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Condominio: chi paga la chiusura dei balconi?

25 Dicembre 2020 | Autore:
Condominio: chi paga la chiusura dei balconi?

Lavori di chiusura dei balconi aggettanti: come si dividono le spese? Interventi sulla facciata dell’edificio: è valida la delibera assembleare?

Per recuperare un vano all’interno della propria abitazione spesse volte si pensa di chiudere il balcone trasformandolo in uno spazio extra. Si tratta di un intervento edilizio molto comune, attuato anche all’interno dei condomìni. In questi casi, oltre al problema della concreta fattibilità dell’opera, sorge anche un altro aspetto da tenere in considerazione: chi paga la chiusura dei balconi in condominio?

La domanda potrebbe sembrare banale ma, in realtà, non è così. Quando si vive in condominio, infatti, bisogna tener conto delle specifiche norme che regolano, tra le altre cose, la suddivisione delle spese delle parti comuni. È noto che il balcone sia di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento. Quando però si realizzano opere che incidono sulla facciata esterna, allora entrano in gioco anche gli altri condòmini, in quanto la parete esterna dell’edificio è, per legge, di proprietà comune. Secondo la giurisprudenza, le spese di chiusura, se trasformano i balconi in parte della facciata, vanno divise tra tutti i condòmini. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come si ripartiscono le spese di chiusura di un balcone aggettante.

Balcone in condominio: chi è il proprietario?

Il balcone, essendo una proiezione esterna dell’abitazione privata, è di proprietà del titolare dell’abitazione stessa.

Nulla di sorprendente, dunque: i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Chiarito ciò, per comprendere chi paga la chiusura dei balconi in condominio dobbiamo fare una distinzione tra balconi incassati e balconi aggettanti.

Balcone incassato: cos’è?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “incassato” dentro di essa.

Si badi, però, che non è sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra quelli incassati; occorrono infatti che ricorrano entrambi i requisiti, e cioè che:

  • non sporga dalla struttura condominiale;
  • il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone (come il soffitto, la volta ed il solaio) funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Balcone aggettante: cos’è?

L’esatto opposto del balcone incassato è il balcone aggettante, il quale rappresenta infatti una sporgenza della facciata di un edificio, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Per balcone aggettante si intende dunque il classico poggiolo proteso nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio, avente autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Come chiudere un balcone?

La chiusura di un balcone può avvenire in diversi modi: veranda, tettoia e pergotenda sono le soluzioni principali, ognuna con diverse caratteristiche, vantaggi e svantaggi.

In ogni caso, l’opera prevede come risultato finale di aumentare la volumetria dell’appartamento, ricavando una stanza in più in sostituzione del semplice balcone.

Per saperne di più nel dettaglio, in riferimento soprattutto all’eventuale consenso assembleare e al permesso del Comune, ti rinvio alla lettura dell’articolo Come chiudere un balcone.

Chiusura del balcone in condominio: chi paga?

Come detto in apertura, è piuttosto frequente che il proprietario di un appartamento decida di chiudere il proprio balcone per ricavarne un vano extra. La giurisprudenza ha affrontato questo aspetto soffermandosi, in particolare, sulle spese di chiusura del balcone aggettante in condominio.

Secondo il tribunale di Roma [1] la chiusura su tre lati dei balconi aggettanti fa in modo che le pareti esterne vadano a delimitare il perimetro dell’edificio.

In altre parole, con i lavori di copertura dei balconi aggettanti, le relative pareti esterne si trasformano in facciata e diventano beni comuni: ciò significa che a dividersi le spese sono tutti i condòmini e non soltanto i proprietari esclusivi.

Secondo i giudici, i lavori di copertura del balcone aggettante, finendo per riguardare la facciata dell’intero condominio, devono coinvolgere tutti i condòmini; è pertanto legittima la delibera assembleare che si esprime sulla realizzazione della chiusura del balcone, in quanto l’intervento coinvolge l’aspetto esteriore del fabbricato e la decisione non può essere demandata alla sola volontà del singolo proprietario.

In pratica, secondo la giurisprudenza, le facciate di un edificio in condominio o i muri perimetrali, pur non avendo funzione di muri portanti, sono assimilate ai muri maestri ai fini dell’applicazione della presunzione di comunione dei beni, in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici o termici.

Sono, di conseguenza, muri maestri o facciate anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee architettoniche dell’edificio, proprio come accade con la chiusura di un balcone aggettante, il quale finisce per diventare un muro posizionato in avanti rispetto al resto del fabbricato.

Nel caso affrontato dal tribunale di Roma, la sopravvenuta copertura su tre lati di più balconi in aggetto tra loro sovrastanti senza soluzione di continuità determinava l’avanzamento della facciata modificandone le caratteristiche e trasformando, appunto, in facciata le pareti esterne dei balconi in aggetto che contribuiscono a delimitare il perimetro dell’edificio.


Con i lavori di copertura dei balconi aggettanti, le relative pareti esterne si trasformano in facciata e diventano beni comuni: ciò significa che a dividersi le spese sono tutti i condòmini e non soltanto i proprietari esclusivi.

note

[1] Trib. Roma, sent. n.  14381 del 20 ottobre 2020.

Autore immagine: Canva.com


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