Diritto e Fisco | Articoli

Quando un contratto preliminare è nullo?

25 Ottobre 2020
Quando un contratto preliminare è nullo?

Quando il contratto preliminare non esplica effetti: dall’assenza di polizza fideiussoria alla presenza di abusi edilizi, dalla mancanza della forma scritta agli elementi essenziali del contratto. 

In un precedente articolo abbiamo visto cosa succede se non ci si presenta al rogito. Abbiamo scoperto che è possibile sottrarsi alla stipula del contratto definitivo solo per gravi inadempimenti commessi dalla controparte.

C’è però un altro caso in cui il compromesso non obbliga le parti alla stipula del rogito: quando è nullo. In tali casi, il contratto è viziato e, quindi, non produce effetti. 

Ma quando un contratto preliminare è nullo? Qui di seguito abbiamo raccolto e sintetizzato alcuni dei più interessanti casi giudicati dalla giurisprudenza. Saranno un valido ausilio a chi vuol districarsi in questa materia. Ma procediamo con ordine.

Preliminare di immobile abusivo

Iniziamo dal caso più frequente, quello di un immobile abusivo. La legge [1], come noto, stabilisce la nullità degli atti di trasferimento degli immobili che presentano un abuso edilizio. Ma siccome il preliminare non comporta ancora il trasferimento della proprietà (effetto che scatta solo con la firma del contratto definitivo di compravendita), esso resta valido. È questo l’orientamento sposato, più di recente, dalla Cassazione [2]. La ragione è abbastanza intuitiva: la volontà di colpire con la nullità la vendita è rivolta ad evitare la commercializzazione di immobili abusivi. Ma ben potrebbe essere, invece, che il contratto preliminare sia concluso proprio per consentire, nelle more della stipula del contratto definitivo, di regolarizzare l’immobile e chiedere la sanatoria. Dunque, il compromesso in sé per sé è valido nonostante abbia ad oggetto un immobile con un abuso edilizio. 

Preliminare senza prezzo

Il prezzo è uno degli elementi essenziali di ogni contratto di compravendita. Senza la specificazione del prezzo o senza l’indicazione di elementi certi per quantificarlo (si pensi al caso in cui il corrispettivo è indicato a metro quadro) il contratto è nullo.

Ciò vale anche per il preliminare: secondo la Cassazione [3], il preliminare senza indicazione del prezzo è nullo e non vincola le parti.

Preliminare senza fideiussione

Per gli immobili da costruire, la legge [4] impone al venditore, al momento della sottoscrizione del compromesso, l’obbligo di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa. Tale polizza serve a garantire dal rischio di insolvenza del venditore. 

Se tale polizza non viene rilasciata, il compromesso è nullo, non ha cioè alcun valore. Tuttavia, tale nullità può essere fatta valere solo dal compratore e non dal venditore (il quale pertanto resta obbligato, nonostante la suddetta nullità, a consegnare l’immobile entro le scadenze concordate). È l’acquirente, se lo ritiene opportuno, a potersi tirare indietro e ad esigere la restituzione delle somme versate rinunciando al rogito.

Non è valida la clausola, contenuta eventualmente nel preliminare, con cui l’acquirente rinunci a far valere l’omessa presentazione della polizza assicurativa. Il contratto quindi resta ugualmente nullo.

La nullità per mancanza della polizza scatta anche quando la stessa viene consegnata in ritardo. Non è infatti ammessa, in questo caso, la successiva sanatoria del contratto di compravendita nullo.

Come chiarito dalla Cassazione [5], «È nullo il contratto preliminare avente a oggetto un edificio da costruire in relazione al quale sia rilasciata, posteriormente alla firma del contratto, una fideiussione di importo inferiore alla caparra confirmatoria convenuta nel contratto preliminare stesso. Secondo la Suprema Corte non sussiste nessun abuso del diritto per l’acquirente che chieda la nullità del contratto di compravendita perché la garanzia fideiussoria è arrivata dopo la scadenza prevista e per un somma inferiore».

Nullità del compromesso verbale

Un altro caso di nullità del compromesso è quando questo non ha la forma scritta. Il compromesso verbale, infatti, non ha alcun valore e non vincola le parti. Il contratto preliminare deve per forza essere stipulato per iscritto. Non deve trattarsi per forza di atto pubblico, ben potendo essere siglato su una semplice scrittura privata. Né deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari [6]. 

La legge richiede poi che il preliminare sia registrato all’Agenzia delle Entrate, ma la registrazione non è condizione di validità dell’atto che, anche se irregolare dal punto di vista tributario, esplica ugualmente i propri effetti.


note

[1] Art. 40, secondo comma, l. n. 47/1985.

[2] Cass. ord. n. 6685/19 del 7.03.2019. Cfr. Anche C. App. Lecce, sent. n. 421/2020: «La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47/1985 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi di una valida licenza edilizia o domanda in sanatoria seguita dal pagamento dell’oblazione , trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi versamenti, all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ., che tiene luogo di tale contratto». Cass. sent. n. 8363/2020: «La nullità sancita dall’art. 40 l. n. 47 del 1985 attinge i soli contratti con effetti traslativi e non anche quelli con efficacia solo obbligatoria, quale il preliminare di vendita, sicché, anche ove il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, al mediatore spetta egualmente la provvigione, per aver costituito tra le parti un valido vincolo giuridico».

[3] Cass. ord. n. 17932/2020. 

[4] Art. 2 co. 1 del D. Lgs. n. 122/2005.

[5] Cass. sent. n. 19510/2020.

[6] Tribunale , Marsala , 22/01/2020 , n. 50: «Ai sensi dell’ art. 1351 c.c. , il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, imponendo il legislatore, dunque, una previsione formale che si giustifica  non tanto in funzione dell’eseguibilità in forma specifica del contratto stesso, quanto piuttosto in ragione della natura del preliminare, il quale, ponendosi come fonte di obblighi e di diritti già definitivi perché destinati solo ad essere attuati (e non introdotti) dal definitivo, configurerebbe un accordo atto a porre regole relative all’esercizio di situazioni reali che in qualche modo si riverberano sulla stessa posizione di titolarità». 


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube