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Quali documenti servono per fare la certificazione energetica?

23 Dicembre 2020 | Autore:
Quali documenti servono per fare la certificazione energetica?

In caso di vendita, di locazione o di una ristrutturazione importante di un immobile ma anche per usufruire dell’Ecobonus, il proprietario è tenuto ad esibire un certificato energetico.

Per il compimento di alcuni specifici atti aventi ad oggetto un edificio o una singola unità immobiliare la legge richiede il possesso di un’apposita documentazione riguardante le peculiarità energetiche del bene. Si tratta dell’Attestato di prestazione energetica (Ape), detto comunemente certificato energetico che, prima delle modifiche apportate dal decreto n. 63/2013, veniva chiamato Ace (Attestato di certificazione energetica). Per la sua redazione è necessario rivolgersi ad un professionista qualificato.

Quali documenti servono per fare la certificazione energetica? Fermo restando alcune discrezionalità regionali, al tecnico incaricato occorre fornire i documenti dai quali si possono evincere i dati catastali dell’immobile nonché tutte le informazioni relative all’impianto di riscaldamento, sia autonomo sia centralizzato, e le planimetrie, cartacee o su supporto digitale. Inoltre, vanno comunicati i dati relativi al proprietario del bene e nel caso di un intero condominio, i dati dell’amministratore oltre a quelli del condominio stesso. Le informazioni e i documenti devono essere messi a disposizione del professionista al momento del sopralluogo.

Cos’è l’Attestato di prestazione energetica

L’Attestato di prestazione energetica è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un intero edificio oppure di una singola unità immobiliare.

Oltre al dato numerico relativo ai consumi energetici, attraverso l’Ape viene definita anche la classe energetica dell’immobile, rappresentata con una scala di 10 lettere. Più precisamente si va da A4, che indica un’efficienza energetica migliore, a G, che indica un edificio/unità immobiliare poco efficiente dal punto di vista energetico.

L’Ape consente di determinare la qualità di un immobile sotto il profilo energetico e, quindi, di attribuirgli un valore specifico sulla base del risparmio energetico che esso garantisce in virtù delle caratteristiche degli impianti e delle parti interne.

L’Ape è, altresì, uno strumento utile per consigliare al proprietario eventuali interventi di riqualificazione energetica mirati a ridurre i consumi.

Quando è obbligatorio l’Ape

L’Attestato di prestazione energetica è obbligatorio nei seguenti casi:

  • compravendita di un immobile. Prima del trasferimento dell’immobile il venditore deve fare redigere l’Ape a proprie spese per poi consegnarlo al nuovo proprietario al momento del passaggio di proprietà. Nel contratto di compravendita va inclusa una clausola con la quale l’acquirente dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell’immobile, ivi compresa l’Ape. L’Attestato va allegato all’atto di compravendita. Al proprietario inadempiente viene applicata una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro. La mancata allegazione non determina la nullità dell’atto di compravendita;
  • donazione. La legge non prevede espressamente che sia obbligatorio l’Ape in caso di trasferimento di un immobile a titolo gratuito [1]. Tuttavia, secondo l’applicazione della normativa vigente, bisogna dotare il bene di tale Attestato anche in caso di donazione;
  • affitto di edifici o di singole unità immobiliari. Nel contratto di locazione va inserita una specifica clausola con la quale l’inquilino dichiara di avere ricevuto tutte le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile ed anche all’Ape. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’Attestato può non essere allegato al contratto ma in ogni caso va redatto. Se non si ha l’Attestato di prestazione energetica nel caso di un nuovo contratto di affitto, è prevista una sanzione amministrativa di importo compreso tra 300 euro e 1.800 euro;
  • annunci di vendita o di affitto di unità immobiliari, nei quali va inserita l’indicazione della prestazione energetica globale e di quella dell’involucro e va riportata la classe energetica corrispondente. Le sanzioni per il responsabile dell’annuncio vanno dai 500 euro ai 3.000 euro;
  • edifici di nuova costruzione. Prima di richiedere il certificato di agibilità il costruttore deve consegnare al Comune diversi documenti tra i quali è incluso anche l’Ape, redatto da un tecnico estraneo alla progettazione e alla direzione dei lavori;
  • ristrutturazioni importanti. E’ previsto il rilascio dell’Ape quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio ovvero per gli interventi di demolizione-ricostruzione prima del rilascio del certificato di agibilità. In caso di violazione dell’obbligo di dotare di Ape gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, il costruttore o il proprietario è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro;
  • per usufruire dell’Ecobonus per interventi di coibentazione sia su parti private sia su parti comuni condominiali;
  • per gli edifici pubblici ed aperti al pubblico di superficie maggiore a 250 mq;
  • per tutti i contratti nuovi o rinnovati per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

L’Ape va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione dell’immobile che ne modificano la prestazione energetica. Si pensi all’ipotesi in cui vengono sostituiti gli infissi oppure la caldaia.

Nel caso in cui un immobile sia stato dotato di Ace in corso di validità, rilasciato prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n. 63/2013, non bisogna sostituirlo con l’Ape.

Quando non occorre l’Ape

L’Ape non è necessario nelle ipotesi di [2]:

  • fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
  • edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati ad esempio per motivi attinenti al processo produttivo ovvero utilizzano reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
  • edifici agricoli e rurali non residenziali che non presentano impianti di climatizzazione;
  • edifici non ricompresi nelle categorie di immobili classificati sulla base della destinazione d’uso [2], il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (si pensi a box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi);
  • edifici destinati a luogo di culto ed allo svolgimento di attività religiose;
  • ruderi, in presenza di specificazione di tale stato nell’atto notarile;
  • fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale”, purché ciò sia specificato nell’atto notarile.

Chi redige l’Attestato di certificazione energetica

L’Ape viene redatto da un soggetto accreditato, denominato certificatore energetico, il quale possiede specifiche competenze in materia di efficienza energetica applicata agli immobili. Nella maggior parte dei casi si tratta di un architetto, di un ingegnere o di un geometra, abilitato alla progettazione di edifici e di impianti, che viene nominato dal proprietario dell’immobile o da chi ne fa le veci.

Le Regioni tramite apposite leggi locali disciplinano la materia relativa alla formazione, alla supervisione ed all’accreditamento di tali professionisti. In mancanza di una normativa regionale apposita, bisogna fare riferimento al D.Lgs. n. 192/2005.

Il certificatore energetico deve dichiarare, sul modello dell’Ape, la sua imparzialità ed indipendenza nei confronti del committente che gli affida l’incarico, altrimenti viene sanzionato penalmente.

Per la redazione dell’Ape è prevista l’adozione di una metodologia nazionale comune per tutte le Regioni.

Quali sono le responsabilità del certificatore energetico

In fase di redazione e deposito dell’Ape il certificatore energetico assume una serie di importanti responsabilità:

  • amministrative e disciplinari, per cui può essere sanzionato per negligenze nella stesura del documento fino ad un massimo del 70% della sua parcella;
  • civile, in caso di stesura di un Ape non veritiera per imperizia, errore di calcolo, negligenze volontarie ed involontarie;
  • penale, nell’ipotesi di rilascio di un Ape non veritiera o qualora il direttore dei lavori attesti la non veridicità del documento rilasciato.

Il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica senza rispettare gli schemi e le modalità stabilite dalla legge o un Ape senza il rispetto dei criteri e delle metodologie prescritte, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 700 euro e non superiore a 4.200 euro.

L’ente locale e la Regione o la Provincia autonoma che applicano le sanzioni secondo le rispettive competenze, danno comunicazione ai relativi ordini o collegi professionali per l’adozione dei provvedimenti disciplinari opportuni.

Come si redige l’Ape

L’Ape viene redatto mediante l’ausilio di specifici software che effettuano un’analisi energetica dell’immobile.

A tal fine, vanno presi in considerazione:

  1. le caratteristiche dell’immobile (geometriche e di esposizione);
  2. le caratteristiche delle murature e degli infissi;
  3. la tipologia degli impianti di riscaldamento, di raffrescamento e di quelli per la produzione dell’acqua calda sanitaria presenti nell’immobile;
  4. gli impianti di ventilazione meccanica, se presenti;
  5. gli eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

Il certificatore deve eseguire obbligatoriamente un sopralluogo nell’immobile per acquisire tutte le informazioni che gli occorrono per compilare l’Ape. A tal fine, ne visiona le parti riscaldate e la centrale termica, prende misure, analizza le caratteristiche dell’involucro che delimita il volume riscaldato (muri, finestre, tetto, pavimento) e quelle degli impianti.

Successivamente, compila il documento, effettuando i calcoli necessari con l’apposito software certificato. Infine, rilascia l’Ape al committente, il quale deve conservarlo unitamente la libretto della caldaia. Una copia dell’Attestato va presentata alla Regione di competenza.

L’Ape può essere firmato dal certificatore energetico anche digitalmente, tenuto conto che alcune Regioni utilizzano esclusivamente questo metodo per ricevere il documento nel loro catasto energetico.

Quali documenti servono per l’Ape

La documentazione richiesta per redigere l’Ape comprende:

  • la planimetria catastale dell’immobile ed eventualmente anche quella in scala, per effettuare i calcoli delle superfici e delle tipologie degli elementi disperdenti, delle volumetrie, ecc.;
  • la visura catastale aggiornata dell’immobile, dalla quale è possibile evincere i dati catastali dello stesso bene;
  • il libretto degli impianti autonomi della caldaia a gas e dell’ultimo controllo tecnico e di combustione disponibile (c.d. prova fumi) effettuato dal tecnico caldaista. Inoltre, se esistono anche altri generatori, come ad esempio un boiler elettrico per l’acqua calda sanitaria o delle pompe di calore, è opportuno verificare di averne conservato le schede tecniche o che ci siano almeno delle targhette sugli elementi da cui se ne possano estrapolare i dati;
  • il libretto di centrale per gli impianti centralizzati. Se l’immobile oggetto di certificazione energetica si trova all’interno di un condominio con riscaldamento centralizzato, il libretto di impianto va richiesto all’amministratore o al tecnico che ne segue la manutenzione. Nella maggior parte dei casi i tecnici manutentori gestiscono i libretti di impianto in modalità digitale. Quindi, possono fare pervenire copia del libretto pure tramite e-mail. Al certificatore interessa conoscere anche i millesimi di riscaldamento relativi all’immobile oggetto di certificazione energetica. Tali dati di solito si trovano riportati nei documenti che vengono forniti dall’amministratore in occasione delle comunicazioni dei pagamenti da effettuare. In alternativa si può contattare direttamente l’amministratore. Sempre all’amministratore il certificatore energetico può chiedere informazioni su eventuali interventi edilizi che nel corso degli anni sono stati effettuati nel condominio (ad esempio opere di manutenzione straordinaria del tetto tese al miglioramento della coibentazione e, quindi, dell’efficienza energetica dell’edificio);
  • il documento di identità del proprietario per desumere i suoi dati anagrafici (nome, data di nascita, residenza);
  • il codice fiscale del proprietario dell’immobile.

Quanto costa l’Ape

Come tutti gli altri servizi professionali anche l’Ape non è soggetto a tariffazione minima. Pertanto, il prezzo di tale documento si aggira tra i 150 euro e i 250 euro in base alla città in cui è ubicato l’immobile e alle sue caratteristiche. Tale costo fa riferimento ad un appartamento. Pertanto, se si tratta di una villa, di una casa a schiera, di un ufficio oppure di un negozio, il prezzo può essere anche più alto.

Qual è la durata dell’Ape

L’Ape ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e va aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione e riqualificazione che modifica la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

La durata decennale è condizionata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo dell’efficienza energetica degli impianti di cui al decreto legislativo del 2013. Se tali controlli non vengono effettuati, l’Ape decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.


note

[1] D. Lgs. n. 192/2005.

[2] Art. 3 D.P.R. n. 412 del 26.08.1993.

[3] Art. 3 co. 3 D. Lgs. n. 192/2005 e D.M. linee guida Ape 26.06.2015.


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