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Casa in affitto: chi paga i danni da infiltrazioni?

27 Ottobre 2020
Casa in affitto: chi paga i danni da infiltrazioni?

Locazione: i danni per l’umidità e le macchie d’acqua ricadono sul locatore ma l’inquilino può agire direttamente contro il responsabile del danno. 

Non è raro che un appartamento possa essere interessato, nel corso della propria esistenza, da un problema di infiltrazioni di acqua e umidità provenienti da un altro appartamento limitrofo o dalle parti comuni del condominio. 

Se l’immobile dovesse essere concesso in affitto, quali sarebbero gli obblighi del locatore e quali i diritti dell’inquilino? Potrebbe quest’ultimo rifiutarsi di pagare il canone o chiedere uno sconto? Nell’ipotesi di casa in affitto, chi paga i danni da infiltrazioni? 

La questione è stata affrontata dalla Cassazione in una recente sentenza [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Infiltrazioni d’acqua: obblighi del locatore

Quando si dà una casa in affitto bisogna fare in modo che l’inquilino possa goderne in modo completo e senza turbative. Per questo l’articolo 1585 del Codice civile stabilisce un vero e proprio obbligo a carico del padrone di casa. Questi è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi.

Dunque, nell’ipotesi in cui l’appartamento locato sia interessato da macchie d’umidità o da infiltrazioni d’acqua, il conduttore può:

  • agire direttamente contro il responsabile per ottenere l’eliminazione delle cause che provocano la molestia (e quindi chiedere la riparazione delle tubature per evitare che il danno si estenda). In questo caso, secondo la Cassazione, l’affittuario può rivolgersi al vicino di casa o al condomino proprietario dell’immobile da cui provengono le infiltrazioni per esigere un immediato intervento tecnico tramite un idraulico di fiducia. Chiaramente, nel caso in cui il titolare del bene non ottemperi alla richiesta, sarà diritto del conduttore adire il giudice affinché sia quest’ultimo a condannare il responsabile a prendere gli opportuni provvedimenti. L’inquilino può quindi agire direttamente e in prima persona contro il responsabile, senza bisogno dell’intermediazione del locatore;
  • agire contro il locatore per ottenere da questi le riparazioni strutturali dei solai interessati alle infiltrazioni, garantendo così al conduttore il pacifico godimento del bene.

Sarà poi eventualmente diritto del locatore, chiamato in causa dal conduttore per le riparazioni, agire a sua volta contro il terzo responsabile affinché lo tenga indenne dalle somme che dovrà spendere per rifare la pittura dell’appartamento [2].

Infiltrazioni d’acqua: si può evitare di pagare il canone di affitto?

Una seconda problematica che si inserisce in questa materia è quella relativa all’autotutela dell’inquilino che pretenda di compensare i danni e i fastidi subiti dalle infiltrazioni con il canone di locazione da versare mensilmente. Potrebbe, in particolare, il conduttore interrompere il pagamento del canone finché il locatore non provvede alle riparazioni? È legittimato ad autoridursi l’importo dell’affitto per via della ridotta disponibilità dell’immobile? Il fatto di non poter godere appieno della casa presa in affitto lo legittima a pagare un prezzo più basso o a non pagarlo affatto?

Anche su questo argomento è già intervenuta la Cassazione per spiegare, a più riprese, come la legge non consenta al conduttore di procedere autonomamente alla sospensione o alla riduzione del canone di affitto se prima non chiede l’intervento del giudice. Solo il magistrato può infatti quantificare l’esatto danno patito da quest’ultimo e, di conseguenza, compensarlo con l’eventuale debito nei confronti del locatore. 

Solo in un caso l’inquilino può interrompere il pagamento del canone: quando l’immobile non è più agibile, sicché la prestazione viene completamente a mancare. Se l’affittuario è costretto ad andare via di casa, a cagione proprio delle infiltrazioni, allora il canone di affitto non va più versato. Se, invece, nonostante le difficoltà e i disagi, l’appartamento resta ugualmente vivibile, il versamento del canone è comunque dovuto. Esso si pone infatti su un piano diverso rispetto all’obbligo del risarcimento del danno: viaggiano su binari paralleli.


note

[1] Cass. sent. n. 22862/20.

[2] Cass. sent. n. 1693/2010.


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