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Condominio parziale: come si dividono le spese?

16 Ottobre 2020 | Autore:
Condominio parziale: come si dividono le spese?

Qual è il criterio di ripartizione delle spese tra condòmini che vivono in un fabbricato con più scale?

La ripartizione delle spese è sempre oggetto di forti discussioni tra i condòmini i quali, spesso e volentieri, non sono d’accordo con la suddivisione prospettata in sede assembleare. Le cose si complicano  ulteriormente quando la struttura del condominio è particolare, un po’ diversa dal solito, ad esempio perché il fabbricato è diviso in più edifici, oppure perché presenta solo alcune aree in comune. Si parla in quest’ultimo caso di condominio parziale. Ebbene, in queste situazioni potrebbero sorgere controversie relative al pagamento delle spese riguardanti le parti che servono solamente a un gruppo di condòmini. Come si dividono le spese nel condominio parziale?

Per rispondere a questa domanda dovremo necessariamente spiegare cos’è un condominio parziale. In questo compito ci verrà in soccorso la giurisprudenza, atteso che la legge nulla dice a riguardo. Aprendo il codice civile, infatti, non esiste una norma che ne parli o ne fornisca una definizione. Occorre poi comprendere se il consueto criterio di riparto delle spese (ogni condomino paga in proporzione al valore della sua proprietà, espressa in millesimi) si applica anche al condominio parziale oppure, trattandosi di un condominio “speciale”, serve adottare un criterio particolare. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per sapere come si dividono le spese in un condominio parziale.

Condominio parziale: cos’è?

Secondo la Corte di Cassazione [1], si configura il cosiddetto condominio parziale tutte le volte in cui l’edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l’atto originario non dica il contrario).

Classico esempio di condominio parziale è il fabbricato con due scale e, dunque, con più portoni d’ingresso.

Condominio: come si dividono le spese?

Il criterio generale di divisione delle spese condominiali è il seguente: tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [2].

In pratica, le spese sono ripartite in proporzione ai millesimi posseduti: chi più ha, più paga.

Questa regola soffre almeno un paio di eccezioni. Secondo la legge, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

È il caso dei proprietari delle abitazioni a piano terra, i quali non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

L’altra eccezione al normale criterio di ripartizione delle spese riguarda proprio i condomìni parziali. Vediamo di cosa si tratta.

Condominio parziale: come ripartiscono le spese?

Secondo il codice civile, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ciò significa le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condòmini interessati, mentre tutti gli altri vanno esclusi [3].

Si immagini un condominio, costituito da due scale, A e B. Alla scala A abitano i condòmini Tizio e Caio. Alla scala B abitano i condòmini Sempronio e Mevio. Ne consegue che, per la tinteggiatura o il rifacimento della scala A, dovranno essere convocati soltanto i condòmini Tizio e Caio, e saranno soltanto loro a pagare le spese di rifacimento; nulla sarà dovuto dagli inquilini della scala B.

In sintesi, in un condominio parziale ogni gruppo di condòmini paga le spese relative alle proprie parti comuni, ripartite secondo il criterio ordinario del valore della proprietà.

Soltanto il regolamento contrattuale predisposto dall’originario costruttore oppure il regolamento assembleare votato all’unanimità possono derogare a questo principio, stabilendo che tutti i condòmini partecipino alla ripartizione delle spese inerenti anche alle parti di cui non godono.

Condominio parziale: assemblea

Da quanto appena detto in merito alla divisione delle spese in un condominio parziale ne consegue che non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità. Ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera [4].

Tale interpretazione si ricava anche dalla lettura della norma [5] ove si afferma che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Non si parla di tutti i condòmini, ma solo degli aventi diritto.

Condominio parziale: amministratore

A parte le eccezioni elencate nei paragrafi precedenti, il condominio parziale deve essere amministrato come qualsiasi altro condominio, con la conseguenza che non è possibile nominare due amministratori differenti, ad esempio uno per ogni scala.

Anche nel condominio parziale, dunque, l’amministratore è unico.


note

[1] Cassazione, sent. n. 10483 del 21.05.2015.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Trib. Trieste, sent. n. 177/2010.

[4] Trib. Piacenza, sent. del 22/5/2001; Cass., sent. n. 7885/1994.

[5] Art. 1136 cod. civ.

Autore immagine: Canva.com


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