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Galateo condominiale

25 Ottobre 2020
Galateo condominiale

Regole giuridiche e di civiltà nei condomini: quali rispettare e quando c’è possibilità di ricorrere alla giustizia.

Ti sarai già chiesto, con molta probabilità, cosa si può fare in un condominio e cosa no; quali sono le regole da rispettare nell’interesse del quieto vivere e quali invece i diritti dei singoli proprietari; come ci si deve comportare in presenza di un condomino molesto e quali azioni legali intraprendere.

Come in tutti gli ambiti della vita quotidiana, anche nel condominio si sovrappongono norme di buona condotta con norme giuridiche: le prime dettate dalla morale e dal senso civico comune, le seconde invece da disposizioni di legge vere e proprie. 

Qui, subentra il galateo condominiale. Quando parliamo di «galateo condominiale» non ci riferiamo a un concetto giuridico, ma a quell’insieme di regole non scritte funzionali al rispetto reciproco tra persone civili. Alcune di queste regole coincidono con quelle previste dall’ordinamento (la loro violazione pertanto può essere fatta valere in un tribunale), mentre altre sono date dalla semplice buona educazione, dalla prassi e dagli usi quotidiani. In questo secondo caso, dunque, sarà più difficile trovare un fondamento normativo per poter chiedere tutela a un giudice.

Detto in parole ancora più semplici, nessuna legge prevede l’esistenza di un galateo condominiale ma non è da escludere che molti di questi precetti abbiano una base giuridica. Laddove il galateo non corrisponde però a una norma di legge, la sua disapplicazione non dà diritto al ricorso al giudice. 

In questo breve articolo proveremo a chiarire quali sono le regole del galateo condominiale e quali di queste regole corrispondono a disposizioni di legge vere e proprie. Ma procediamo con ordine.

Regole sui rumori

Una delle forme più ricorrenti di molestia nei condomini è quella del rumore proveniente dall’appartamento del vicino.

Il galateo impone di non fare rumore dalle 9 di sera alle 8 di mattina. Ma nessuna norma giuridica stabilisce degli orari specifici. Potrebbe farlo il regolamento di condominio, solo se approvato all’unanimità.

In assenza di disposizioni specifiche, vale la regola generale contenuta nell’articolo 844 del Codice civile: non si possono vietare i rumori provenienti dalla proprietà altrui se questi rientrano nella normale tollerabilità. Per convenzione, i giudici ritengono tollerabile tutto ciò che non supera di 3 decibel il rumore di fondo. La valutazione viene fatta non necessariamente con un perito del suono: ben potrebbe il giudice affidarsi alla testimonianza di altri condomini che dichiarino di aver sentito distintamente i rumori.

Anche per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione all’interno di uno degli appartamenti: il galateo richiede di osservare i comuni orari di riposo (compreso quello della pausa pranzo), ma nessuna norma lo stabilisce. Anzi, per legge non si può vietare a un condomino di svolgere attività di manutenzione all’interno della sua proprietà. In tal caso, i vicini devono essere ancora più “tolleranti” del solito.

Regole sull’utilizzo dell’ascensore

Nessuna legge dice quanto tempo può restare occupato un ascensore. È chiaro che mettersi a parlare davanti all’uscio di casa con il vicino, tenendo bloccate le porte dell’ascensore in modo che gli altri non lo possano utilizzare, costituisce un comportamento maleducato, contrario al galateo condominiale. Ma nessuna norma sanziona tale condotta.

Esiste solo l’articolo 1102 del Codice civile che consente a tutti i condomini di utilizzare i beni comuni e i relativi servizi secondo i propri scopi personali a condizione di non farne un impiego contrario alla sua distinzione e di non impedire agli altri di farne un uso paritario. Sarebbe quindi illecito usare un ascensore per trasportare oggetti molto pesanti (fuori dalle sue possibilità strutturali) oppure tenerlo occupato per tutto il giorno. Chi sta effettuando un trasferimento deve quindi consentire, anche agli altri condomini, di utilizzare l’ascensore nel momento in cui ne hanno bisogno.

Sporcizia e pulizia

Non esiste alcuna norma che obblighi a pulire chi sporca. Tuttavia, un dovere del genere si evince in senso interpretativo dalla norma del Codice civile che impone il risarcimento a chiunque provoca danni a terzi (si tratta dell’articolo 2043 del Codice civile). Quindi, possiamo dire che tenere pulite le parti comuni del condominio è un obbligo tanto giuridico quanto di galateo. 

In ogni caso, la possibilità di ricorrere al giudice è limitata solo ai danni rilevanti. Non si può intraprendere una causa contro chi butta occasionalmente una semplice carta a terra, ma se il comportamento si ripete, allora ci sono buone chance per ottenere tutela in tribunale. 

Chi ha animali in casa dovrà pulire laddove questi sporchino, ma non può essere esclusa la possibilità di trasportare tali animali in ascensore.

Chiudere il portone

Di solito, i condomini vengono spesso invitati a mantenere chiuso il portone di ingresso per evitare l’accesso di estranei all’edificio. La violazione di tale regola non è sanzionabile però a livello giuridico, salvo che il regolamento di condominio non preveda delle apposite sanzioni. In tal caso, sarà l’assemblea ad autorizzare l’amministratore ad infliggere la sanzione stessa nei confronti del colpevole.

Privacy

Ciascun condomino è libero di installare un impianto di telecamere per la videosorveglianza del proprio appartamento. Le telecamere possono essere collocate sul pianerottolo, tuttavia – sia per galateo che per rispetto delle leggi in materia di privacy – queste non possono riprendere né la porta di ingresso degli altri condomini, né le parti comuni (ad esempio, le scale e lo stesso pianerottolo). Quindi, l’angolo di inquadratura deve essere limitato alle strette adiacenze dell’appartamento dell’interessato. Nel rispetto di tali condizioni, non c’è bisogno di affiggere un manifesto di avviso della presenza delle telecamere. 

Uso della terrazza

Se non risulta, da un atto di compravendita, che la proprietà è stata riservata a un solo soggetto, tutti i condomini sono proprietari della terrazza e possono quindi utilizzarla, nel rispetto comunque degli altri.

Non si può utilizzare la terrazza per scopi che non le sono propri, né è possibile occuparla stabilmente in larga parte.

Altre regole del galateo condominiale 

Il principio generale che regola ogni convivenza è quello del rispetto reciproco: «La libertà del singolo termina laddove inizia la libertà degli altri». Il che è anche il fondamento di ogni ordinamento giuridico.

Bisogna quindi preservare la libertà degli altri condomini di godere pacificamente del proprio immobile e delle parti comuni, senza interferenze. Consapevoli che, proprio su queste ultime, il condominio genera una forma di comproprietà. 

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