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Stesura contratto locazione: chi la paga?

25 Ottobre 2020
Stesura contratto locazione: chi la paga?

Chi paga la redazione dell’atto di affitto e le spese di registrazione: l’inquilino o il padrone di casa?

Nel momento in cui si va a stipulare un contratto d’affitto è necessario redigere una scrittura privata e registrarla. Senza tali adempimenti, l’accordo tra locatore e conduttore è nullo, non produce cioè alcun effetto né per l’uno, né per l’altro. Il che significa che, se da un lato l’inquilino non ha un valido titolo per occupare l’immobile, dall’altro il locatore non ha neanche la possibilità di esigere i canoni non versati.

La stesura del contratto di locazione è un momento chiave della dinamica di tale rapporto tra inquilino e proprietario dell’appartamento. È dunque bene non sottovalutarla e affidarsi a un professionista. 

Solo nel caso delle «locazioni a canone concordato» (quelle cioè di durata 3+2) il contratto è già prestabilito in un modello ministeriale che non consente variazioni. Invece, per le locazioni a canone libero (quelle cioè di durata 4+4) e per le altre tipologie (si pensi ai contratti a uso transitorio o per studenti universitari), la legge lascia libere le parti, ferme solo alcune clausole che non possono essere suscettibili di personalizzazioni (quella, ad esempio, sulla durata o sull’aggiornamento del canone).

Detto ciò, un quesito che spesso si pone è: chi paga la stesura del contratto di locazione? Spetta al locatore o all’inquilino sostenere il costo del professionista che redige materialmente il contratto? Chi deve invece sobbarcarsi l’onere delle spese di registrazione? Di tanto parleremo qui di seguito, cercando di fugare i dubbi in proposito. 

Come si fa un contratto d’affitto?

Come anticipato, il contratto di affitto deve essere necessariamente scritto. Non è possibile quindi affidarsi a un accordo verbale. 

La stesura del contratto di locazione può essere realizzata da chiunque, non deve necessariamente essere un avvocato o un notaio. Ben potrebbe trattarsi dell’agenzia immobiliare incaricata di intercettare eventuali offerenti o anche delle stesse parti.

È noto che ormai gran parte delle formule contrattuali si possono reperire in Internet, con un semplice download del formato Word, da compilare poi nelle relative sezioni. Chi è pratico del settore immobiliare non avrà difficoltà a personalizzare poi, secondo le proprie esigenze, il modello reperito in rete. Chi invece non ha esperienza in merito farà sempre bene ad affidarsi al consulto di un professionista.

Una volta stampato, il documento contenente il contratto di locazione deve essere necessariamente firmato e, infine, comunicato all’Agenzia delle Entrate per la registrazione.

Solo dopo la registrazione – e quindi il pagamento dell’imposta di registro – il contratto può dirsi esistente anche per l’ordinamento e consente alle parti di rivolgersi, in caso di future liti, al giudice. Un contratto verbale, infatti, proprio perché non esistente, non consentirebbe il ricorso alla giustizia ordinaria. 

Chi deve pagare la stesura del contratto di affitto?

Chi deve pagare l’eventuale prezzo dovuto al professionista per la stesura del contratto di locazione? Questo dubbio non trova un’esplicita soluzione nella legge. Pertanto, bisogna rifarsi alla pratica commerciale. 

Si parta però da un principio: siccome si verte nel campo della cosiddetta “autonomia privata”, tutto è rimesso alla volontà delle parti. Locatore e inquilino cioè possono liberamente accordarsi e stabilire che i costi di redazione del contratto di affitto siano a carico dell’uno, dell’altro o siano divisi in parti uguali. Il che dovrà eventualmente figurare sul contratto stesso, in apposita clausola.

In assenza di accordi, la pratica vorrebbe che tutte le spese siano a carico del locatore visto che il prezzo della locazione è unicamente quello indicato nel contratto e non possono esservi oneri aggiuntivi non previsti dalla legge. 

Tuttavia, nella prassi, avviene l’esatto contrario: spesso, le agenzie immobiliari pongono la spesa della stesura dell’atto a carico del conduttore.

Chi deve pagare le spese di registrazione dell’affitto?

Discorso diverso riguarda le spese di registrazione del contratto di locazione. La legge qui è molto chiara: la registrazione è a carico del locatore che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, dandone “documentale comunicazione” all’inquilino e (in caso di appartamento in edificio condominiale) anche all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni.

Il contratto di locazione può però prevedere di porre a carico del conduttore il 50% delle spese di registrazione, ma non oltre. 

Dunque, le ipotesi che si possono verificare sono due:

  • o le spese di registrazione vengono imputate interamente al proprietario dell’immobile;
  • oppure le stesse vengono divise a metà tra le parti.

Se il locatore non dovesse provvedere a registrare il contratto, lasciando l’accordo in nero, l’inquilino è legittimato a chiedere la registrazione all’Agenzia delle Entrate per poi rivalersi nei confronti del locatore e così ottenere la restituzione delle somme versate al fisco.



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