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Spese condominiali: prescrizione

15 Ottobre 2020
Spese condominiali: prescrizione

Entro quanto tempo devono essere pagate le spese condominiali e dopo quanti anni cadono in prescrizione?

Qualcuno le chiama «bollette condominiali», altri più semplicemente «spese condominiali». Il nome più vicino alla loro esatta definizione giuridica è «quote condominiali» oppure «oneri condominiali». Si tratta degli importi, periodici o straordinari, che ogni condomino è tenuto a versare per contribuire alle spese necessarie alla gestione delle parti comuni dell’edificio e ai relativi servizi (utenze, ascensore, ditta di pulizie, riparazioni e così via).

Come tutti i debiti, anche quelli verso il condominio cadono in prescrizione ossia si estinguono se non pretesi entro un certo termine. Termine oltre il quale, dunque, il debitore è definitivamente libero da ogni obbligo, potendo anche strappare le ricevute dei pagamenti già effettuati. 

In questo articolo vedremo appunto qual è la prescrizione delle spese condominiali. Per prima cosa, però, cerchiamo di capire come funziona la prescrizione.

Prescrizione: cos’è?

La prescrizione non è altro che un termine, stabilito dalla legge, oltre il quale il creditore perde il proprio diritto di riscuotere le somme che gli sono dovute. Se il creditore non agisce nei confronti del debitore prima dello spirare di tale termine, il suo credito svanisce nel nulla. «Agire» non significa necessariamente avviare una causa, chiedere un decreto ingiuntivo o intentare un pignoramento. È sufficiente anche inviare una lettera di diffida per sollecitare il pagamento per le vie bonarie. 

Dunque, se il creditore, prima che scada la prescrizione, mette in mora il debitore, il termine della suddetta prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo, per un altro periodo di pari durata. 

In questi termini, la prescrizione potrebbe non compiersi mai e il diritto di credito potrebbe sopravvivere all’infinito: basterebbe, infatti, sollecitare il pagamento qualche giorno prima che si compia la prescrizione per impedire l’effetto estintivo del credito.

Prescrizione in ambito condominiale

Anche per i debiti condominiali esiste una prescrizione.

I debiti condominiali sono:

  • quelli in capo al proprietario dell’appartamento nei confronti del condominio, debiti che sorgono per via della titolarità dell’immobile dal momento stesso in cui l’atto di compravendita viene stipulato dinanzi al notaio;
  • quelli in capo all’eventuale affittuario nei confronti del locatore a seguito della stipula del contratto di locazione (sono i cosiddetti «oneri accessori», obbligazione che si aggiunge a quella del canone mensile di locazione).

Anche il proprietario dell’appartamento e l’inquilino possono quindi contare sulla prescrizione delle spese condominiali per dire addio al proprio onere economico. 

Tuttavia, i termini di prescrizione sono diversi, rispetto al proprietario, per quanto riguarda le spese ordinarie e quelle straordinarie e, rispetto al conduttore, per quanto riguarda gli oneri accessori.

Qui di seguito, vedremo quali sono questi termini di prescrizione delle quote condominiali.

Termini di prescrizione quote condominiali ordinarie

L’obbligazione di pagare le spese condominiali all’amministratore di condominio è in capo al proprietario dell’appartamento, anche se l’immobile viene concesso in locazione. E ciò perché il debito deriva dalla titolarità del bene. Del resto, la qualifica di «condomino», su cui grava l’onere delle quote condominiali, spetta al locatore e non al conduttore. 

Come noto, le spese condominiali sono di due tipi:

  • quote ordinarie: sono quelle dovute mensilmente, sulla base del bilancio preventivo, che servono per la normale gestione dell’immobile e dei suoi servizi;
  • quote straordinarie: sono quelle dovute una tantum, tutte le volte in cui c’è da eseguire dei lavori di manutenzione o riparazioni che non rientrano nell’ordinaria amministrazione. 

La prescrizione delle spese condominiali è diversa a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie.

Le spese condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni dall’approvazione del rendiconto. A norma dell’articolo 2948 del Codice civile si prescrivono in cinque anni tutte le spese che devono pagarsi almeno una volta all’anno. 

La prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore, ossia dal momento in cui ogni condomino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare.

Ricordiamo peraltro che l’amministratore [1] può agire nei confronti del condomino moroso senza alcuna particolare autorizzazione da parte dell’assemblea solo sulla base dello stato di ripartizione approvato, e non già dalla semplice approvazione della spesa.

Il termine di prescrizione di cinque anni si riferisce dunque alle sole obbligazioni a carattere periodico, vale a dire alle spese ordinarie di gestione che, appunto con cadenza annuale, vengono richieste ai singoli condomini a saldo della gestione dopo l’approvazione del relativo rendiconto e riparto. 

Termini di prescrizione quote condominiali straordinarie

Le spese straordinarie di condominio si prescrivono invece in dieci anni. Questo perché la loro natura non ha carattere periodico e, dunque, non si applica l’articolo 2948 ma l’articolo 2046 del Codice civile che disciplina la prescrizione ordinaria di tutti i debiti. In base a tale norma, i diritti di credito si prescrivono in generale in 10 anni, fatti salvi i casi in cui la legge disponga diversamente. 

Dunque, si prescrivono in 10 anni le spese per il rifacimento delle facciate o delle coperture dell’edificio, o quelle per la ricostruzione dell’androne e delle scale, tutti interventi straordinari a cui i condomini devono fare fronte in via eccezionale e non già annualmente.

Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.

Termini di prescrizione del condominio per l’inquilino

Discorso diverso è invece l’obbligo dell’inquilino di pagare le spese condominiali, obbligo che sorge solo nei confronti del locatore, a titolo di rimborso, e non nei confronti del condominio che potrà continuare ad esigere i pagamenti solo e soltanto nei confronti del locatore. Proprio per questo, tali spese vengono chiamate «oneri accessori», perché sono accessori – ossia collegate – al canone di locazione mensile.

La legge stabilisce che la prescrizione delle quote condominiali dell’inquilino è di due anni dalla richiesta del locatore. 

Se l’importo degli oneri accessori non pagati raggiunge due quote di canone e il ritardo si prolunga per più di 60 giorni, può scattare lo sfratto. 


note

[1] Art. 63 disposizioni attuazione codice civile. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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