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Pianerottolo accorpato: serve il consenso di tutti i condomini?

18 Ottobre 2020
Pianerottolo accorpato: serve il consenso di tutti i condomini?

Come diventare proprietari del pianerottolo del condominio.

Chi è proprietario dell’unico appartamento su un pianerottolo o dell’attico all’ultimo piano potrebbe decidere, un bel giorno, di posizionare un cancelletto subito dopo le scale e chiudere il pianerottolo. In questo modo, potrebbe ricavare uno spazio tutto per sé dove posizionare divani, sedie o magari un’area giochi per bambini. Ma si può fare? Si può chiudere il pianerottolo o bisogna chiedere il permesso all’assemblea? In altri termini, per accorpare un pianerottolo serve il consenso di tutti i condomini?

Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo dalle norme del Codice civile che disciplinano l’uso delle parti comuni dell’edificio, quelle cioè di proprietà di tutti i condomini.

Le parti comuni dell’edificio

Un edificio condominiale è fatto di parti comuni e parti di proprietà esclusiva. Le prime rientrano nella titolarità di ogni condomino in proporzione ai rispettivi millesimi. Questi ne possono fare ciò che vogliono purché non ne modifichino la destinazione e non impediscano agli altri condomini di farne parimenti uso (così stabilisce l’articolo 1102 del Codice civile). “Modificare la destinazione di un’area” significa impiegarla per una finalità che non le è propria (si pensi a chi, nell’area adibita a verde e al gioco dei bambini, parcheggi la macchina). 

L’articolo 1117 del Codice civile elenca poi le parti comuni del palazzo e, tra queste, indica esplicitamente i pianerottoli e le scale. Da ciò deriva un’importante conseguenza in merito al quesito che ci siamo posti ad inizio articolo: il pianerottolo non può essere “chiuso” arbitrariamente. Cerchiamo di capire meglio perché.

Pianerottolo: si può chiudere?

Come abbiamo appena detto, il comportamento di chi delimita il pianerottolo con un cancelletto, impedendo l’accesso agli altri condomini non è legittimo. E ciò per la fin troppo banale considerazione che il pianerottolo appartiene a tutti i condomini, anche a quelli che vivono in piani differenti. 

Tanto per fare un esempio pratico, chi vive al primo piano ha una quota di proprietà (pari ai suoi millesimi) anche del pianerottolo del quinto piano e viceversa. 

Anche laddove il palazzo dovesse essere dotato di un terrazzo a uso esclusivo del condomino dell’ultimo piano, questi non potrebbe chiudere il proprio pianerottolo sulla base della semplice considerazione che nessun altro, oltre a lui, potrebbe salire sul predetto terrazzo.

Ogni pianerottolo, insomma, resta di tutti i condomini.

Come chiudere il pianerottolo del condominio

Ci sono due modi per chiudere il pianerottolo. Il primo è quello di passare dall’assemblea e di chiedere l’autorizzazione ai condomini. Trattandosi di una rinuncia a una proprietà, sarà necessario che vi sia il consenso di tutti, in altri termini l’unanimità. 

Il secondo modo per accorpare il pianerottolo è quello di avvalersi dell’usucapione. L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà altrui che si realizza attraverso un uso continuativo e indisturbato del bene stesso per almeno 20 anni. È necessario che, in quest’arco di tempo, nessuno rivendichi il possesso altrui per le vie giudiziarie.

In ambito condominiale, per usucapire il pianerottolo è necessario che: 

  • il condomino interessato all’acquisizione della proprietà chiuda fisicamente il pianerottolo impedendo a tutti gli altri di accedervi (potrà farlo attraverso un cancelletto di cui solo questi possiede le chiavi);
  • nell’arco dei successivi venti anni da quando è avvenuta la “recinzione” né il condominio né un singolo condomino deve rivendicare il possesso dell’area. Non deve cioè notificare un atto giudiziario. A tal fine, secondo la giurisprudenza, la semplice lettera di diffida non è sufficiente: è necessario l’avvio di un giudizio in tribunale, anche se poi questo non viene proseguito.

L’accertamento dell’usucapione deve passare da una sentenza del tribunale. In caso cioè di successive contestazioni, sarà il giudice ad accertare la sussistenza dei presupposti appena indicati. La sentenza che accerterà l’usucapione avrà effetto retroattivo e sarà trascritta nei pubblici registri immobiliari. 



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