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Prima casa e residenza altrove

14 Dicembre 2020 | Autore:
Prima casa e residenza altrove

Agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa e ai fini dell’esenzione dall’Imu.

Sei interessato ad acquistare un’abitazione e, nell’occasione, vorresti usufruire delle agevolazioni fiscali di cui hai sentito parlare. Vivi, però, in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile prescelto. Per questa ragione, ti domandi se sia necessario cambiare residenza per ottenere lo sconto sulle imposte che sono, normalmente, dovute al momento della compravendita. Pertanto, ti chiedi: all’atto dell’acquisto della prima casa cosa succede se mantengo la residenza altrove?

Inoltre, una volta comprato l’appartamento che ti interessa, vorresti, eventualmente, spostare soltanto la tua dimora abituale e non anche quella del tuo nucleo familiare. Per tale ragione, ti domandi se questa circostanza possa influire sull’Imu. Insomma, sono tanti i dubbi che ti affliggono e, quindi, vorresti sapere: è importante eleggere la residenza nella prima casa ai fini delle agevolazioni fiscali? In caso affermativo, la legge prevede delle eccezioni a questa regola? Posso vivere nella prima casa, senza la mia famiglia, e non pagare l’Imu? Non ti resta che proseguire nella lettura di questo articolo per fugare le tue perplessità sull’argomento.

Acquisto prima casa: le agevolazioni fiscali

In occasione dell’acquisto di un’abitazione, ci sono alcune tasse da pagare. Ad esempio, se compri un appartamento da un privato è dovuta l’imposta di registro nella misura del 9%. Essa viene, generalmente, calcolata sul prezzo/valore catastale dell’immobile. A questo balzello vanno aggiunte le tasse ipotecarie e catastali, entrambe nella misura fissa di 50 euro. Viceversa, se si tratta di una cosiddetta prima casa, l’ammontare dell’imposta di registro si abbassa sensibilmente, visto che è previsto il versamento di un importo pari al 2%.

I vantaggi anzidetti permangono anche quando il venditore è un’impresa soggetta ad Iva, dove il tributo, normalmente fissato al 10%, è dovuto nella misura del 4%. Capirai, pertanto, che, da un punto di vista fiscale, è molto conveniente comprare una prima casa. Resta, quindi, da verificare in presenza di quali presupposti è possibile usufruire delle predette agevolazioni.

Agevolazioni acquisto prima casa: la residenza

Sono varie le condizioni che bisogna rispettare per poter accedere allo sconto d’imposta al momento dell’acquisto di un immobile. Ad esempio, deve trattarsi di un’abitazione civile come tante e non può essere una casa di lusso rientrante nella categoria catastale A8 (abitazione in villa). Oppure, non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali in argomento, se già hai comprato un immobile avvalendoti dei predetti vantaggi fiscali. Ad ogni modo, puoi consultare la pubblicazione “L’agevolazione fiscale sulla prima casa“, dove potrai approfondire tutti gli aspetti della materia. Ciò che qui è importante ricordare è il requisito della residenza.

Affinché tu possa ottenere la riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva, è necessario risiedere all’interno del territorio comunale in cui è ubicato il bene. In alternativa, hai la possibilità di eleggere la tua dimora abituale nel Comune in questione nei 18 mesi successivi all’acquisto. Pertanto, è possibile acquistare la prima casa e mantenere la residenza altrove, ma a condizione che sia nel Comune dell’immobile interessato.

Agevolazioni acquisto prima casa: eccezioni alla residenza

Il presupposto della residenza è fondamentale per accedere alle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della cosiddetta prima casa. Se non dimori abitualmente nel Comune interessato, devi provvedere a spostarvi la residenza anagrafica non più tardi di 18 mesi dal rogito notarile. Se non rispetti questa disposizione, decadi dai benefici ricevuti e sarai tenuto a versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella versata al momento della compravendita. A ciò dovrai aggiungere la sanzione pari al 30% di queste imposte e gli interessi di mora.

La stessa legge, però, ha individuato una serie di ipotesi dove la regola anzidetta può essere derogata senza incorrere in alcuna decadenza:

  • quando l’abitazione è ubicata nel Comune dove l’acquirente lavora o studia;
  • allorché l’immobile si trova nel territorio comunale in cui ha sede il datore di lavoro del compratore e questi risulta trasferito all’estero per motivi legati al proprio impiego;
  • se il bene sta in Italia ed è comprato da un cittadino non residente nel nostro territorio e regolarmente iscritto presso l’Anagrafe italiani residenti all’estero (Aire);
  • qualora la prima casa è acquistata da un componente delle Forze armate o delle Forze di polizia.

Ricapitolando, quindi, in tutte queste circostanze, la cui elencazione è tassativa, non è necessario avere la residenza nel Comune in cui è presente l’immobile e tanto meno è obbligatorio fare lo spostamento nei diciotto mesi successivi all’atto.

Prima casa e Imu: la residenza è necessaria?

Allorché ci riferiamo alla cosiddetta prima casa è opinione diffusa che non si è tenuti al pagamento dell’Imu. Infatti, la tassa legata al possesso degli immobili non è, di regola, dovuta per le abitazioni principali. Tuttavia, a questo proposito, non devi mai dimenticare che per avere diritto a questa esenzione devi dimorare abitualmente nell’appartamento in questione insieme al tuo nucleo familiare.

Immagina di vivere da solo nella tua abitazione principale, mentre la tua famiglia risiede altrove; oppure, hai eletto la tua residenza anagrafica nell’immobile dichiarato come abitazione principale, ma dimori abitualmente in un altro appartamento.

Negli esempi appena riportati non hai rispettato la regola disposta dalla legge [1] e, pacificamente, avallata dalla giurisprudenza [2], secondo la quale per avere l’esenzione dal pagamento dell’Imu devi risiedere effettivamente all’interno della tua abitazione principale unitamente alla tua famiglia. In caso contrario, la tassa sarà dovuta. Pertanto, ai fini Imu non è possibile possedere una prima casa e avere la residenza altrove.


note

[1] Art. 8 co. 2 D. Lgs. 504/1192.

[2] Cass. civ. ord. n. 6634/2019 – n. 20130/2020.


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