalmente stabilire a chi spetta la responsabilità, tra locatore e conduttore, di eventuali danni causati da infiltrazione.

La responsabilità è diversa a secondo che gli impianti siano esterni o interni. E come già affermato da questa Corte (Cass. n. 13881/2010) In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (Cass. n. 24737/2007).

Pertanto, in base al predetto principio, il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perchè, tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno.

Nel caso di specie i giudici della Corte d’Appello correttamente hanno attribuito la responsabilità al conduttore perchè come emerso dalla C.T.U. si trattava di un flessibile esterno all’impianto murario e non di rottura di tubi all’interno della muratura.

Ed era compito del conduttore trattandosi di un flessibile visibile ed esterno prima di riattivare l’impianto idraulico di fare tutti i controlli necessari.

Pertanto la Corte d’Appello non è incorsa in nessuna delle violazioni attribuitele perchè ha statuito in linea con i principi espressi da questa Corte.

4.2. Con il secondo motivo, denuncia la “violazione di norma di diritto: violazione dell’artt. 1223 e 2697 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

Sostiene l’avv. T. che la sentenza non ha tenuto conto del riparto dell’onere della prova fissata dall’art. 2697 c.c. che prevede che l’onere di provare in giudizio la perdita economica ricade sulla parte che lamenta il danno e nel caso della signora N. è pacifica l’assenza di prova in relazione ai lavori sostenuti per la riparazione dell’immobile.

Il motivo è inammissibile.

Sul punto è passata in giudicato la statuizione relativa ai danni secondo cui il Tribunale “liquidava i danni in base alle risultanze peritali”. Il T. censura la sentenza di appello “in ordine al quantum affermando che erroneamente il Tribunale aveva riconosciuto l’Iva in mancanza di fatture, così come aveva erroneamente liquidato il danno esistenziale (…). “aggiunge anche che era onere dell’attrice (…) non aggravare i danni (…). Quindi le “risultanze peritali in merito ai danni” non sono mai state impugnate se non per quanto riguarda l’iva e i danni ex art. 1227 c.c., o per la riduzione generica dalla somma liquidata.

4.3. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la “violazione di norma di diritto: violazione dell’art. 1227 c.c., comma 2 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.

La sentenza impugnata è errata perchè non ha considerato che la negligente inerzia della signora N. nel procedere alla ristrutturazione dell’immobile ha determinato un aggravamento dei danni dalla stessa subiti.

Il motivo è infondato.

I giudici della Corte territoriale, pur se con coincisa motivazione, hanno correttamente dato atto che il Tribunale aveva già tenuto conto nella liquidazione dei danni della ritardata richiesta di ATP da parte della signora N. e che altre riduzioni non potevano essere accolte anche sulla base delle risultanze della C.T.U..

In ogni caso con il motivo in esame, il ricorrente pur denunciando, apparentemente, violazione di legge, chiede in realtà a questa Corte di pronunciarsi ed interpretare questioni di mero fatto non censurabili in questa sede mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito, nel quale ridiscutere analiticamente tanto il contenuto dei fatti storici quanto le valutazioni di quei fatti espresse dal giudice di appello – non condivise e per ciò solo censurate al fine di ottenerne la sostituzione con altre più consone alle proprie aspettative (Cass. n. 21381/2006).

5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità in favore della controricorrente che liquida in complessivi Euro 5.400,00 di cui Euro 200 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 26 giugno 2015.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2015


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