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Cosa succede se non ci si presenta al rogito?

25 Ottobre 2020
Cosa succede se non ci si presenta al rogito?

Contratto preliminare (compromesso): cosa fare in caso di inadempimento della parte venditrice o dell’acquirente. 

Quando si firma un compromesso per la vendita di un immobile ci si impegna a concludere il successivo contratto definitivo, il cosiddetto rogito notarile. È solo quest’ultimo infatti l’atto che determina il trasferimento della proprietà del bene. Ma cosa succede se non ci si presenta al rogito? 

Immaginiamo che il venditore o l’acquirente abbia un ripensamento e, pur a fronte della regolare conclusione del contratto preliminare (ciò che appunto viene detto “compromesso”), non voglia poi presentarsi dinanzi al notaio per la stipula della compravendita. Potrebbe farlo? Quali sarebbero le conseguenze a cui andrebbe incontro? Cosa potrebbe fare la controparte per costringerlo, invece, a firmare e a rispettare l’impegno assunto? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Valore del compromesso 

Non si può comprendere cosa succede se non ci si presenta al rogito se non si conosce il valore giuridico del compromesso. 

Il compromesso – o contratto preliminare – è un contratto a tutti gli effetti e, come tutti i contratti, sortisce effetti obbligatori per entrambe le parti. L’obbligo consiste, per il venditore, di vendere e per l’acquirente di comprare. Dunque, il compromesso, se anche non trasferisce ancora formalmente la titolarità del bene, impone alle parti di compiere il successivo passo necessario a tale passaggio di proprietà. 

La vendita immobiliare non richiede necessariamente la previa stipula di un contratto preliminare. In teoria, si potrebbe infatti sottoscrivere direttamente il rogito notarile. Tuttavia, nella prassi commerciale, si usa avvalersi di questo passo intermedio che consente, senza il timore di “perdere l’affare”, di disporre del tempo necessario a istruire la pratica di mutuo, recuperare i documenti necessari all’atto di compravendita vero e proprio, provvedere al trasferimento e così via. 

In definitiva, una volta firmato il compromesso non ci si può più tirare indietro.

Quando si può recedere dal compromesso?

Il contratto preliminare segue tutte le comuni regole sui contratti. Questo significa che le parti devono comportarsi secondo correttezza e buona fede, senza tacere nulla che, a loro conoscenza, potrebbe compromettere la volontà dell’altro contraente. Questo implica, ad esempio, che se l’acquirente dovesse accorgersi di abusi edilizi o altri difetti dell’immobile, a lui taciuti in sede di stipula del contratto preliminare, potrebbe diffidare il venditore per ottenere l’immediata eliminazione, a sue spese, dei vizi in questione. Il venditore sarebbe tenuto a risolvere il problema prima della stipula del definitivo. In caso contrario, l’acquirente potrebbe esimersi dal rispettare l’impegno e potrebbe non presentarsi per il rogito.

È un tipico caso di risoluzione del contratto per inadempimento che giustificherebbe eccezionalmente il recesso dal contratto preliminare.

Attenzione però: non ci si può tirare indietro per qualsiasi tipo di vizio. Il problema deve avere una gravità tale che, se conosciuto in anticipo, avrebbe determinato la parte a non sottoscrivere il contratto o a sottoscriverlo a diverse condizioni. Questo significa che, per i piccoli vizi, è tutt’al più possibile pretendere una riduzione del prezzo di vendita ma non anche la risoluzione del preliminare. 

Che succede se non ci si presenta dal notaio per il rogito?

Fuori dai casi di legittimo impedimento (una malattia improvvisa o un incidente stradale) che potrebbero giustificare un differimento della data del rogito, chi non si presenta dal notaio per la firma del contratto definitivo è inadempiente. Contro il suo inadempimento, l’altro contraente può difendersi ricorrendo al giudice. Significa che, tramite il proprio avvocato, dovrà avviare una causa civile contro di questi. Al giudice potrà chiedere, alternativamente, uno di questi due provvedimenti:

  • lo scioglimento dell’intero contratto e, quindi, anche del proprio vincolo (a vendere o comprare). È ciò che si chiama risoluzione contrattuale per inadempimento. In questo caso, il bene rimane nella proprietà del venditore. Nello stesso tempo, è possibile ottenere il risarcimento del danno dall’avversario, danno derivante dalla perdita dell’occasione commerciale;
  • una sentenza che, sostituendosi al contratto definitivo, determini il trasferimento della proprietà nonostante il contrario volere della controparte.

Tali soluzioni sono prospettabili sia per il venditore che per l’acquirente. Due esempi chiariranno meglio la situazione.

Marco firma un compromesso per la vendita della propria casa a Gennaro. All’ultimo minuto, Marco ha un ripensamento e decide di non presentarsi per il rogito. Gennaro gli fa causa in tribunale. A questo punto, Gennaro può optare per una delle seguenti soluzioni: a) o chiedere la risoluzione del contratto preliminare, rinunciando all’acquisto dell’immobile, ma ottenendo il risarcimento del danno da Marco; b) oppure ottenere ugualmente la proprietà dell’immobile, previo pagamento del prezzo di vendita, tramite una sentenza del giudice. Sentenza che, così facendo, si sostituisce al rogito vero e proprio. In tale situazione, Gennaro otterrà la proprietà del bene (e Marco la perderà) a seguito della causa, senza bisogno di recarsi dal notaio.

Giovanna firma un compromesso con Silvio per l’acquisto dell’appartamento di quest’ultimo. Giovanna però si accorge, dopo qualche mese, che l’affare non è più conveniente come credeva, ragion per cui chiede a Silvio di strappare il contratto. Silvio non ci sta e fa causa a Giovanna. Anche in questo caso, come nel precedente, il venditore ha due soluzioni: a) chiedere al giudice la risoluzione del contratto, con scioglimento di entrambi gli obblighi delle parti e condanna al risarcimento della parte inadempiente (l’acquirente); b) oppure ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene all’acquirente, obbligandolo nel contempo al pagamento del prezzo. Vien da sé che, anche in questo secondo caso, se l’acquirente non dovesse versare il corrispettivo, la proprietà non si trasferirebbe e si potrebbe chiedere il risarcimento del danno.

Cosa succede alla caparra?

Potrebbe succedere che, nel contratto preliminare, sia stato previsto il pagamento di una caparra. In tal caso, qualora si dovesse procedere alla risoluzione contrattuale per inadempimento:

  • se la parte inadempiente è il venditore (è cioè questi che si rifiuta di firmare il definitivo), l’acquirente potrà ottenere il doppio della caparra versata;
  • se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno.


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