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Vendita e acquisto casa: tasse da pagare

26 Ottobre 2020
Vendita e acquisto casa: tasse da pagare

Le imposte che deve versare chi vende e chi compra: l’ipotesi dell’acquisto della prima casa. 

Se hai intenzione di vendere o comprare casa, potresti chiederti quali sono le tasse da pagare al momento del passaggio di proprietà: quali sono cioè le imposte a carico del venditore e quali invece quelle che gravano sull’acquirente. 

Potresti poi pensare che si tratta di un conto salato che, se unito alla parcella del notaio, potrebbe diventare proibitivo.

Le cose non stanno esattamente così. Innanzitutto, solo una parte è tenuta a versare il tributo all’Erario. Peraltro, l’importo può essere enormemente ridotto se si tratta della prima casa. 

In questo articolo approfondiremo meglio il tema delle tasse da pagare per la vendita e l’acquisto della casa in modo da fugare ogni dubbio in merito. Chiariremo innanzitutto se a versare queste tasse deve essere il venditore o l’acquirente. Spiegheremo poi di quali imposte si tratta e indicheremo i famosi scaglioni dell’Iva per chi compra da una ditta di costruzioni. 

Se vendo una casa devo pagare le tasse?

Chi vende una casa non deve mai pagare le tasse se il prezzo di vendita è inferiore a quello a suo tempo versato per l’acquisto. Si realizza infatti ciò che tecnicamente viene chiamata “minusvalenza”.

Se una persona compra una casa e la paga 300mila euro e dopo due anni la rivende a 290mila euro, non deve versare alcuna imposta.

Diverso è il discorso per chi invece vende la casa a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. In tal caso, si realizza una “plusvalenza”. In tali ipotesi, la vendita viene tassata con l’Irpef solo se effettuata prima di 5 anni dall’acquisto e sempre che non si tratti di un immobile di categoria da A/1 ad A/11 adibito ad abitazione principale del titolare e dei suoi familiari. 

Quindi, la famosa “abitazione principale”, anche se venduta prima di cinque anni, non è soggetta a imposizione fiscale. Per tutti gli altri immobili la cui vendita, avvenuta prima di cinque anni, ha generato plusvalenza è invece dovuta l’imposta ordinaria.

Di tanto abbiamo parlato già in “Se vendo la casa devo pagare le tasse?“.

Chi deve pagare le tasse quando si vende casa?

Ogni volta che si stipula un atto di compravendita bisogna pagare delle imposte (vedremo a breve quali). Questi tributi, però, ricadono unicamente sull’acquirente. È lui soltanto che deve farsi carico di versare i relativi importi al notaio il quale, a sua volta, li verserà allo Stato. 

Dunque, le imposte sull’acquisto della casa vengono pagate dal compratore al momento del rogito tramite il notaio. Non c’è quindi bisogno del commercialista o di un altro intermediario.

Quali sono le imposte da pagare all’acquisto della casa?

Vediamo ora quali sono le imposte che si versano quando si compra casa.

Innanzitutto, bisogna distinguere a seconda che il venditore sia un’azienda con partita Iva (quindi, ad esempio, la ditta di costruzioni) o un privato. 

Nel primo caso, bisogna versare l’Iva che è pari al 10% del valore catastale del bene. L’Iva sale al 22% se si tratta di immobile di lusso (A/1, A/8 o A/9).

Nel secondo caso, bisogna versare l’imposta di registro che è pari al 9% del valore catastale del bene.

Poi, c’è da pagare l’imposta ipotecaria che, nelle compravendite con l’azienda, è pari a 200 euro, mentre in quelle con i privati è di 50 euro.

A seguire, c’è l’imposta catastale. Anche in questo caso, nelle compravendite da privati è pari a 50 euro mentre in quelle da imprese è di 200 euro.

Nelle sole compravendite da impresa, c’è infine da pagare l’imposta di registro fissa di 200 euro.

Quali sono le imposte da pagare in caso di acquisto della prima casa?

Se l’acquirente sta comprando la prima casa, l’Iva non è più del 10% ma del 4% e l’imposta di registro non è del 9% ma del 2%.

Restano identici gli importi per l’imposta ipotecaria, catastale e di registro fissa.

Per poter usufruire del bonus prima casa è necessario che:

  • l’acquirente non abbia altri immobili di proprietà, adibiti a civile abitazione, nel Comune ove si trova quello da acquistare. In caso contrario, l’immobile va ceduto prima (venduto o donato);
  • l’acquirente non abbia altri immobili di proprietà per i quali, all’atto dell’acquisto, abbia fruito del bonus prima casa. In caso contrario, l’immobile va ceduto (venduto o donato) entro 1 anno dal nuovo acquisto;
  • l’acquirente deve fissare la propria residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato (non necessariamente allo stesso indirizzo di quest’ultimo; pertanto, ben si può comprare un’abitazione con il bonus prima casa per poi darla in affitto).


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