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Pertinenza: serve il permesso di costruire?

23 Ottobre 2020 | Autore:
Pertinenza: serve il permesso di costruire?

Cose destinate in modo durevole al servizio oppure ad ornamento di un’altra cosa: quando occorre il titolo edilizio?

La normativa urbanistica italiana è un intricato labirinto di divieti, permessi e sanatorie dal quale spesso se ne esce con le idee più confuse di prima. Per la legge, la maggior parte degli interventi edilizi deve essere autorizzata dalla Pubblica Amministrazione, pena l’abuso edilizio, l’obbligo di demolire e ripristinare lo stato dei luoghi e, perfino, l’arresto in caso di condanna penale. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare tipo di costruzione: le pertinenze. Per la precisione, vedremo in cosa consistono e se per una pertinenza serve il permesso di costruire.

La giurisprudenza ha più volte affrontato il problema e, da ultimo, si è orientata nel senso di eliminare l’obbligo del permesso di costruire, ma soltanto se la pertinenza rispetta alcuni parametri. Peraltro, la stessa giurisprudenza specifica come si debba distinguere una nozione di pertinenza civilistica da una edilizia. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno solamente cinque minuti per sapere se per le pertinenze serve il permesso di costruire.

Pertinenza: cos’è?

Secondo la legge [1], le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Questa destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale (usufrutto, ecc.) sulla medesima.

Pertinenza: come si costituisce?

Perché possa costituirsi una pertinenza, occorre che tra le cose vi sia un vincolo. Nello specifico, si ha una pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:

  • da un punto di vista oggettivo, un bene (cosa accessoria) è destinato al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
  • dal punto di vista soggettivo, deve esservi rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale [2].

Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando un altro diritto reale, tipo l’usufruttuario, l’enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all’altra.

Pertinenze: esempi

Qualsiasi oggetto può essere la pertinenza di un altro. Ad esempio, il rapporto di pertinenza può sussistere:

  • tra beni mobili. Si pensi alla cornice, che è pertinenza del quadro; oppure all’autoradio, che è pertinenza del veicolo;
  • tra bene mobile e bene immobile. Ad esempio, la cassetta delle lettere è pertinenza dell’edificio, così come gli attrezzi, i macchinari e il bestiame da lavoro sono pertinenze del fondo agricolo;
  • tra beni immobili. Il giardino è pertinenze della casa, così come lo è il box auto.

Pertinenza: serve il permesso di costruire?

Veniamo al punto centrale del nostro articolo. Per le pertinenze serve il permesso di costruire? Secondo i giudici [3], la costruzione di una pertinenza non richiede il permesso di costruire se il volume è inferiore al 20% dell’edificio principale. In casi del genere, è sufficiente la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o la Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata).

In pratica: basta la Scia o la Cila alla pertinenza dell’immobile ma soltanto se il volume realizzato è sotto il 20% dell’edificio principale; altrimenti, serve il permesso di costruire.

La pertinenza dal punto di vista edilizio

I giudici proseguono affermando che, in campo urbanistico, la nozione di pertinenza è differente rispetto a quella civilistica: affinché costituisca pertinenza ai fini edilizi, il manufatto deve essere non soltanto al servizio del fabbricato ma anche privo di autonoma destinazione.

Nel caso di specie, i giudici hanno ordinato a un hotel di smantellare il roof garden utilizzato dagli ospiti a pranzo e a cena in quanto, risultando autonomo dal punto di vista funzionale, non poteva essere considerato pertinenza dell’edificio principale.

In altre parole, secondo i giudici, se il manufatto è oggetto di utilizzo separato rispetto al resto dell’edificio, ai fini edilizi non può essere qualificato come pertinenza, bensì come nuova costruzione a tutti gli effetti.

Nel concetto urbanistico di pertinenza, poi, contano anche gli elementi strutturali: dalla composizione dei materiali alla smontabilità o meno del manufatto. A differenza di quanto avviene nel campo civilistico, non può dirsi pertinenza l’opera che ha natura non precaria e una destinazione permanente e durevole nel tempo, per quanto al servizio dell’edificio principale.

In sintesi, come affermato anche da precedente giurisprudenza [4], a differenza della nozione civilistica di pertinenza, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato a un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incida sul carico urbanistico mediante la creazione di un nuovo volume.


La costruzione di una pertinenza non richiede il permesso di costruire se il volume è inferiore al 20% dell’edificio principale

note

[1] Art. 817 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 2702 del 29 aprile 1982.

[3] Tar Catania, sent. n. 2446/2020.

[4] Cons. Stato, sent. n. 945 del 09.03.2016.

Autore immagine: Canva.com


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