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Calcinacci dai balconi in condominio: chi paga il risarcimento?

26 Ottobre 2020 | Autore:
Calcinacci dai balconi in condominio: chi paga il risarcimento?

Caduta di intonaco dal balcone aggettante o incassato del piano superiore: chi risponde dei danni? Elementi decorativi: cosa sono?

La manutenzione degli edifici è fondamentale non solo per il decoro architettonico degli stessi ma anche per la sicurezza delle persone. Il distacco di un pezzo di intonaco dalla facciata del fabbricato potrebbe causare gravi danni a individui e cose. Il problema del risarcimento dei danni provocati da eventi del genere è molto sentito soprattutto nelle realtà condominiali, in quanto si pone la questione di chi sia il responsabile che deve concretamente provvedere al pagamento. In altre parole: in condominio chi paga il risarcimento per la caduta dei calcinacci dai balconi?

Le ipotesi sono due: l’obbligo del risarcimento incombe sul singolo proprietario dell’abitazione, visto che il balcone deve intendersi come un prolungamento dello stesso; il risarcimento è dovuto dall’intero condominio, in quanto il balcone è parte integrante della facciata dell’edificio e, pertanto, rientra in quel decoro architettonico cui tutti sono tenuti a badare. La verità sta nel mezzo: il risarcimento per la caduta di calcinacci dal balcone condominiale grava sull’intero condominio, ma solatanto al ricorrere di alcune condizioni. Vediamo quali sono.

Balconi in condominio: a chi appartengono?

Il balcone è quell’apertura dell’abitazione che è fornita di una balaustra o di una ringhiera. La funzione del balcone è essenzialmente di consentire l’affaccio, oltre che ovviamente di dare aria all’immobile.

i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Esistono sostanzialmente due tipi di balcone: il balcone aggettante e quello incassato. Analizziamo le differenze.

Cos’è il balcone aggettante?

Il balcone aggettante è quello che si protende verso l’esterno, fuoriuscendo dalla parete dell’immobile e protendendosi nel vuoto.

In altre parole, il balcone aggettante è una sporgenza della facciata, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Cos’è il balcone incassato?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “inglobato” in essa.

Calcinacci dal balcone aggettante: chi paga?

Il problema della caduta dei calcinacci si pone in maniera particolare per i balconi aggettanti i quali, protendendosi nel vuoto, potrebbero causare seri danni a cose o persone.

Chi paga i danni provocati dalla caduta dei calcinacci dal balcone condominiale? Secondo la Corte di Cassazione [1], nel caso di calcinacci dai balconi, il risarcimento è dovuto dall’intero condominio solo se costituiscono elementi decorativi.

Per la precisione, i rivestimenti di un balcone, per essere considerati parti comuni, devono svolgere una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata, contribuendo a renderla esteticamente gradevole.

In linea generale, quindi, i rivestimenti sono parte del balcone che è un bene di proprietà privata e la loro prevalente funzione estetica, se debitamente accertata, fa sì che appartengano all’intero condominio.

Il principio è dunque il seguente: mentre i balconi di un edifico condominiale non rientrano tra i beni comuni non essendo necessari per l’esistenza dell’edificio né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Calcinacci dal balcone incassato: chi paga?

Lo stesso ragionamento va fatto per i danni derivanti dalla caduta di calcinacci da un balcone incassato, cioè che non sporge dall’edificio.

Per la precisione, se i detriti provengono dalla parte frontale del balcone e se questa parte è considerata come parte integrante della facciata del fabbricato, allora il responsabile dei danni provocati è l’intero condominio e non il singolo proprietario dell’abitazione.

Anche i rivestimenti del parapetto e della soletta di un balcone, secondo la giurisprudenza [2], se svolgono una funziona estetica per l’intero fabbricato, sono da considerarsi parti comuni e quindi la manutenzione ed il risarcimento dei danni da essi provocati sono a carico dell’intero condominio.

Quando invece i calcinacci si staccano da altri parti del balcone o quando la parte frontale non viene considerata parte della facciata, allora è il singolo condomino a dover risarcire i danni provocati a terzi, salvo il caso in cui il distacco sia avvenuto a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore: in questo caso la responsabilità ricadrebbe sul proprietario dell’abitazione che ha provocato il danno.


Mentre i balconi di un edifico condominiale non rientrano tra i beni comuni non essendo necessari per l’esistenza dell’edificio né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

note

[1] Cass., sent. n. 22752 del 25.10.2020.

[2] Cass., sent. n. 30071/2017.

Autore immagine: Canva.com


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