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Più stati di famiglia nella stessa casa: è possibile?

31 Ottobre 2020
Più stati di famiglia nella stessa casa: è possibile?

Siamo tre famiglie nello stesso immobile (che ha tre ingressi indipendenti) intestato a mia madre: come fare per mantenere diversi stati di famiglia? E’ obbligatorio frazionare gli immobili?

Ai sensi dell’art. 4 DPR n. 223/1989, agli effetti anagrafici, per “famiglia” si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune. La norma richiede, dunque, la coesistenza di due requisiti: a) la presenza tra i membri di un vincolo familiare o affettivo; b) la coabitazione e dimora abituale nella stessa abitazione.

Posto che lo stato di famiglia è il certificato attestante la composizione della famiglia anagrafica, i familiari rientrano nello stesso stato di famiglia solo se legati da vincolo di parentela o affinità e se coabitano.

Nel caso di specie, essendo indubbio il rapporto di parentela tra le varie parti, resta da verificare la sussistenza del requisito della coabitazione ai fini della distinzione tra le famiglie anagrafiche.

Ebbene, la verifica della coabitazione non può prescindere dall’analisi delle caratteristiche fattuali dell’edificio oltre che formali (dal punto di vista catastale), al fine di considerare due o tre distinte abitazioni. Sul punto, vista la presenza di ingressi indipendenti, il frazionamento potrebbe risultare meno difficoltoso (soprattutto per l’immobile già totalmente indipendente), fermo restando che occorrerebbe valutare la tipologia degli interventi tecnici da effettuare, al fine di poter procedere con le modifiche catastali.

Se l’intenzione del lettore è quella di mantenere i nuclei familiari distinti (ai fini Isee, il nucleo familiare è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della Dichiarazione sostituiva unica), l’unica strada percorribile è quella del frazionamento dell’immobile, al fine di creare unità abitative catastalmente distinte. Il frazionamento è “obbligatorio” non perché imposto dal Comune, ma perché indispensabile per separare formalmente le abitazioni, così che ciascun nucleo familiare possa essere censito ad una residenza anagrafica diversa dall’altro.

Finché, invece, l’immobile risulterà catastalmente unico, la residenza di tutti i nuclei coinciderà inevitabilmente, tanto ai fini anagrafici, quanto ai fini fiscali.

Una volta separati gli immobili, ovviamente non sarà più possibile beneficiare dell’esenzione Imu, finché questi resteranno nella titolarità della madre del lettore. Quest’ultima beneficerà dell’esenzione solo per l’unità abitativa in cui risiede. Per beneficiare dell’esenzione, occorrerebbe procedere con il trasferimento di proprietà dalla madre alla figlia, con atto di donazione (per la cui convenienza, occorre, tuttavia, calcolare i relativi costi notarili e fiscali).

In ogni caso, anche se gli immobili divisi restano tutti nella titolarità della madre, è possibile beneficiare di riduzioni Imu e Tasi, qualora gli stessi vengano concessi in comodato d’uso gratuito (stipulato e registrato in forma scritta), ai parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale.

In estrema sintesi, suggerirei di procedere come segue:

  • frazionare l’immobile, previa verifica, tramite un tecnico, della fattibilità e dei costi degli interventi;
  • stabilire le residenze nelle diverse unità abitative;
  • stipulare e registrare, presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto di comodato a favore della figlia.

In questo modo, i nuclei familiari restano distinti ai fini fiscali ed è comunque possibile accedere alle agevolazioni Imu e Tasi.

In alternativa, come accennato, si può prevedere che, a seguito del frazionamento, due immobili siano donati dalla madre ai figli, di modo che ciascuno di loro avrà una propria “prima casa”, ove stabilire la residenza.

In ogni caso, senza frazionamento o, comunque senza aggiornamento catastale (qualora di fatto gli immobile siano già separati), non è possibile registrare residenze anagrafiche distinte e il Comune può presumere legittimamente la coabitazione, ai fini dell’imposizione fiscale.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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