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Il condominio può scegliere il preventivo più caro?

22 Ottobre 2020
Il condominio può scegliere il preventivo più caro?

Voto in assemblea e scelta della ditta dei lavori: si può evitare di pagare se la maggioranza approva un preventivo costoso?

Nel momento in cui c’è da eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria in condominio, l’amministratore, prima di dare mandato a una ditta, si fa consegnare una serie di preventivi da analizzare, discutere e confrontare in assemblea.

Si passa poi a votare il migliore, sulla base di valutazioni che, il più delle volte, sono puramente personali e soggettive. Non ci sono, infatti, regole che impongano di approvare il preventivo più economico o quello che offre maggiori garanzie di qualità. 

Cosa succede però se la maggioranza, operando una scelta discutibile sotto il profilo della razionalità, dovesse optare per la ditta più costosa o per la soluzione meno vantaggiosa? Il condominio può scegliere il preventivo più caro? 

La questione è stata oggetto di giudizio da parte della giurisprudenza. In particolare, proprio di recente, il tribunale di Roma [1] ha chiarito alcuni importanti punti in merito. Si tratta di un’interpretazione non nuova ma che, anzi, costituisce un punto ormai solido per le aule dei tribunali. Conviene quindi conoscere qual è l’indirizzo sposato dai giudici, quali cioè sono le regole in materia di approvazione dei preventivi in condominio, per non trovarsi magari a intraprendere una causa infondata. Ma procediamo con ordine.

Quale preventivo scegliere?

Non c’è una legge che stabilisca i criteri di scelta dei preventivi per il condominio. L’assemblea potrebbe decidere di affidarsi alla ditta che pratica il prezzo più basso o che dispone di materiali di pregio o che dà maggiori garanzie di risultato o che ha il miglior rapporto qualità-prezzo. Come si può ben comprendere si tratta, il più delle volte, di valutazioni soggettive.

Né esiste l’obbligo di prendere per forza una decisione potendo, ad esempio, il capo condomino aggiornare l’assemblea a una successiva data in attesa di ulteriori preventivi.

Dall’altro lato l’assemblea potrebbe decidere di tagliare fuori le offerte troppo basse e quelle più alte o, al contrario, optare proprio per il preventivo più costoso. Insomma, tutto è rimesso alla maggioranza, secondo i quorum fissati dal Codice civile.

Si può far annullare la votazione che approva un preventivo caro?

Se è vero che l’ultima parola sull’approvazione del preventivo spetta ai condomini, è altresì vero che nessun altro, se non l’assemblea stessa, può decidere cosa è meglio e cosa è peggio per il condominio; neanche il tribunale. 

Questo aspetto è centrale: il giudice non può giudicare la vantaggiosità o meno delle scelte assunte dall’assemblea o i costi approvati per i lavori sulle parti comuni dell’edificio. Il giudice può solo valutare che la riunione di condominio si sia svolta senza violare le regole di legge o del regolamento (quorum, convocazione, verbalizzazione, votazione, calcolo delle maggioranze, ecc.).

Non spetta al giudice, pertanto, esprimersi sull’opportunità della scelta tra una ditta e l’altra, anche ove si scelga quella che stili il preventivo più oneroso.

Questo concetto ha un’importante implicazione sul pagamento delle spese.

Si può non pagare se il preventivo approvato dall’assemblea è troppo caro?

Se anche la maggioranza dei condomini dovesse approvare il preventivo più costoso o l’esecuzione di lavori particolarmente complessi e onerosi, non è possibile opporsi a tale scelta ed evitare di pagare la propria quota. 

Tutti infatti sono soggetti alla volontà della maggioranza: se la maggioranza decide di eseguire determinati lavori prospettati in un preventivo, per quanto caro esso sia, ciascun condomino – volente o nolente – dovrà partecipare alla spesa in proporzione ai propri millesimi.

Leggi anche “Lavori straordinari condominio: si può contestare la scelta dell’assemblea?“.

Il vaglio dell’autorità giudiziaria sulle deliberazioni assembleari non può estendersi ad una valutazione del merito delle scelte adottate che equivarrebbe a controllare la discrezionalità dell’assemblea, organo sovrano della volontà dei condomini.

Il giudice deve, infatti, limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, potrà concernere il vizio dell’eccesso di potere ove la causa della delibera sia falsamente deviata dal suo modo di essere.

Tuttavia, anche in quel caso, il giudice non dovrà controllare l’opportunità o la convenienza delle scelte abbracciate ma stabilire solo se siano state, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere assembleare. Esuleranno, allora, dall’ambito del suo sindacato le censure inerenti la vantaggiosità di quanto deciso in assemblea o i costi legati alla gestione delle spese per cose e servizi comuni quali, ad esempio, l’individuazione della ditta cui affidare gli interventi.

Quando si può non pagare i lavori costosi

Esiste un solo caso in cui è possibile non pagare la propria quota per i lavori straordinari, se costosi, benché approvati dalla maggioranza dei condomini: si tratta dell’ipotesi delle innovazioni rivolte a soddisfare esigenze “voluttuarie” – ossia non essenziali – e consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (pensa, ad esempio, alla realizzazione di una piscina, ai campetti di calcio, a una giostra per bambini, ecc.). 

In tal caso, se i lavori sono particolarmente costosi, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In pratica, chi non vuol usufruire del servizio o della cosa può evitare di pagare; potrebbe, però, ripensarci in futuro e, pagando la propria quota, iniziare anch’egli a godere dell’innovazione.

Leggi sul punto: Come bloccare i lavori condominiali. 


note

[1] Cass. sent. n. 15633/2012, n. 13422/2016; Trib. Roma, sent. n. 4685/2020. 


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