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Recupero del credito verso i condomini coi verbali assemblea

13 dicembre 2013


Recupero del credito verso i condomini coi verbali assemblea

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 dicembre 2013



Quando l’amministratore di condominio può utilizzare lo strumento del decreto ingiuntivo per richiedere, ai condomini morosi, il pagamento dei contributi con o senza la provvisoria esecuzione.

Per la riscossione dei contributi condominiali, l’amministratore può chiedere, al giudice, l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo [1] nei confronti del condomino moroso: questo vuol dire che già dalla data di ricevimento del decreto, il condomino è obbligato a pagare subito se non vuole subire un’esecuzione forzata (è possibile, ovviamente, anche l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa, anche se la stessa è inserita nel fondo patrimoniale).

Per ottenere tale decreto ingiuntivo, l’amministratore deve depositare in tribunale o dal giudice di pace una prova scritta del credito.

Costituisce prova scritta idonea ad ottenere decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, il verbale dell’assemblea che approva il rendiconto. Ciò in quanto la relativa delibera vincola anche gli assenti ed i dissenzienti (salvo venga annullata dal giudice) [2].

A tal fine, l’amministratore può agire per il recupero dei crediti senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea poiché la fonte di tale potere discende dall’approvazione assembleare del piano di ripartizione. Anzi, egli è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Per ottenere il decreto ingiuntivo l’amministratore deve depositare il ricorso per decreto ingiuntivo nella cancelleria del giudice competente per territorio, cioè quello ove è ubicato l’immobile, allegando il verbale dell’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, nonché lo stato di ripartizione delle spese.

L’amministratore può depositare la richiesta di decreto ingiuntivo allegando il preventivo delle spese approvato dall’assemblea, solo finché l’esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato; dopo dovrà agire in base al consuntivo della gestione annuale [3].

L’amministratore condominiale può chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini anche in base alle “ricevute di pagamento mensili, ma in questo caso non può ottenere la provvisoria esecuzione del decreto per la quale è necessario allegare lo stato di ripartizione della spesa approvata dall’assemblea [4].

Allo stesso modo, il verbale di un’assemblea condominiale contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo, anche senza lo stato di ripartizione delle medesime, elemento quest’ultimo necessario solo per ottenere anche la provvisoria esecuzione [5].

 

Occorre fare attenzione che l’azione sia diretta contro l’effettivo condomino e non contro il cosiddetto “condomino apparente” quale è ad esempio il marito che si sia comportato da condomino dell’appartamento di proprietà esclusiva della moglie.

A tale scopo l’amministratore deve svolgere le necessarie indagini per verificare l’effettiva titolarità del diritto di proprietà prima di dare inizio alle azioni legali e le quote condominiali devono essere richieste soltanto a coloro che sono effettivamente proprietari della porzione immobiliare e non a chi si comporta come se fosse un condomino senza invece esserlo.

In sede di opposizione al decreto ingiuntivo, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme del giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto.

L’ambito del giudizio di opposizione è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere [6].

Attività dell’amministratore

Ricordiamo che, alla fine di ciascun anno,  l’amministratore rende il conto della sua gestione. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Oltre al rendiconto della gestione, l’amministratore alla fine di ciascun anno sottopone all’assemblea il preventivo delle spese occorrenti per l’anno successivo e le ripartisce tra i condomini. Il preventivo approvato dall’assemblea determina i limiti massimi di spesa entro i quali l’amministratore si dovrà contenere nella gestione.

In attesa dell’approvazione del bilancio preventivo l’assemblea può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale [7].

Può accadere che le spese da erogare nel condominio si rivelino superiori a quelle approvate nel preventivo. In tal caso l’amministratore deve convocare una nuova assemblea che autorizzi la variazione delle quote dei condomini [8].

È quindi annullabile, la delibera assembleare che dovesse lasciare libero l’amministratore di aumentare i contributi normali previsti del preventivo, a seguito di aumenti dei costi di gestione. Al contrario egli deve far fronte alle nuove spese con l’utilizzo di un apposito fondo speciale se esistente, oppure provvedere a riconvocare l’assemblea per adeguare il preventivo ai mutati costi.

note

 

[1] Ex art. 63 cod. civ. disp. att. e trans.

[2] Cass. sent. n. 9787 del 9.10.1997.

[3] Cass. sent. n. 1780 del 12.02.1993.

[4] Cass. sent. n. 4638 del 29.03.2001.

[5] Cass. sent. n. 15017 del 21.11.2000.

[6] Cass. sent. n. 19605/2012.

[7] Cass. sent. n. 4531 del 27.03.2003.

[8] Cass. sent. n. 4831 del 18.05.1994.

Autore foto: 123rf.com

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3 Commenti

  1. Cosa fare quando L’ Amministratore, in base ad un consuntivo approvato non registra tutte le quote saldate dal condomino e non accetta ragioni neanche quando gli mostri le ricevute del tutto pagato ?
    devo aspettare il decreto ingiuntivo se mai arriverà?

    1. La ringraziamo per la Sua richiesta.
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