Diritto e Fisco | Articoli

Quanto si deve versare al compromesso?

25 Ottobre 2020
Quanto si deve versare al compromesso?

Quant’è la caparra o l’acconto per l’acquisto di una casa?

L’aspetto essenziale di ogni operazione immobiliare sta nel finanziamento. È proprio grazie a questo, infatti, che l’acquirente riesce a procurarsi la liquidità necessaria alla stipula del rogito. Senonché la banca, per legge, non può finanziare più dell’80% del valore dell’immobile (valore calcolato da un perito fiduciario della banca stessa) a meno che non riceva ulteriori garanzie oltre all’ipoteca sul bene compravenduto. 

Il più delle volte, dunque, è il compratore a dover procurarsi, con le proprie risorse, il 20% del prezzo. Una parte di questo importo viene versata all’atto della firma del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). 

Di qui un comune dubbio: quanto si deve versare al compromesso? Cerchiamo di fornire qualche chiarimento in merito.

Valore del compromesso 

Quando si decide di comprare una casa, il primo passo che di solito si compie è la firma del compromesso. Il compromesso – meglio chiamato “contratto preliminare” – è un regolare contratto che non ha tuttavia l’effetto di trasferire la proprietà del bene: serve solo a “bloccare l’affare” e a impegnare definitivamente il venditore e l’acquirente in modo che nessuno dei due possa più tirarsi indietro. Insomma, il compromesso serve ad avere il tempo, prima del rogito vero e proprio, per procurarsi tutta la documentazione necessaria al notaio per l’atto di compravendita e accedere alle pratiche del mutuo con la banca. 

È dunque il rogito, ossia l’atto di compravendita, a trasferire la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Prima di questo momento, il venditore resta l’unico titolare del bene. 

Ciò nonostante, all’atto del contratto preliminare, viene spesso richiesto il pagamento di un anticipo o acconto. Anticipo che viene imputato al prezzo da corrispondersi al momento del rogito.

La caparra sul compromesso 

In realtà, il più delle volte, non si parla di acconto ma di caparra. Sicché la stessa contiene già la quantificazione del risarcimento che è possibile chiedere alla controparte. 

In buona sostanza, con il versamento della caparra si ha che, se il venditore dovesse essere inadempiente e perciò rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo, l’acquirente potrebbe alternativamente optare tra:

  • l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre: potrebbe cioè rivolgersi al giudice e chiedere una sentenza che trasferisca la proprietà in luogo del rogito (leggi Cosa succede se non ci si presenta al rogito?);
  • la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento di ogni vincolo) con restituzione di un importo pari al doppio della caparra già versata.

Invece, nel caso in cui inadempiente dovesse risultare l’acquirente, il venditore potrebbe optare tra:

  • l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre (come visto sopra per l’acquirente);
  • la risoluzione del contratto con trattenimento della caparra già versata.

La caparra dunque serve per quantificare, già in partenza, la misura del risarcimento del danno dovuto per il caso di inadempimento.

Quanto si deve versare al compromesso?

Sia che lo si voglia chiamare acconto che caparra, l’acquirente deve fare ricorso alle proprie risorse economiche per versare una parte del prezzo al venditore. A quanto ammonta tale importo?

Non c’è una regola e la legge lascia libere le parti di determinare la misura dell’anticipo per come meglio credono. Si potrà trattare di un importo simbolico così come di una parte consistente del prezzo. 

Il più delle volte l’importo richiesto come caparra/acconto è pari a una percentuale variabile dall’1 al 3% del corrispettivo totale. Possiamo dire che, nella media, al momento del compromesso si deve versare circa 5.000 euro. Nulla esclude però che le parti possano accordarsi per una cifra superiore o inferiore.

Naturalmente tale importo viene “scalato” dal prezzo complessivo di vendita che si andrà a versare – anche tramite l’eventuale intervento della banca – al momento della stipula del contratto definitivo. Non si tratta quindi di un corrispettivo “a parte”.

In alcuni casi, sopratutto quando tra il preliminare e il definitivo decorre molto tempo, il venditore può richiedere il versamento di ulteriori acconti successivi al primo.

Compromesso con immissione nel possesso

Abbiamo detto che il compromesso non trasferisce la proprietà del bene. Questo passaggio avviene solo con la stipula del contratto definitivo. Ciò non toglie tuttavia che le parti possano pure accordarsi di consentire all’acquirente l’utilizzo anticipato dell’immobile. È ciò che viene comunemente chiamata «immissione nel possesso». In tal caso, l’acquirente potrà già abitare all’interno della casa o iniziare i lavori di ristrutturazione pur non essendone ancora l’effettivo titolare. 



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube