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Vendita e acquisto prima casa: il compromesso salva le agevolazioni?

27 Ottobre 2020
Vendita e acquisto prima casa: il compromesso salva le agevolazioni?

Per non perdere l’agevolazione sulla prima casa basta una scrittura privata registrata entro un anno?

Chi acquista la prima casa con le agevolazioni fiscali (il cosiddetto «bonus prima casa») non può rivenderla prima di cinque anni, a meno che, entro l’anno successivo, non ne compri una nuova da adibire ad abitazione personale. 

Questa disciplina è stata prevista per evitare che si possa sfruttare il bonus prima casa per fini speculativi, tipici delle operazioni immobiliari di acquisto e immediata rivendita del bene.

Chi non rispetta il limite in questione decade dall’agevolazione fiscale: dovrà quindi versare all’erario tutte le imposte risparmiate all’atto dell’acquisto della casa, con una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

Si è posto un dubbio: ai fini del rispetto dell’anno per l’acquisto di una seconda abitazione è necessario, entro tale termine, recarsi dal notaio e firmare l’atto di compravendita o è sufficiente sottoscrivere una scrittura privata (il cosiddetto contratto preliminare)? In altre parole, per la vendita e acquisto della prima casa entro un anno il compromesso salva le agevolazioni?

La questione è stata rimessa alla Cassazione che, con una recente sentenza [1], ha deciso nei seguenti termini.

Bonus prima casa e rivendita prima di cinque anni

Per prima cosa vediamo cos’è e come funziona il cosiddetto bonus prima casa.

Il bonus prima casa consiste in un forte sconto sulle imposte da versare all’atto del rogito. In particolare, per gli acquisti da privati, l’imposta di registro scende dal 9 al 2%. Invece, per gli acquisti da aziende, l’Iva scende dal 10 al 4%.

Oltre a ciò, sono dovute l’imposta ipotecaria e catastale che, negli acquisti da privati, sono di 50 euro l’una mentre, per gli acquisti da ditte, sono di 200 euro l’una. Leggi sul punto Vendita e acquisto casa: tasse da pagare.

Per usufruire del bonus prima casa è necessario non avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile. Nello stesso tempo, non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di un altro immobile già in precedenza acquistato con il bonus prima casa. Se così dovesse essere, c’è tempo un anno per cederlo (donarlo o venderlo). 

In più, l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso Comune ove si trova l’abitazione agevolata (non è necessario che si trovi all’indirizzo esatto del nuovo immobile ben potendo questo essere dato in affitto a terzi).

La legge poi vieta di vendere prima di cinque anni la casa acquistata con l’agevolazione fiscale in commento. Chi lo fa, perde il bonus e deve versare all’erario la differenza delle imposte risparmiate all’atto del rogito, oltre a una sanzione pari al 30% di tale importo.

Tuttavia, si può vendere la prima casa anche prima di cinque anni a condizione che, entro un anno, se ne compri una nuova da adibire a propria abitazione principale e vi si trasferisca la residenza. La stessa non deve essere di lusso (categorie catastali A/8 o A/9).

Non sussiste invece alcun limite alla vendita della prima casa dopo i cinque anni: in tale ipotesi, non sarà necessario acquistarne una nuova. 

Si decade dal bonus prima casa se, entro un anno, si firma il compromesso?

Secondo la Cassazione, si evita la decadenza dall’agevolazione prima casa quando si vende prima del decorso di cinque anni dalla data del rogito di acquisto, se entro un anno dalla vendita si registra una scrittura privata non autenticata recante l’acquisto di un’altra casa (che l’acquirente poi destina a propria abitazione principale). In sostanza, per non perdere l’agevolazione non occorre stipulare un rogito notarile né occorre la trascrizione dell’atto di riacquisto nei registri immobiliari. Basta il semplice compromesso, compromesso che tuttavia deve essere necessariamente scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. 

La Cassazione ha quindi ritenuto che tale atto di “riacquisto” possa anche essere una scrittura privata non autenticata. Tale atto, se registrato entro un anno dalla vendita della precedente “prima casa”, è sufficiente a impedire la decadenza dall’agevolazione, in quanto la registrazione della scrittura privata non autenticata conferisce ad essa la data certa, e ciò anche nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria. 

Non è invece necessario che il preliminare sia per forza trascritto nei pubblici registri immobiliari. Tale adempimento, infatti, in sé per sé non è obbligatorio. Esso serve solo a rendere opponibile l’accordo tra le parti anche ai terzi. Il che significa che, nel caso in cui lo stesso bene dovesse essere venduto a più persone nello stesso tempo, prevarrebbe chi per prima trascrive il preliminare, a prescindere dalla data di stipula del contratto. E con l’ulteriore conseguenza, ad esempio, che i creditori del venditore (nonostante l’intervenuta compravendita) possono ipotecare o pignorare l’immobile, fino a che la trascrizione della compravendita non sia intervenuta (per cui, come detto, occorre disporre di un atto notarile).


note

[1] Cass. ord. n. 22488 del 16.10.2020.

Corte di Cassazione Sezione TRI – CivileOrdinanza 16 ottobre 2020 n. 22488

Data udienza 22 gennaio 2020

Integrale

AGEVOLAZIONI E CREDITI D’IMPOSTA

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. STALLA Giacomo Maria – Presidente

Dott. PAOLITTO Liberato – rel. Consigliere

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere

Dott. DELL’ORFANO Antonella – Consigliere

Dott. PEPE Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 27007-2015 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

MINELLI GIAMPAOLO;

– intimato –

avverso la sentenza n. 626/2015 della COMM. TRIB. REG. di FIRENZE, depositata il 09/04/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/01/2020 dal Consigliere Dott. PAOLITTO LIBERATO.

RILEVATO

Che:

1. – con sentenza n. 626/29/15, depositata il 9 aprile 2015, la Commissione tributaria regionale della Toscana ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate cosi’ confermando la decisione di prime cure che, su ricorso di Minelli Giampaolo, aveva annullato l’avviso di liquidazione col quale erano stati revocati i benefici concessi per l’acquisto della prima casa di abitazione in relazione a contratto di compravendita registrato in data 17 agosto 2007, contratto, questo, cui aveva fatto seguito (nel quinquennio), giusta contratto registrato il 10 settembre 2007, il trasferimento dell’immobile gia’ acquistato, con riacquisto, pero’, di nuova abitazione sulla base di scrittura privata non autenticata registrata in data 5 settembre 2008;

– il giudice del gravame ha ritenuto che ai fini dell’acquisto di altro immobile, entro l’anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici previsti per la prima casa di abitazione, rilevasse (anche) il contratto concluso per scrittura privata non autenticata (eppero’ registrata entro detto termine annuale) in quanto atto traslativo ad effetti reali cui, nella fattispecie, aveva fatto seguito (anche) la domanda giudiziale di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizione apposte alla scrittura privata (domanda definita con sentenza del 27 aprile 2010, trascritta il 19 maggio 2010);

2. – l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo;

– la parte intimata non ha svolto attivita’ difensiva.

CONSIDERATO

Che:

1. – l’Agenzia ricorrente, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denuncia violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 1, nota II bis, della tariffa allegata, parte prima, e degli articoli 2643, 2644 e 2657 c.c., deducendo, in sintesi, che, – ai fini della conservazione delle agevolazioni previste per la prima casa di abitazione (ai sensi dell’articolo 1, nota II bis, comma 4, cit.), – nel caso di trasferimento dell’immobile entro il quinquennio dal suo acquisto agevolato, il riacquisto (entro l’anno dal trasferimento) di “altro immobile da adibire a propria abitazione principale” postula la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo (in via esclusiva) a rendere opponibile l’atto ai terzi (inclusa l’amministrazione finanziaria) ed a garantire la definitivita’ (“stabilita’/effettivita'”) dell’acquisto immobiliare;

2. – il motivo e’ destituito di fondamento;

3. – la Corte ha gia’ statuito che, – con la disposizione di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, tariffa, parte I, articolo 1, comma 4, nota II-bis, allegata, – il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni (di cui alla stessa nota II bis, comma 1, cit.), prevedendo “non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale” (cosi’ Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46; v., altresi’, Cass., 28 giugno 2018, n. 17148), cosi’ rimarcando che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni gia’ godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale (insufficiente la mera intenzione di detta destinazione, qual prevista dalla stessa nota II bis, c. 1, lett a); cfr. Cass., 13 febbraio 2017, n. 3713; Cass., 8 luglio 2016, n. 13958; Cass., 28 giugno 2016, n. 13343; Cass., 30 aprile 2015, n. 8847);

– e, in siffatta prospettiva ricostruttrice, si e’, quindi, osservato che l’acquisto (infrannuale) di una quota di proprieta’ dell’immobile puo’ rilevare “purche’ la quota sia significativa della concreta possibilita’ di disporre del bene per adibirlo a propria abitazione, alla stregua dei limiti all’uso della cosa comune, previsti nell’articolo 1102 c.c.” (Cass., 17 giugno 2011, n. 13291) e che, inversamente (in difetto, giustappunto, di un titolo idoneo a consentire di destinare l’immobile ad abitazione principale), la fattispecie di deroga alla decadenza dall’agevolazione fiscale non si perfeziona nel caso di acquisto della nuda proprieta’ (Cass., 28 giugno 2018, n. 17148) ovvero di un acquisto ad effetti meramente obbligatori (per contratto preliminare di vendita; Cass., 29 luglio 2014, n. 17151);

3.1 – si e’, altresi’, osservato che, in tema di imposta di registro, deve ritenersi, sulla base della normativa tributaria vigente, che il legislatore ha inteso ampliare il concetto di terzo cui fa riferimento l’articolo 2704 c.c., comprendendovi anche l’Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (ad esempio attraverso fittizie retrodatazioni), cosi’ che deve farsi riferimento al momento in cui la scrittura privata (con la sua registrazione) ha acquistato data certa (v. Cass., 24 marzo 2017, n. 7621; Cass., 17 dicembre 2008, n. 29451); e, del resto, la data di registrazione delle scritture private non autenticate di sovente ha segnato il discrimen della disciplina intertemporale volta a regolare la successione di disposizioni normative (v. tra le diverse, in tema di imposta di registro, lo stesso Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 79, comma 1; la L. 22 aprile 1982, n. 168, articolo 1, comma 2; il Decreto Legge 7 febbraio 1985, n. 12, articolo 2, comma 1, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118; il Decreto Ministeriale 21 dicembre 2015, articolo 2);

3.2 – la certezza del riacquisto infrannuale, nella fattispecie considerata, consegue, dunque, dalla stessa data di registrazione dell’atto di compravendita che, per come si e’ anticipato, nemmeno rileva (in via esclusiva) ai fini del consolidamento dell’agevolazione siccome questo effetto conseguendo (solo) dall’effettiva destinazione dell’unita’ immobiliare a (nuova) abitazione del contribuente (requisito, questo, che, peraltro, non e’ in contestazione tra le parti);

– la stabilita’ di un siffatto acquisto, – qual implicata dal titolo contrattuale impiegato (scrittura privata a sottoscrizioni non autenticate), – non opera, allora, sul piano dell’adempimento prescritto al contribuente (riacquisto infrannuale con destinazione dell’immobile a sua abitazione) ma, al piu’, per il profilo della conservazione delle agevolazioni, avuto riguardo, quindi, al (piu’ lungo) termine (quinquennale) prefigurato dalla disposizione normativa in discorso (articolo 1, comma 4, nota II bis) con riferimento al “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”; fattispecie quest’ultima che, peraltro, nel caso che ne occupa rimane esclusa in ragione della pronuncia giudiziale di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata in questione (con effetto dalla data di trascrizione della relativa domanda giudiziale, ai sensi del combinato disposto di cui all’articolo 2652 c.c., comma 1, n. 3, ed all’articolo 2657 c.c.; v. Cass., 19 dicembre 2016, n. 26102; Cass., 30 gennaio 1997, n. 930);

3.3 – va, del resto, rimarcato che, in tema di agevolazioni fiscali, deve ritenersi sussistente una simmetria nella interpretazione delle relative disposizioni istitutive, in quanto se e’ vero che dette disposizioni sono di stretta interpretazione, – e, cosi’, sottoposte “ad interpretazione rigida ed ane’lastica, in quanto rigorosamente legata al dato letterale” ed insuscettibili (anche) di un’interpretazione logico-evolutiva e costituzionalmente orientata (cosi’ Cass. Sez. U., 3 giugno 2015, n. 11373; v., altresi’, ex plurimis, Cass., 27 aprile 2018, n. 10213; Cass., 9 aprile 2018, n. 8618; Cass. Sez. U., 22 settembre 2016, n. 18574; Cass., 25 marzo 2011, n. 6925), – del pari insuscettibili di una interpretazione analogica rimangono le (corrispondenti) disposizioni che prevedono decadenze dalle (e quale sanzione rispetto al godimento delle) agevolazioni gia’ concesse (sulla natura di stretta interpretazione delle norme sulla decadenza v., ex plurimis, nella giurisprudenza tributaria, Cass., 17 ottobre 2019, n. 26353; Cass., 12 gennaio 2017, n. 580; Cass., 4 marzo 2016, n. 4351; e, in termini piu’ generali, Cass., 12 dicembre 2018, n. 32154; Cass., 15 giugno 2018, n. 15780; Cass., 2 novembre 2017, n. 26070; Cass., 26 giugno 2000, n. 8700; Cass., 10 aprile 1990, n. 3023);

4. – va, in conclusione, posto il seguente principio di diritto: “Ai fini della disciplina posta, in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, tariffa, parte I, articolo 1, comma 4, nota II-bis, allegata, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (articolo 2704 c.c.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”;

5. – nulla va disposto quanto alle spese del giudizio di legittimita’, in difetto di attivita’ difensiva dell’intimata;

– nei confronti della ricorrente non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale, trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, e’ esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis, Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso.


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