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Le Guide Permuta o cessione di terreno con immobile da costruire

Le Guide Pubblicato il 5 febbraio 2014

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> Le Guide Pubblicato il 5 febbraio 2014

La normativa speciale prevista per le vendite su carta (immobile da costruire), prevista a favore dell’acquirente, si applica anche nel caso di permuta di terreno con immobile da costruire o nel caso di cessione di terreno con fabbricato da costruire.

Tutte le garanzie previste per l’acquirente nel caso di acquisto di immobile “sulla carta”, ossia ancora da costruire o da ultimare (leggi l’articolo: “Acquisto dell’immobile in costruzione: tutte le tutele a favore dell’acquirente”) si applicano anche nei casi in cui l’acquirente offra al costruttore la proprietà di un terreno edificabile affinché questi vi edifichi l’immobile, in cambio di una o più unità immobiliari. Si parla, a riguardo, di permuta di terreno con immobile da costruire.

In tal caso, il proprietario di un’area edificabile (di solito un privato che non possiede i mezzi finanziari necessari a realizzare un edificio) trasferisce il suolo edificatorio (bene presente) a un soggetto (solitamente un costruttore), in cambio di una o più unità immobiliari (bene futuro), che l’acquirente-costruttore si impegna a realizzare sul suolo.

Gli effetti di questo contratto sono:

1) il trasferimento immediato della proprietà dell’area al costruttore e la simultanea nascita dell’obbligo di quest’ultimo di costruire l’immobile;

2) una volta costruito l’immobile (bene futuro), il permutante dell’area acquista la proprietà della o delle unità immobiliari identificate nel contratto.

Il passaggio della proprietà può essere differito anche a un momento successivo [1]. Nella prassi, si ricorre a un verbale di consegna e a un atto di identificazione catastale.

Cessioni di terreno con fabbricato da costruire

La normativa speciale predetta si applica anche nei seguenti casi:

a) il proprietario di un terreno si accorda con il costruttore per cedere una sola quota del terreno, concludendo con lui un appalto per costruire il futuro fabbricato e procedendo, immediatamente o dopo qualche tempo, alla divisione del futuro fabbricato. In tal caso, si hanno contratti collegati di vendita, appalto e divisione, e la normativa speciale si applica anche al venditore-committente;

b) cessione di quota indivisa di un terreno, con precostituzione di condominio e corrispettivo della cessione costituito dall’obbligo dell’acquirente-costruttore di costruire, a sua cura e spese, anche la porzione di edificio di competenza del venditore. Si tratta di un negozio (cosiddetto “condominio precostituito”) che la prassi notarile ha elaborato con alcune varianti per limitare il rischio degli acquirenti di un immobile da costruire e che produce i seguenti effetti:

– immediato acquisto della quota di comproprietà del terreno;

– acquisto per accessione del fabbricato man mano che la costruzione progredisce;

– acquisto (come bene futuro) della proprietà esclusiva della porzione di fabbricato quando il fabbricato è ultimato;

 

c) vendita o cessione di un terreno dietro corrispettivo costituito dall’obbligo dell’acquirente- costruttore di costruire, a sua volta, in qualità di appaltatore a proprie cure e spese, un edificio su un diverso terreno di proprietà del venditore (se invece l’edificio va costruito sul terreno di proprietà dell’acquirente).

Anche la prestazione tipica dell’appalto (dell’acquirente-costruttore) è soggetta alla normativa speciale, senza che rilevi l’acquisto per accessione della proprietà dell’edificio da costruire.

Secondo la giurisprudenza, il contratto che ha per oggetto il trasferimento di un’area edificabile in cambio di una costruzione da realizzare dal cessionario, su altra area del cedente, può costituire:

– una permuta  di un bene esistente con un bene futuro, se si ritiene che gli interessati vogliono il trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura, restando su un piano accessorio e strumentale l’obbligazione di costruire l’edificio;

– un contratto misto di vendita e appalto, se le parti hanno come obiettivo la costruzione del fabbricato, mentre la cessione dell’area costituisce solo il mezzo per raggiungerlo [2].

La normativa speciale non si applica alla vendita o cessione di un terreno da parte di un costruttore dietro corrispettivo costituito dall’obbligo del venditore-costruttore di costruire, in qualità di appaltatore a proprie cure e spese, un edificio sul terreno stesso, ormai di proprietà dell’acquirente-committente.

 

Esempio: X vende a Y un terreno, successivamente X e Y stipulano un contratto di appalto per costruire un edificio sul terreno venduto a Y, in cui:

– Y (acquirente e proprietario del terreno) è il committente;

– X (venditore e precedente proprietario del terreno) è l’appaltatore.

In tal caso Y non può usufruire delle tutele previste dalla normativa speciale perché acquista la proprietà dell’edificio, per accessione, man mano che esso viene ad esistenza, senza che sussista per lui, in caso di dissesto dell’appaltatore-costruttore X, il pericolo del mancato acquisto dell’edificio (in concreto manca un contratto ad efficacia traslativa non immediata della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire).

note

[1] Cass. sent. n. 4888/07.

[2] Cass.  sent. n.5147/87 del 12.06.87.

Autore foto: 123rf.com


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