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Cabina armadio sul balcone

15 Ottobre 2020
Cabina armadio sul balcone

Autorizzazioni e permessi per realizzare una struttura in vetro ed alluminio che funga da ripostiglio sul terrazzo o sul balcone. 

È ormai noto – e l’abbiamo più volte sottolineato su queste stesse pagine – che per chiudere un balcone e realizzare una veranda non è necessaria l’autorizzazione del condominio ma bisogna farsi rilasciare il permesso di costruire dal Comune. Il titolo edilizio è infatti necessario se non si vuole rispondere di abuso edilizio ed essere poi costretti a smantellare l’opera a proprie spese (oltre ovviamente a sostenere un processo penale).

Che succede invece in caso di cabina armadio sul balcone? Si può realizzare un ripostiglio in vetro e alluminio senza dover presentare una pratica edilizia? 

La questione va affrontata sotto due aspetti diversi. C’è innanzitutto la questione di diritto civile che coinvolge il condominio. A riguardo, risponderemo ad alcune domande. Per fare un ripostiglio sul balcone c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea di condominio? L’inizio dei lavori deve essere comunicato all’amministratore? Può il condominio bloccare i lavori? Che succede se la cabina armadio sul balcone è in contrasto con l’estetica del palazzo e ne viola il cosiddetto «decoro architettonico»?

Su un secondo e parallelo piano vi è invece la questione relativa al diritto amministrativo e, in particolare, al rispetto delle norme urbanistiche. Qui, la controparte non è più il condominio ma il Comune. A riguardo, risponderemo a domande completamente diverse. Per realizzare il ripostiglio sul balcone è necessario chiedere la licenza edilizia, ciò che oggi si chiama permesso di costruire? Ed ancora: può il Comune subordinare detto permesso al nulla osta dell’assemblea e, quindi, al deposito di una delibera di autorizzazione? 

Una volta visti tutti i problemi che si possono presentare nella realizzazione di una cabina armadio sul balcone, vediamo di risolverli.

Cabina armadio sul balcone: ci vuole il permesso del condominio?

Così come per la realizzazione di una veranda, la costruzione di un ripostiglio più piccolo sul balcone non è soggetta alle autorizzazioni del condominio. Né il proprietario deve dare notizia all’amministratore dell’avvio dei lavori. Essendo il balcone un’area di proprietà privata, pertinente all’appartamento, il titolare può decidere di farne ciò che vuole. 

Ciò nonostante, in tale attività, egli ha degli obblighi ben precisi, primo tra tutti quello di non violare il decoro architettonico del palazzo. La giurisprudenza ha però ritenuto che la cabina armadio di piccole dimensioni, quella cioè destinata a ripostiglio, non ha un impatto visivo talmente ingombrante da avere ricadute sull’estetica della facciata. Sicché, essa sarebbe liberamente realizzabile. 

Certo, laddove l’opera abbia un impatto importante, il condominio potrebbe intervenire, tramite il giudice civile, chiedendone la rimozione a spese del titolare. Per evitare un rischio di questo tipo, è possibile presentare il progetto in assemblea e farselo approvare: con un nulla osta di questo tipo – anche se, come detto, non richiesto dalla legge – sarà impossibile ogni successivo ripensamento.

Cabina armadio sul balcone: ci vuole il permesso di costruire?

Veniamo ora all’aspetto urbanistico. Secondo l’orientamento unanime della giurisprudenza, il piccolo ripostiglio sul balcone, anche se fissato a terra, e realizzato in vetro e alluminio, non necessita del permesso di costruire se non realizza uno spazio autonomamente abitabile. In buona sostanza, la dimensione della cabina armadio deve essere appena sufficiente a far entrare attrezzi, elettrodomestici e altri oggetti di uso comune. 

In questo, vi è una profonda differenza tra la cabina e la chiusura del balcone in veranda; in questo secondo caso, è infatti necessario intavolare la pratica edilizia e chiedere l’autorizzazione all’ente locale [1].

In una recente sentenza, il Tar Campania [2] ha ritenuto lecita una struttura in alluminio e vetri delle dimensioni di metri 1,10 x 1,00 adibito a ripostiglio, realizzata sul balcone. Il Comune sosteneva che la predetta struttura avesse determinato un aumento di volumetria dell’unità immobiliare, dovendosi pertanto qualificare come intervento di ristrutturazione edilizia e come tale necessitante di permesso di costruire. Tali censure sono state rigettate. Secondo i giudici amministrativi, il manufatto in questione, per caratteristiche strutturali e dimensionali, non era idoneo ad incidere sulla superficie, sul prospetto e sulla volumetria dell’appartamento.

Per non necessitare del titolo edilizio è necessario che il ripostiglio abbia natura meramente pertinenziale rispetto al balcone e all’appartamento. 

Anche laddove, per le dimensioni della cabina armadio, dovesse essere necessario il permesso di costruire, il Comune non potrebbe subordinare l’autorizzazione al rilascio del nulla osta da parte dell’assemblea condominiale. E ciò per due ragioni: innanzitutto, non c’è alcun bisogno di detto nulla osta e, in secondo luogo, la disciplina amministrativa viaggia su un piano separato rispetto a quella condominiale (che accede piuttosto al diritto civile).


note

[1] Cons. Stato sent. n. 6039/2013: «(…) La chiusura del balcone e del terrazzo di un appartamento che integri la trasformazione del vano in superficie abitabile con creazione di una maggiore volumetria va preceduta dal titolo edilizio, non essendo configurabile né una pertinenza, né un intervento di manutenzione straordinaria». 

Ed ancora Tar Piemonte, 3 gennaio 2014, numero 3: «(…) sulla stessa linea la chiusura del balcone o del terrazzo di un’abitazione, integrando la trasformazione del vano in superficie abitabile con creazione di maggiore volumetria e di un nuovo locale, è qualificabile come intervento di trasformazione urbanistica (…) che deve essere necessariamente preceduta dal rilascio del permesso di costruire (…)».

[2] Tar Campania sent. n. 2295/20 del 10.06.2020.


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